Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 23/09063 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LTC

N° MINUTE : 12 JCP

JUGEMENT rendu le jeudi 07 mars 2024

DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDERESSE Madame [V] [N], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par Imen GRAA, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 07 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09063 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LTC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2007 à effet du 16 août 2007, l’OPAC de [Localité 4], aujourd’hui [Localité 4] HABITAT-OPH, a donné à bail à Madame [V] [N] un appartement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer de 440.64 euros.

Le 16 août 2007, un état des lieux était établi.

Par décision du 07 novembre 2017, le tribunal d’instance de Paris 15ème a prononcé la résiliation dudit bail.

Par un nouvel acte sous seing privé du 05 décembre 2018, [Localité 4] HABITAT-OPH, a donné de nouveau à bail à Madame [V] [N] l’appartement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer de 486.11 euros.

Par courrier du 13 avril 2021, Madame [V] [N] donnait congé à effet du 6 mai 2021.

Le 25 mai 2021, un état des lieux de sortie était établi.

Par courrier adressé en LRAR datée du 10 juin 2022 et reçue 17 juin 2022, [Localité 4] HABITAT-OPH mettait en demeure Madame [V] [N] de payer la somme de 40 949.19 euros sous huitaine ou à défaut de communiquer son avis d’imposition 2019 sur les revenus 2018 afin de régulariser le montant du surloyer qui a été facturé au 1er janvier 2020.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 21 septembre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer notamment les sommes suivantes : - 40949.19 euros comprenant : - 692.85 euros d’impayés locatifs,

-39 126.72 euros de surloyers pour l’année 2020,

- 1129.62 euros de réparations locatives. -1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l'audience du 12 décembre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif. Il soutient que dans le par ces motifs de son assigantion, au niveau du visa, une erreur matérielle s’est glissée en ce qu’il est visé une restitution des lieux le 19 mai 2012 au lieu du 19 mai 2021.

Madame [V] [N], bien que régulièrement assignée à étude n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de [Localité 4] HABITAT-OPH

1. sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En outre, suivant l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH demande le paiement de la somme de 692.85 euros d’impayés locatifs. Il verse au débat un décompte sur lequel on peut lire que le dépôt de garantie d’un montant de 440.64 euros a été déduit de la dette locative et que la somme de 1129.62 euros a été indûment débitée au titre du loyer du mois de juin 2021 puisque que la libération des lieux s’est faite en mai 2021.

Dans ces conditions, [Localité 4] HABITAT -OPH échoue à apporter la preuve d’une quelconque dette locative. Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 692.85 euros.

2. Sur le SLS appliqué pour les loyers de 2020 (12*3260.69=39 128,28 euros)

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

Il résulte de cette disposition qu'en l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure, l'organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT a adressé en LRAR le 10 juin 2022 une mise en demeure de communiquer son avis d’imposition 2019 sur les revenus 2018.

En l’absence de communication de son avis d’imposition, Madame [N] sera condamnée au paiement de la somme de 39 128,28 euros au titre du SLS appliqué pour les loyers de l’année 2020.

3. Sur la demande au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie établis contradictoirement.

La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite le remplacement de 8 prises électriques cassées facturées 32 euros chacune. S’il incombe à la locataire de réparer les prises, le prix est manifestement excessif et sera fixé à la somme de 10 euros chacune.

En outre, [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite la somme de 148 euros au titre du remplacement de la porte du placard de l’entrée alors même que lors de l’état des lieux d’entrée réalisé 15 ans auparavant la porte du placard était en état d’usure et le loquet ne fermait pas. PARIS HABITAT-OPH sera donc débouté de sa demande sur ce point.

En outre [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite la somme de 141 euros au titre du parquet brûlé dans la chambre 1 sans que cela ne ressorte de l’état des lieux de sortie, il en sera alors débouté.

Enfin [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite la somme de 25 euros pour absence de verrou de la salle de bain, ce qui ne ressort pas de l’état des lieux de sortie. Il en sera débouté.

Le reste des réparations sollicité est justifié.

Par conséquent le montant des réparations locatives est fixé à la somme de 639.62 euros. [1129.62- (148+141+25+256-80).

4. Sur le dépôt de garantie non restitué

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, la somme de 440.64 euros relative au dépôt de garantie pourra venir en déduction des réparations locatives.

Dès lors, Madame [V] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 198.98 euros relative au solde des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [V] [N], partie perdante, supportera les dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de rejeter la demande de [Localité 4] HABITAT-OPH fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FIXE le montant des réparations locatives à la somme de 639.62 euros ;

DEDUIT du montant des réparations locatives le montant du dépôt de garantie de 440.64 euros ;

EN CONSEQUENCE CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 198.98 euros (cent-quatre-vingt-dix-huit euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) relative au solde des réparations locatives.

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 39 128,28 euros (trente-neuf-mille-cent-vingt-huit euros et vingt-huit centimes) au titre du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) appliqué pour les loyers de l’année 2020 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de [Localité 4] HABITAT-OPH fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [N] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition, le 07 mars 2024, par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection