Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07546 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQIZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Mars 2023 -Président du TJ de Paris - RG n° 23/50762

APPELANTES

Association FEMAPE PROXIMITE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Association FEMAPE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentées par Me Liora BENDRIHEM HELARY de l'AARPI TRIANON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SCI CHARONNE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651, présent à l'audience

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte du 8 avril 2022, la SCI Charonne a consenti un bail commercial à l'association Femape Proximité portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel principal de 24.000 euros HT payable trimestriellement et par avance.

Par acte du même jour, l'association Femape s'est portée caution du paiement des loyers pour un montant maximum de 72.000 euros.

Par acte du 26 juillet 2022, la SCI Charonne a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à l'association Femape Proximité pour avoir paiement de la somme de 12.700,01 euros.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 29 juillet 2022.

Par acte du 16 janvier 2023, la SCI Charonne a assigné l'association Femape Proximité et l'association Femape devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'expulsion de la locataire et de condamnation au paiement d'une provision de 20.270,82 euros au titre de l'arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 20 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 26 août 2022 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de l'association Femape Proximité et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné solidairement l'association Femape Proximité et l'association Femape, dans la limite d'une somme totale de 72.000 euros, à payer à la SCI Charonne à titre provisionnel une indemnité d'occupation, à compter 27 août 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

condamné solidairement par provision l'association Femape Proximité et l'association Femape à payer à la SCI Charonne la somme de 20.270,82 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 2 janvier 2023 (1er trimestre 2023 compris), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation ;

ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

condamné in solidum l'association Femape Proximité et l'association Femape à payer à la SCI Charonne la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum l'association Femape Proximité et l'association Femape aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 26 juillet 2022 et le coût de la dénonciation du 29 juillet 2022 :

Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 20 avril 2023, l'association Femape Proximité et l'association Femape ont relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 1er septembre 2023, elles demandent à la cour de :

les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :

a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;

a ordonné l'expulsion de l'association Femape Proximité ;

les a condamnées solidairement (l'association Femape dans la limite de 72.000 euros) à payer à la SCI Charonne une indemnité d'occupation à titre provisionnel ;

les a condamnées solidairement par provision à payer la somme de 20.270,82 euros au titre des arriérés de loyers et charges au 2 janvier 2023 ;

a ordonné la capitalisation des intérêts ;

les a condamnées in solidum à payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

statuant à nouveau,

leur accorder 24 mois de délais pour s'acquitter de la dette ;

dire que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt au bénéfice de la SCI Charonne ;

suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

débouter la SCI Charonne de l'ensemble de ses demandes ;

condamner la SCI Charonne aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 août 2023, la SCI Charonne demande à la cour de :

confirmer l'ordonnance entreprise et, y ajoutant :

condamner solidairement l'association Femape Proximité et l'association Femape à lui payer la somme provisionnelle de 36.416,64 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, frais et indemnités d'occupation dus au 20 juillet 2023 (3ème trimestre 2023 compris), qui sera actualisée à l'audience, ladite somme portant intérêts à compter de l'assignation ;

subsidiairement et à l'égard de l'association Femape Proximité, fixer sa créance au passif de l'association Femape Proximité à la somme de 36.416,64 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, frais et indemnités d'occupation dus au 20 juillet 2023 (3e trimestre 2023 compris), qui sera actualisée à l'audience, ladite somme portant intérêts à compter de l'assignation ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

débouter l'association Femape Proximité et l'association Femape de l'ensemble de leurs demandes ;

condamner in solidum l'association Femape Proximité et l'association Femape à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Hauptman, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

En cours de délibéré, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur l'irrecevabilité de l'appel de l'association Femape Proximité, relevée d'office, pour défaut de qualité à agir, celle-ci ayant fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 23 mars 2023, ainsi que sur les conséquences de cette éventuelle irrecevabilité sur les demandes de l'association Femape, également appelante et caution de la locataire.

Par note en délibéré remise et notifiée par RPVA le 17 novembre 2023, la SCI Charonne a confirmé l'irrecevabilité de l'appel de l'association Femape Proximité (déjà soulevée en cours de procédure mais par des conclusions adressées par erreur au premier président de la cour d'appel) pour défaut de qualité à agir en raison du jugement de liquidation judiciaire intervenu le 23 mars 2023. Elle a indiqué, pour le surplus, s'en rapporter à ses écritures.

Les appelantes n'ont présenté aucune observation.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité de l'appel de l'association Femape Proximité

L'association Femape Proximité a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2023, Maître [I], mandataire judiciaire, ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Il en résulte que son appel, interjeté le 30 avril 2023, postérieurement à son dessaisissement, est irrecevable pour défaut de qualité à agir, en application des articles 31, 32, 122 et 125 du code de procédure civile.

Sur les demandes de délais de paiement de l'association Femape

L'association Femape, caution de la locataire, est en revanche recevable à interjeter appel, en l'absence de toute procédure collective la concernant.

La cour n'est saisie par celle-ci que d'une demande de délais de paiement, en l'absence de critique de la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial étaient réunies.

Il doit en outre être relevé que la caution ne peut solliciter que des délais de paiement de l'arriéré locatif.

Contrairement à ce que soutient la SCI Charonne, cette demande de délais de paiement n'est pas nouvelle puisque l'appelante n'était pas comparante devant le juge des référés. En tout état de cause, elle n'est que la conséquence des demandes en paiement formées par l'intimée. Elle est donc recevable en application de l'article 566 du code de procédure civile.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, l'association Femape fait valoir qu'elle a pour objet social l'entraide aux personnes en difficultés, telles que les sans-abris, les personnes âgées et les personnes vulnérables, et qu'elle prône la réinsertion sociale par l'entraide. Elle expose qu'elle exploite dans les lieux loués une épicerie sociale et solidaire et que, ses employés étant des personnes vulnérables et en réinsertion, la gestion du personnel est particulièrement délicate. Elle précise qu'au cours de l'année 2022, des faits de violence et de comportements dysfonctionnels ont désorganisé son fonctionnement, ce qui explique, outre la crise sanitaire, ses difficultés financières.

Elle affirme qu'elle a entrepris de nombreuses actions pour augmenter ses ressources financières depuis la décision de première instance, en concluant plusieurs partenariats, avec La poste et l'Amicale de la police nationale notamment. Elle soutient donc être en mesure d'apurer sa dette dans le délai légal de 24 mois.

Cependant, elle ne produit aucun élément financier et comptable au soutien de sa demande de délais, qui ne peut en conséquence qu'être rejetée.

Sa demande de suspension du cours des intérêts pendant les délais qui seraient accordés sera par suite rejetée également.

Sur les demandes de la SCI Charonne

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCI Charonne demande à la cour de condamner solidairement les deux appelantes à lui payer une somme de 36.416,64 euros au titre de l'arriéré locatif actualisé au 20 juillet 2023, sollicitant la fixation de cette créance au passif de l'association Femape Proximité.

Il résulte du décompte locatif au 20 juillet 2023 qu'elle produit que l'arriéré locatif s'élève à cette date, terme du 3ème trimestre 2023 inclus, à la somme de 36.416,64 euros, montant auquel la société Femape sera condamnée à titre provisionnel en sa qualité de caution, étant rappelé que l'acte de cautionnement limite sa garantie à la somme de 72.000 euros.

Cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 janvier 2023 sur la somme de 20.270,82 euros et à compter de ce jour sur le surplus.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée du chef de la provision allouée.

S'agissant de l'association Femape Proximité, l'instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une provision n'est pas une instance en cours interrompue par l'ouverture de la procédure collective du débiteur, de sorte que la cour d'appel, statuant sur l'appel formé par ce dernier contre l'ordonnance l'ayant condamné au paiement d'une provision, doit infirmer cette ordonnance et dire n'y avoir lieu à référé, la demande en paiement étant devenue irrecevable en vertu de la règle de l'interdiction des poursuites édictée par l'article L. 622-21 du code de commerce (Com., 19 septembre 2018, pourvoi n° 17-13.210, Bull. 2018, IV, n° 100).

Il revient en effet au seul juge-commissaire de se prononcer sur la déclaration de créance, ce qui prive le juge des référés du pouvoir de statuer sur la créance.

La cour ne peut en conséquence que dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de l'association Femape Proximité au paiement d'une provision et d'inscription de celle-ci au passif.

Sur les frais et dépens

L'assocation Femape, partie perdante, sera tenue aux dépens d'appel et condamnée à indemniser l'intimée des frais qu'elle a de nouveau été contrainte d'exposer, à hauteur de la somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare l'association Femape Proximité irrecevable en son appel ;

Constate la recevabilité de l'appel de l'association Femape, en sa qualité de caution ;

Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné solidairement par provision l'association Femape Proximité et l'association Femape à payer à la SCI Charonne la somme de 20.270,82 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 2 janvier 2023 (1er trimestre 2023 compris), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne l'association Femape à payer à la SCI Charonne la somme provisionnelle de 36.416,64 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, frais et indemnités d'occupation dus au 20 juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023 sur la somme de 20.270,82 euros et à compter de ce jour sur le surplus ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision et la demande de fixation au passif de la somme de 36.416,64 euros formée par la SCI Charonne contre l'association Femape Proximité ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement formée par l'association Femape ;

Condamne l'association Femape aux dépens d'appel, qui seront recouvrés directement par Maître Hauptman, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne l'association Femape à payer à la SCI Charonne la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT