Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la résiliation du bail pour abandon du domicile par le locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée à : M. [Y] [J] et Trésor Public

Copie exécutoire délivrée à : Me HAIRON, Me BOHBOT et Me DE FROMENT

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP requêtes

N° RG 22/09231 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYPZZ

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT rendu le lundi 09 septembre 2024

DEMANDEUR Monsieur [Y] [J] demeurant [Adresse 3] comparant en personne

DÉFENDERESSES S.A.S.U. CABINET BLANKENBERG - IMMO CITY dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Romain HAIRON, avocat au barreau de Paris

S.D.C. DU [Adresse 3] Représenté par son Syndic, la S.A.R.L. ARCHIGESTIM, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me Michel BOHBOT, avocat au barreau de Paris

S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE Représentée par son PDG, Monsieur [L] [X] dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Bernard DE FROMENT, avocat au barreau deParis

COMPOSITION DU TRIBUNAL Juge : Marie-Laure BILLION Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juin 2024

JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Marie-Laure BILLION, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière. Décision du 09 septembre 2024 PCP JCP requêtes - N° RG 22/09231 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYPZZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [J] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. Le Cabinet BLANKENBERG JOBARD, sous l’enseigne IMMO CITY, est intervenu en qualité de syndic jusqu’au 30 avril 2023. Le Cabinet ARCHIGESTIM lui a succédé. Madame [K] [X] est employée en qualité de gardienne de catégorie B, par contrat de travail conclu le 2 août 2004, prévoyant en son article 4 la mise à disposition obligatoire d’un logement de fonction de 30m2, catégorie 2, en RDC, comprenant une pièce, une petite cuisine, WC et douche. Il est précisé que la taxe d’habitation est à sa charge et que le chauffage constitue un avantage en nature complémentaire, en l’absence de compteurs.

Après échec d’une tentative de conciliation, par requête en date du 7 novembre 2022 enregistrée au greffe le lendemain, monsieur [Y] [J] a fait convoquer le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic, la SASU CABINET BLANKENBERG à titre personnel et la S.A.S MENUISERIES PARISALEGRE en application de l’article 331 du code de procédure civile, aux fins de les voir condamnés aux sommes suivantes, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil : 457 € pour le préjudice financier qu’il a subi du 15 juillet 2020 au 31 décembre 2022 du fait de la domiciliation de la S.A.S. MESUISERIES PARISALEGRE à l’adresse de la loge de la gardienne alors qu’elle n’y vit plus depuis 2016,1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 16 janvier 2023. Dans l’intervalle de quatre renvois successifs, le requérant a sollicité la citation du nouveau syndic représentant le SDC du [Adresse 3], à savoir la SARL ARCHIGESTIM. Les parties se sont entendues sur un calendrier de procédure.

Le tribunal étant saisi par une autre requête, enregistrée sous le numéro RG 22/08628, dirigée contre les mêmes parties, à l’exception de la S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE, la question de la jonction des deux affaires a été mise dans les débats le 6 février 2024, pour être écartée par le tribunal avant mise en délibéré.

Monsieur [Y] [J], reprochant aux défendeurs d’avoir déposé des conclusions à l’audience du 6 février 2024 sans communication préalable, a sollicité le rejet des demandes reconventionnelles par note en délibéré. Le Cabinet BLANKENBERG a réfuté par mail du 7 février. Faisant application de l’article 444 du code de procédure civile, le juge a ordonné la réouverture des débats, pour laquelle les parties ont été convoquées le 4 juin 2024, afin de garantir l’équilibre des échanges contradictoires. Dans ce cadre, fixé à 30 minutes, toutes les parties étant présentes ou représentées, monsieur [Y] [J] a eu la parole en premier, puis a pu répondre aux dernières conclusions des défendeurs.

Monsieur [Y] [J] soutient que la loge de la gardienne a été utilisée comme domiciliation de l’entreprise dont son mari est le représentant légal, alors que la famille ne réside plus à cette adresse depuis six ans, et bien que la gardienne ait été maintenue dans ses fonctions avec mise à disposition de la loge. Il fait grief au syndic d’être resté inactif et d’avoir manqué à son devoir de conseil. Monsieur [Y] [J] soutient que le Cabinet BLANKENGERG, notifié de la demande de changement d’adresse par la S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE par effet de l’article L323-11-1 du code du commerce, a failli dans sa mission au service des intérêts du SDC [Adresse 3] en ne s’opposant pas à cette domiciliation, qui n’est pas le domicile du représentant légal, et en ne procédant pas à la facturation et au recouvrement des frais de domiciliation et d’administration de la société dans les lieux.

Il calcule son préjudice sur la base d’un tarif de domiciliation d’entreprise dans le secteur de [4], soit 19 € par mois, et sur une estimation de l’occupation des lieux à hauteur de 100 € par mois. Soit 119 € sur 29,5 mois du 15/07/2020 au 31/12/2022 sauf à parfaire, ramené à sa quote-part de 140/1075, pour un total de 457 €.

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son conseil, dépose des conclusions auxquelles il se réfère et aux termes desquelles il soulève une irrecevabilité de la demande à raison de l’incompétence de la juridiction saisie, avant de conclure au fond : au débouté de monsieur [Y] [J],à sa condamnation à 2000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,à sa condamnation à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndic, le Cabinet BLANKENBERG, conclut également au débouté de monsieur [Y] [J] et demande sa condamnation à lui payer : 1000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à cette procédure,1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,1000 € d’amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. La S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE demande que le tribunal condamne monsieur [Y] [J] à : 3000 € de dommages et intérêts,2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,une amende civile pour procédure abusive (article 32-1 du code de procédure civile). En réplique, le demandeur dit renoncer à toute demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 446-1 alinéa 1 du code de procédure civile, et sans déroger au principe fondamental de l’oralité des débats, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties, visées par le greffe, pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge

L’article 211-3 du Code de l’Organisation Judiciaire dispose que le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

Au sein du Tribunal Judiciaire de Paris, le pôle civil de proximité reprend les attributions correspondant aux Tribunaux de Proximité (article D.212-19-1 du Code de l’organisation judiciaire - annexe tableau IV-II). Le Juge judiciaire peut, selon l’organisation des audiences, statuer en qualité de juge des contentieux de la protection.  

En l’espèce, il est établi que le litige porte sur une somme inférieure à cinq mille euros et ne concerne pas un contrat de bail (Art. L. 213-4-4 du COJ).

Le tribunal de céans, statuant au sein du pôle Civil de Proximité à l’issue d’une audience de plaidoirie dite « requêtes », présidée par un juge judiciaire, est donc valablement saisi et compétent pour statuer en cette qualité sur les demandes des parties.

L’exception d’incompétence est donc rejetée.

Sur la domiciliation

Les trois premiers alinéas de l’article L.123-11-1 du code du commerce disposent : « Toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires. Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l’alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l’occupation des locaux. Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d’immatriculation ou de modification d’immatriculation notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l’ensemble immobilier son intention d’user de la faculté ainsi prévue ».

En l’espèce, la loge n’est plus le domicile de la famille [X] depuis 2016. Le représentant légal de la S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE ne démontre pas qu’il a notifié son intention au SDC et/ou au syndic.

Dès lors, la domiciliation de la S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE du 15/07/2020 au 31/12/2022 est jugée irrégulière.

Sur la responsabilité du syndic

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent que, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et qu’il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leur prétention.

Monsieur [Y] [J] ne démontre pas que la S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE a notifié la demande de changement d’adresse tel que le prévoit l’article L.123-11-1 du code du commerce. Il ne démontre pas plus que le Cabinet BLANKENBERG était au fait de cette domiciliation.

Dès lors, aucune faute fondée sur un défaut de réaction de sa part n’est établie et monsieur [Y] [J] est débouté de sa demande dirigée contre la S.A.S. CABINET BLANKENBERG.

Sur la responsabilité de la S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE

Il est de jurisprudence constante et établie qu’une simple domiciliation n’est pas assimilable à une sous-location, supposant une contrepartie, dans la mesure où le représentant légal ne dispose pas de tout ou partie du local pour l’exercice de l’activité professionnelle. Cependant, la domiciliation d’une société est en principe irrégulière, sauf si elle est autorisée par le bailleur, en raison du fait qu’une domiciliation est un acte extérieur à la propriété commerciale, inopposable au bailleur qui ne l’a pas acceptée.

Les contrats de domiciliation proches de la gare [4], pris en référence par le demandeur, sont des contrats à titre onéreux parce qu’ils fournissent un service commercial, a minima un lien avec le registre du commerce et des sociétés du lieu choisi, en plus d’une adresse de réception de courrier ainsi que, potentiellement, différents services logistiques plus ou moins optionnels.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] est propriétaire de la loge et employeur de madame [K] [X], épouse du représentant légal de la S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE.

La domiciliation irrégulière n’a aucun effet direct sur monsieur [Y] [J]. En sa qualité de copropriétaire, il lui revenait, le cas échéant, de porter la question devant l’assemblée générale et de la soumettre au vote, condition préalable et indispensable à une facturation éventuelle et non automatique pour le compte du SDC.

Dès lors, un préjudice certain, direct et déterminé au détriment de monsieur [Y] [J] n’est nullement établi et il est débouté de sa demande en paiement.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice qui en découle doit être à la fois certain, direct et déterminé.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] fonde son préjudice sur le devoir de protection de ses salariés et fait grief à monsieur [Y] [J] d’agir de manière malveillante à l’encontre de la gardienne au service la copropriété depuis plus de 20 ans. Il caractérise les actions répétées du demandeur de harcèlement moral.

Si le préjudice existe bel et bien, il ne concerne pas directement le SDC, qui sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

La S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE ne justifie pas en quoi la procédure engagée à son encontre lui a causé préjudice.

En conséquence, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Le CABINET BLANKENBERG gère directement le contrat de travail de la gardienne et s’est trouvé en première ligne pour recueillir les doléances de monsieur [Y] [J] avant l’engagement toute procédure, y répondre et protéger la salariée, mise en cause à travers les membres de sa famille. En réparation, monsieur [Y] [J] est condamné à payer 500 € à la S.A.S. CABINET BLANKENBERG.

Sur les demandes reconventionnelles au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile

« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Avocat en retraite, monsieur [Y] [J] maîtrise les rouages de la procédure judiciaire, est rompu au montage des dossiers et à la rédaction des conclusions et dispose d’une large documentation.

Il a saisi le Pôle Civil de Proximité de quatre procédures par simples requêtes simultanées, ayant toutes le même objet : l’usage de la loge de la copropriété par la gardienne.

Il a fait fi des arguments que ses adversaires (le SDC, 2 syndics, la gardienne, son fils, son mari) lui ont opposé à l’unisson et il a fait preuve d’une pugnacité manifestement abusive, puisqu’il n’a pas été capable, malgré les encouragements du Président, d’expliquer l’enjeu réel de son obstination, tout en usant des notes en délibéré, demandes de renvoi, allégations sans preuve et invectives au cours des débats.

Malgré ses compétences, malgré le volume des pièces produites à mettre en regard de la modicité des sommes auxquelles il prétend au principal, il est resté arcbouté et enfermé dans ses perceptions, sans la moindre considération pour les acteurs au procès, parties et institution judiciaire.

En conséquence, il est condamné à une amende civile de 500 €.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Partie perdante au principal et ayant contraint les défendeurs à répliquer à maintes reprises aux pièces produites, par 4 renvois et une réouverture des débats, monsieur [Y] [J] est condamné à verser, au titre des frais non compris dans les dépens exposés dans l’instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile : 1000 € au syndic,1000 € au SDC,1000 € à la S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE. Il sera également condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge Judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, DÉBOUTE monsieur [Y] [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNE monsieur [Y] [J] à payer 500 € au CABINET BLANKENBERG à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE monsieur [Y] [J] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 1000 € au SDC du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ARCHIGESTIM,1000 € au CABINET BLANKENBERG,1000 € à la S.A.S. MENUISERIES PARISALEGRE ; DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [Y] [J] à une amende civile de 500 € au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [Y] [J] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,