Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

- N° RG 23/04924 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJLH TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de clôture : 18 Mars 2024

Minute n°24/420 N° RG 23/04924 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJLH

le

CCC : dossier

FE : -Me GAVAUDAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [H] [T], [M] [I] Madame [S] [D], [X] [W] épouse [I] [Adresse 2] représentés par Maître Edouard GAVAUDAN de la SELARL GAVAUDAN, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [P] [N] [Adresse 3] défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme ZEDDOUN, Vice-présidente statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 02 Avril 2024, GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme ZEDDOUN, Présidente, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par Maître [E] [J], notaire à [Localité 4] (77), le 21 avril 2023, M. [H] [I] et Mme [S] [I] (ci-après les époux [I]), ont consenti à M. [P] [N] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement et deux emplacements de parkings, dépendant de l’immeuble en copropriété, dénommé LE MOULIN A VENT, sis [Adresse 1].

La promesse était consentie au prix de 305 000 euros, pour une durée expirant le 21 juillet 2023 à 16 heures. Elle était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 275 000 euros moyennant un taux d’intérêt maximum de 3,55%, remboursable sur 25 ans, au plus tard le 21 juin 2023.

Il a été prévu au contrat une indemnité d’immobilisation de 30.500 € et une clause pénale du même montant dues par le bénéficiaire au promettant en cas de non réalisation de la promesse de vente.

Se prévalant du manquement de M. [P] [N] à ses obligations contractuelles, les époux [I] l’ont fait assigner par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023 devant le tribunal judiciaire de Meaux en indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leur acte introductif d’instance, ils demandent sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, de : condamner M. [N] à leur payer la somme de 35.000 €, rappeler l’exécution provisoire de droit, condamner M. [N] à leur payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [N] aux entiers dépens.  Au soutien de leurs prétentions ils exposent que la condition suspensive n’a pas été levée du fait de la défaillance du bénéficiaire ce qui rend la promesse unilatérale de vente caduque de plein droit et qu’il y a lieu de leur octroyer l’indemnité d’immobilisation « mentionnée comme clause pénale » prévue au contrat pour un montant de 35.000 € qui n’apparaît ni excessif ni dérisoire.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à cette assignation pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens du demandeur.

M. [P] [N], dont la signification a fait l’objet d’un procès-verbal de vaines recherches, n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mars 2024. L’affaire a été plaidée le 2 avril 2024 et mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la caducité de la promesse de vente pour défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1104 du même code, Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Lorsqu'une promesse de vente est conclue sous la condition suspensive de la réalisation d'un événement, en application de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente.

Il incombe donc au bénéficiaire de la promesse de vente obligé sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans un délai déterminé de prouver qu'il a présenté à l'organisme de crédit, dans le délai contractuel, au moins une demande conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2023 stipule que : Modalités de réalisation : La levée de l’option ou la réalisation de la promesse résultera de la signature de l’acte authentique de vente à recevoir par le notaire rédacteur des présentes contre décharge, dans le délai ci-dessus visé. Le bénéficiaire devra manifester sa volonté de lever l’option par extrajudiciaire, par simple lettre remise au promettant ou par lettre remise en l’office du notaire rédacteur des présentes contre décharge dans le délai ci-dessus. Pour être valide, la levée de l’option de l’option devra être accompagnée de la consignation entre les mains du notaire rédacteur des présentes de l’intégralité du prix de vente et du versement des frais par virement bancaire dans le délai ci-dessus fixé. Si tout ou partie du prix de vente devait être financé par le bénéficiaire au moyen d’un ou plusieurs prêts, ce dernier devra justifier de la disponibilité des fonds par la production d’une attestation de l’organisme prêteur ou d’un dossier de prêt conforme aux conditions définies aux termes des présentes. Déchéance – Il est expressément convenu que faute d’avoir levé l’option selon les modalités et dans les délais fixés, le bénéficiaire sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant alors considérée comme caduque et non avenue, sauf les effets de la clause « indemnité d’immobilisation » ci-dessous. A compter de la déchéance du terme, faute par le bénéficiaire d’avoir requis la réalisation des présentes, le promettant sera alors automatiquement délié de tout engagement résultant du présent acte sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire. » (Page 6) Il est également précisé dans la promesse de vente (p.26) que « le bénéficiaire de la promesse déclare que, s’il lève l’option, il paiera le prix de vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes : établissement financier sollicité : tout organisme bancairemontant du prêt : 275.000 €taux maximum : 3,55 % hors assurancesdurée maximale du prêt : 25 ansIl s’oblige à déposer ses demandes de prêt sans délai et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui en adressant le double. (…) En outre, il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 21 juin 2023 les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêts. Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les promettants ont relancé le bénéficiaire afin qu’il justifie du dépôt de sa demande de prêt et que par courriel du 25 juillet 2023, le notaire instrumentaire a informé le conseil des vendeurs que M. [P] [N] n’avait répondu a aucune de ses relances depuis la signature de l’acte.

Ainsi, la défaillance du bénéficiaire de la promesse de vente permet aux époux [I], au regard des stipulations contractuelles, de se prévaloir de la caducité de la promesse de vente du 21 avril 2023.

La vente étant caduque en raison de la défaillance de M. [P] [N], les époux [I] sont dès lors fondés à revendiquer le versement de l’indemnité forfaitaire prévue dans le contrat de vente.

Sur l’indemnité forfaitaire :

La clause d’immobilisation a pour objet de rémunérer l’exclusivité et l’immobilisation consécutive du bien consenties par le promettant à l’acquéreur potentiel.

La clause pénale a pour objet de sanctionner un manquement contractuel.

S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, les seules obligations souscrites par le bénéficiaire consistent à faire diligence pour l’accomplissement des conditions suspensives. Il n’est pas tenu de lever l’option.

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’étant pas tenu d’acquérir, ce qui est expressément rappelé dans ladite promesse, aucun manquement à ses obligations contractuelles ne peut lui être reproché.

Ainsi, l’indemnité prévue lorsque le bénéficiaire ne réalise pas la vente malgré l’acquisition des conditions suspensives ne vient pas sanctionner un manquement contractuel, elle ne peut que constituer la rémunération de l’immobilisation du bien.

Dès lors, en cas de non-signature de l’acte de vente par le seul fait du bénéficiaire de la promesse, il convient de faire application de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

La vente n’ayant pas été réalisée du seul fait de M. [P] [N], ce dernier sera condamné à payer aux époux [I] le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente, soit la somme de 30.500 €.

Les époux [I] seront déboutés du surplus de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens :

En vertu des dispositions de 1l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [P] [N] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens.

* Sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile 

M. [P] [N] condamné aux dépens, sera condamné à payer aux époux [I] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie de faire échec à l’exécution provisoire de droit prévue par cet article.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats public, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [P] [N] à payer à M. [H] [I] et Mme [S] [I] la somme de 30.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Déboute M. [H] [I] et Mme [S] [I] du surplus de leur demande.

Condamne M. [P] [N] aux dépens de l’instance.

Condamne M. [P] [N] à payer à M. [H] [I] et Mme [S] [I] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

1Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE