Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [J] [B] Madame [P] [V]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/10061 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TYU

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 avril 2024

DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] non comparant, ni représenté Madame [P] [V], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 février 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 avril 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10061 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TYU

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2014, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 432,97 euros, à la date d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2109,95 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] le 18 septembre 2023.

Par assignation du 4 décembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2045,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2023. Le diagnostic social et financier est parvenu avant l’audience.

À l'audience du 7 février 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 février 2024, s'élève désormais à 1896,78 euros. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

[Localité 4] HABITAT OPH ne formule aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Localité 4] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 24 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2109,95 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2024, Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] lui devaient la somme de 1896,78 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 sur la somme de euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 600 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 24 octobre 2014 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 25 septembre 2023,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros (six cents euros) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1896, 78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 sur la somme de 2109,95 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [P] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 juillet 2023 et celui des assignations du 4 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge