Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [O] [Z]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/05657 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JK5

N° MINUTE : 13

JUGEMENT rendu le 16 janvier 2024

DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2023

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 janvier 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05657 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JK5

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2017, la société D'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,78 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 369,14 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [O] [Z] le 3 mai 2022.

Par assignation du 15 mai 2023, la société D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire de contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [Z], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 1518,48 euros au titre de l’arriéré locatif, - 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 11 octobre 2023, la société D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 septembre 2023, s'élève désormais à 4175,82 euros. La société D'HLM IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [O] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 14 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 369,14 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 décembre 2022.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [O] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société D'HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 septembre 2023, Madame [O] [Z] lui devait la somme de 4175,82 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [O] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Madame [O] [Z] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2017 entre la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Madame [O] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 15 décembre 2022,

ORDONNE à Madame [O] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4175,82 euros (quatre mille cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêté au 27 septembre 2023, mensualité d’août 2023 incluse,

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 28 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

DÉBOUTE la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 octobre 2022 et celui de l'assignation du 15 mai 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge