Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023

(n° , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14628 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIZV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de paris - RG n° 12-21-2440

APPELANT

M. [D] [R]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Me Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0849 substitué par Me Ilona IBGHI FEDIDA

INTIMES

M. [J] [E]

[Adresse 3]/[Adresse 4]

[Localité 7]

Mme [L] [S] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

M. [Y] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 13 Juin 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du Code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre,

Patricia LEFEVRE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Propriétaire d'un studio situé [Adresse 3]/[Adresse 4] à [Localité 7], M. [D] [R] l'a donné à bail à M. [J] [E] suivant acte sous seing privé du 30 juin 2014 moyennant un loyer mensuel, hors charges, de 460 euros.

Faisant valoir qu'il avait été informé, le 14 mai 2019, par la ville de [Localité 9] que l'immeuble faisait l'objet d'un arrêté d'insalubrité en date du 26 février 1999 qui n'avait jamais été levé, M. [E] a cessé de régler les loyers et a vainement sollicité le remboursement des loyers et charges versés. Puis, il a fait assigner M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, afin d'obtenir le remboursement des loyers et charges indus. M. [Y] [E] et son épouse [L] [S], qui avaient réglé les sommes réclamées par leur fils, sont intervenus volontairement à la procédure.

Par ordonnance contradictoire du 24 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé a :

- renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent ;

- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. et Mme [E] ;

- condamné M. [R] à leur payer la somme provisionnelle de 25 007 euros, en répétition des loyers qu'ils ont indûment réglés pour le compte de leur fils M. [J] [E] ;

- condamné M. [R] à payer à M. [J] [E] la somme provisionnelle de 210 euros, en répétition des charges qu'il a indûment réglées ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [E] ;

- condamné M. [R] à payer à M. et Mme [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

- rejeté toutes les autres demandes des parties et rappelé que sa décision bénéficie de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Le 1er août 2022, M. [R] a relevé appel de dispositions de l'ordonnance lui faisant grief, et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, il demande à la cour, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle est entrée en voie de condamnation à son encontre, de débouter MM. [E] et Mme [S] épouse [E] de l'intégralité de leurs demandes et de les condamner in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, M. [J] [E] et ses parents M. et Mme [E] (ci-après les consorts [E]) demandent à la cour, au visa de l'article L.521-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1302 du code civil, de confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a considéré que les concluants ne faisaient pas la preuve des règlements intervenus entre juillet et décembre 2014, disposition qui sera infirmée et statuant à nouveau de condamner M. [R] à payer à M. et Mme [E] la somme de 26 910 euros au titre des loyers indus sur la période de juillet 2014 à mai 2019 d'une part et celle de 1 180 euros au titre des charges indûment perçues d'autre part et de le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, à celle de 7 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'alinéa 2 article 835 du même code énonce : dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection) peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La demande des consorts [E] ne peut prospérer que dans le cas où l'obligation dont ils se prévalent n'est pas sérieusement contestable. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du requérant n'apparaît pas immédiatement vain, et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond, qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point, si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Les consorts [E] fondent leurs réclamations au titre d'un indu sur les dispositions de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, qui interdit la perception du loyer et de toute autre somme en contrepartie de l'occupation de locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification du dit arrêté. Ils se prévalent de l'arrêté pris au titre de l'insalubrité des parties communes de l'immeuble [Adresse 3]/[Adresse 5], le 26 février 1999. Ils n'opposent aucun moyen à l'argumentation de M. [R] qui avance que l'arrêté, compte tenu de sa date, n'est pas soumis aux dispositions légales invoquées.

L'arrêté du 26 février 1999 met en demeure le syndic de la copropriété du [Adresse 3]/[Adresse 5] d'exécuter divers travaux dans les parties communes de l'immeuble, en application notamment des articles L.26 à L.28 du code de la santé publique relatifs à la salubrité des immeubles, en vigueur à cette date, sous peine, de voir les dits travaux exécutés par l'autorité publique aux frais du propriétaire (article L.30). Cet arrêté a été levé, en septembre 2022, après réalisation des travaux.

Les demandes des appelants ont été accueillies et sont reprises devant la cour sur le fondement de l'article 521-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa version issue de l'ordonnance n°20-1144 du 16 septembre 2020. Ainsi que le relève M. [R], l'article 19 de cette ordonnance énonce que ses dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2021 et ne sont applicables qu'aux arrêtés notifiés à compter de cette date.

Il s'ensuit que, sans examiner les autres moyens des parties, la cour doit faire le constat d'une contestation qui paraît susceptible de prospérer au fond et qui exclut qu'une provision puisse être allouée aux consorts [E], étant de surcroît relevé que l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, modifié à maintes reprises, a été créé par la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable à compter du 14 décembre 2000 soit postérieurement à l'arrêté du 26 février 1999.

L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle condamne M. [R] au paiement de la somme provisionnelle de 25 007 euros en répétition des loyers et de la somme provisionnelle de 210 euros, en répétition des charges locatives.

Les consorts [E] sollicitent l'allocation d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M. [J] [E] qui subit les pressions incessantes du bailleur. Il en résulte qu'ils demandent paiement de leur créance indemnitaire elle-même, alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision de ce chef. Il n'y a donc lieu à référé de ce chef et la décision querellée sera confirmée de ce chef.

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront infirmées. Les consorts [E] seront condamnés aux dépens d'appel mais aucune considération d'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l'ordonnance rendue le 24 mai 2022 en ce qu'elle a condamné M. [R] au paiement de la somme provisionnelle de 25 007 euros en répétition des loyers réglés par M. et Mme [E], de la somme provisionnelle de 210 euros en répétition des charges réglées par M. [J] [E] ainsi qu'à une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et la confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de répétition de l'indu de M. et Mme [E] et de M. [J] [E] ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d'appel ;

Condamne M [E] et de Mme [S] épouse [E] et M. [J] [E] aux dépens de première instance et d'appel.

LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT

EMPÊCHÉ