Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

MINUTE N° 24/399

Copie exécutoire à :

- Me Orlane AUER

- Me Rachel

BERINGER-ROUISSI

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRET DU 16 Septembre 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00045 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IGTV

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

APPELANT :

Monsieur [R] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/47 du 09/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par Me Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Rachel BERINGER-ROUISSI, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme ISSENLOR, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat avec effet au 15 octobre 2018, Monsieur [Y] [F] a donné à bail à Monsieur [R] [J] un logement meublé situé à [Adresse 7], pour un loyer fixé initialement à 800 euros par mois.

Par lettre recommandée du 5 juillet 2022, Monsieur [Y] [F] a donné congé à son locataire pour le 15 octobre 2022, date d'échéance du bail, en vue de reloger son fils.

Par acte d'huissier délivré le 19 juillet 2023, Monsieur [Y] [F] a fait citer Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir condamner ce dernier à quitter les lieux sous astreinte, à lui payer une indemnité d'occupation indexée de 800 euros par mois à compter du 15 octobre 2022 jusqu'à complète libération des lieux, ainsi qu'une indemnité de procédure de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [J] s'est opposé à la demande en faisant valoir qu'il était à jour dans le paiement de ses loyers et qu'il cherchait sans succès un nouveau logement, sollicitant en conséquence l'octroi d'un délai de 24 mois pour se reloger.

Le représentant du bailleur s'est opposé à cette demande.

Par jugement contradictoire rendu le 14 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim, a :

condamné Monsieur [R] [J] à évacuer le logement meublé situé à [Adresse 7], de sa personne, de ses biens mobiliers, ainsi que de tout occupant de son chef ;

dit qu'à défaut d'évacuation volontaire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

condamné Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [Y] [F] une indemnité d'occupation mensuelle de 800 euros, indexée dans les conditions du bail, à compter du 15 octobre 2022 et jusqu'à évacuation des lieux, en quittances et deniers ;

condamné Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté Monsieur [R] [J] de sa demande de délais ;

condamné Monsieur [R] [J] aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a constaté que la validité du congé n'était pas contestée et que Monsieur [R] [J], qui aurait dû quitter les lieux le 15 octobre 2022, était depuis lors occupant sans droit ni titre. Il a relevé que ce dernier avait déjà bénéficié d'un délai d'un an, en sus du préavis de trois mois légalement prévu ; qu'il ne justifiait d'aucune démarche de relogement, seul le bilan social faisant état de demandes infructueuses de logement social ; que rien ne démontrait qu'un logement pourrait être trouvé dans le délai de deux ans qu'il sollicitait de sorte qu'il ne pouvait être demandé au bailleur d'attendre davantage pour reloger son fils.

Monsieur [R] [J] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 15 décembre 2023.

Par ordonnance du 24 janvier 2024, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 3 juin 2024, en application de l'article 905 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, Monsieur [R] [J] demande à la cour de juger son appel recevable et bien fondé et, en conséquence, infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau :

lui accorder le bénéfice d'un délai de grâce aux fins de relogement sur le fondement de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution,

constater que la demande de délais de grâce est devenue sans objet,

sur demande additionnelle adverse,

déclarer Monsieur [Y] [F] mal fondé en sa demande additionnelle,

l'en débouter,

subsidiairement,

réduire le montant sollicité à de plus justes proportions et lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette,

débouter Monsieur [Y] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner Monsieur [Y] [F] à remettre à Monsieur [R] [J] le dépôt de garantie,

statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

Au soutien de son appel, Monsieur [R] [J] expose s'être maintenu dans le logement pour des raisons indépendantes de sa volonté, à savoir sa situation précaire (caractérisée par des revenus de l'ordre de 1 743 euros et la nécessité de se reloger avec son épouse et leurs cinq enfants mineurs). Il souligne avoir toujours été à jour du paiement de ses loyers, y compris postérieurement au 15 octobre 2022.

L'appelant précise avoir finalement déménagé au cours du mois de février 2024, sa demande de délais de grâce étant donc devenue sans objet.

Il s'oppose à la demande additionnelle présentée par la partie adverse tendant à le voir condamner à payer la somme de 11 352,75 euros en réparation de dégradations locatives dès lors que les photographies produites à l'appui de cette demande n'ont pas de valeur probante faute d'être datées et de permettre de lui imputer des dégradations, lui-même ayant d'ailleurs trouvé les lieux dans un état déplorable à son arrivée et ayant dû faire des rafraîchissements.

Il critique le devis produit par le bailleur qui tend à une réelle remise à neuf du logement et souligne qu'aucun état des lieux de sortie n'a été effectué et qu'il doit être tenu compte de la vétusté résultant d'une occupation des lieux pendant plus de 5 ans.

Par conclusions récapitulatives du 29 mai 2024 notifiées le lendemain, Monsieur [Y] [F] demande à voir :

déclarer l'appel recevable mais mal fondé,

confirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions, exceptées celles relatives à l'évacuation des lieux par Monsieur [R] [J],

ainsi, confirmer la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 13 200 euros à titre d'indemnité d'occupation compte tenu de la libération des lieux en date du 4 mars 2024,

débouter Monsieur [R] [J] de l'intégralité de ses prétentions, fins et moyens,

par nouvelle demande, condamner Monsieur [R] [J] à lui payer la somme de 11 352,75 euros au titre des réparations à effectuer suite à la libération des lieux le 4 mars 2024,

en tout état de cause, condamner l'appelant à payer à l'intimé une indemnité de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner l'appelant à tous les frais et dépens de la procédure en appel.

Monsieur [Y] [F] rappelle avoir fondé la délivrance de son congé sur les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, sa demande en expulsion étant toutefois devenue sans objet suite au départ de Monsieur [R] [J] des lieux loués le 4 mars 2024, tout comme sa demande en condamnation à paiement des indemnités d'occupation ayant couru du 15 octobre 2022 au 4 mars 2024.

Il soutient par contre avoir récupéré le logement dans un état dégradé comme en attestent les photographies produites et se prévaut de la présomption de bon état prévue par l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux.

Le bailleur argue de ce que le preneur a refusé de signer un état des lieux et l'attestation de remise des clés ; de ce que l'état dégradé du logement provient d'un mauvais usage et non d'une vétusté et de ce que le devis vise bien une remise en état des seuls dégâts et non une remise à neuf de l'intégralité du logement.

Il s'oppose à la demande en restitution du dépôt de garantie, faute de versement de celui-ci et à charge pour l'appelant de prouver l'avoir versé si tel était le cas.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 16 septembre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ainsi que leurs pièces ;

Il est acquis que le preneur a quitté les lieux de sorte que l'appel est devenu sans objet sur le chef afférent à son expulsion.

S'agissant de la condamnation à payer une indemnité d'occupation, Monsieur [R] [J] n'en conteste ni le principe ni le montant mais justifie avoir procédé au règlement des sommes dues au titre de son occupation des lieux par la production de quittances de loyer, attestations CAF, avis d'opération de virement et relevés de compte jusqu'en février 2024.

Monsieur [Y] [F], bien qu'ayant maintenu, dans le dispositif de ses conclusions, sa demande en confirmation de la condamnation de l'ancien preneur à lui payer la somme de 13 200 euros en règlement de l'indemnité d'occupation ayant couru du 15 octobre 2022 au 4 mars 2024, indique, dans le corps de ses conclusions, que « conformément aux conclusions de la partie adverse, ce point est devenu sans objet ».

Il est ainsi établi que l'ensemble des loyers ou indemnités d'occupation dus par Monsieur [R] [J] ont été réglés et que cette demande est donc également devenue sans objet.

Au vu de l'évolution de la situation liée au départ des lieux par le preneur, les parties forment de nouvelles demandes.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré d'en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Si, conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil, lorsqu'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, il appartient au bailleur qui se prévaut de dégradations locatives d'en établir la réalité.

En l'espèce, aucun état des lieux n'a été établi ni lors de l'entrée dans les lieux ni lors de leur libération étant pourtant rappelé que, aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, en cas de refus de son locataire d'établir amiablement un état des lieux, recourir aux services d'un commissaire de justice.

Monsieur [Y] [F] se contente de soutenir que Monsieur [R] [J], aurait refusé de signer un état des lieux sans toutefois produire aucune preuve à l'appui de cette

allégation ni avoir mandaté un commissaire de justice permettant de rendre les constatations effectuées contradictoires ou à tout le moins opposable.

Les seuls éléments qu'il verse aux débats sont des photographies dont aucun élément n'atteste de leur date ni du lieu ou des circonstances dans lesquels elles ont été prises.

Elles ne peuvent donc valoir preuve ni de la réalité des dégradations alléguées ni de leur imputabilité à la partie adverse.

La demande en réparation de dégradations locatives présentée par Monsieur [Y] [F] sera donc rejetée.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Monsieur [R] [J] ne saurait prétendre à la restitution de fonds dont il ne prouve pas les avoir versés.

Sur les frais et dépens

La procédure ayant été rendue nécessaire par le maintien dans les lieux de Monsieur [R] [J] malgré le congé délivré, sa condamnation aux frais et dépens de première instance sera confirmée.

L'appel étant devenu sans objet pour l'essentiel et les demandes additionnelles de chaque partie étant rejetées, chacune conservera la charge de ses propres dépens et les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

CONSTATE que l'appel à l'encontre de la décision rendue le 14 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim est devenu sans objet ;

Y ajoutant sur demande additionnelle et sur les frais :

DEBOUTE Monsieur [Y] [F] de sa demande en réparation de dégradations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [R] [J] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [F] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens.

Le Greffier La Présidente