Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel

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délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 24 JANVIER 2023

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 20/04540 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OXEC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 SEPTEMBRE 2020

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE

N° RG 11-19-0403

APPELANT :

Monsieur [V] [F]

né le 19 Avril 1980 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Gaëlle BETROM, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Séverine LE BIGOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A. MARCOU HABITAT Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Rémy GARCIA de la SELARL SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant,

assistée de Me Manon HOLEMANS, de la SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant,

Ordonnance de clôture du 07 Novembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 5 mars 2014, la SA Marcou Habitat a donné à bail à [V] [F] un appartement situé à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 534,79 euros.

En 2016, des désordres sont apparus sur les murs et plafonds des trois chambres et de la salle de bain et, le 20 septembre 2016, [V] [F] a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise judiciaire.

Parallèlement, la SA Marcou Habitat a déclaré le sinistre à son assureur Axa dans le cadre de la garantie dommages ouvrages et a accepté la réalisation d'une expertise amiable.

Le 16 janvier 2017, le juge des référés a rejeté la demande d'expertise judiciaire eu égard à la mise en 'uvre d'une expertise amiable.

En novembre 2017, les travaux de remise en état du logement ont été effectués par le bailleur.

En mars 2018, [V] [F] a constaté la réapparition de nouvelles infiltrations dans les chambres.

Le 19 juin 2019, invoquant l'inertie du bailleur, [V] [F] a assigné la SA Marcou Habitat afin de la voir condamner à réaliser les travaux de réfection de son habitation sous astreinte et à lui payer 8 370 euros au titre de son préjudice de jouissance provisoire, outre 1 500 euros au titre du préjudice moral.

Le bailleur a contesté les demandes du locataire et, subsidiairement, a demandé qu'elles soient ramenées à de plus justes proportions au regard des diligences accomplies.

Le jugement rendu le 7 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne énonce dans son dispositif :

Déboute [V] [F] de l'ensemble de ses demandes ;

Condamne [V] [F] aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit ne pas avoir lieu à exécution provisoire.

Le jugement expose que bien que l'existence des infiltrations du logement ne soit pas remise en question par le bailleur, rien ne permet de qualifier le logement litigieux d'indécent. Il constate qu'aucun manquement fautif ne peut être reproché au bailleur qui a pris les mesures nécessaires pour assurer une jouissance paisible à son locataire. Le bailleur démontre avoir pris attache avec son assureur bien que ce dernier ait tardé à mandater un expert, ce dont le bailleur n'est pas responsable. Il a également relogé son locataire durant les travaux.

[V] [F] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 octobre 2020.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 novembre 2022.

Les dernières écritures pour [V] [F] ont été déposées le 21 octobre 2022.

Les dernières écritures pour la SA Marcou Habitat ont été déposées le 12 avril 2021.

Le dispositif des écritures pour [V] [F] énonce :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamner la SA Marcou Habitat à payer à [V] [F] la somme de 10 530 euros au titre du préjudice de jouissance provisoire du logement loué, somme à parfaire au jour de la date de la réalisation des travaux ou du départ effectif du locataire :

- 19 mois entre le 1er mai 2016, date d'apparition des désordres et le 14 novembre 2017 date de fin des travaux,

- 18 mois entre le 1er mars 2018, date d'apparition des désordres liés aux infiltrations d'eau et le 24 septembre date de fin de réalisation des travaux,

- depuis le 16 novembre 2020 jusqu'à la date de réalisation des travaux ;

Condamner la SA Marcou Habitat à payer à [V] [F] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Ordonner à la SA Marcou Habitat de réaliser sous astreinte de 30 euros par jour de retard les travaux de réparation des infiltrations d'eau sollicités à compter de la décision à intervenir ;

Condamner la SA Marcou Habitat à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.

[V] [F] soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance puisque les travaux réalisés suite aux premières infiltrations n'ont pas mis fin aux désordres. Les travaux ont été réalisés dix-neuf mois après les infiltrations du 1er mai 2016. Concernant la deuxième période, le locataire affirme que les moisissures et champignons sont apparus en mars 2018 et que l'entreprise mandatée par le bailleur n'est intervenue que les 23 et 24 septembre 2019. [V] [F] soutient qu'en novembre 2020, il a pu constater de nouvelles infiltrations d'eau, comme l'attestent sa voisine et deux de ses amis.

[V] [F] avance que le logement loué ne correspond pas aux critères de décence. Il fait valoir que la jurisprudence reconnaît la qualification de logement insalubre en cas de trace d'humidité et de moisissures persistantes ainsi que l'apparition de problèmes respiratoires, comme cela pu être le cas dans un arrêt de la troisième chambre civile le 21 décembre 2017. Il affirme qu'il a subi du fait des infiltrations des problèmes de santé très importants. Selon lui, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent depuis 2016 alors même qu'il a continué à lui régler un loyer.

Le dispositif des écritures pour la SA Marcou Habitat énonce :

Confirmer le jugement rendu le 7 septembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne ;

Rejeter l'ensemble des demandes formulées par [V] [F] comme injustes et infondées ;

Subsidiairement, ramener les demandes de [V] [F] à de plus justes proportions au regard des diligences accomplies qui ne pourront être supérieure à l'euro symbolique ;

Rejeter les demandes de [V] [F] concernant les désordres supposés déclarés après le jugement dont appel ;

Condamner [V] [F] à une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La SA Marcou Habitat souligne que [V] [F] met en avant les désordres ayant frappé le logement mais ne démontre pas que sa bailleresse n'a pas fait le nécessaire pour faire cesser les troubles dénoncés. Elle affirme qu'elle est intervenue à chaque fois et qu'elle n'a jamais refusé d'accomplir les travaux nécessaires et ce, dès que [V] [F] en a fait la demande. Elle ajoute qu'elle est soumise à des délais d'attente liés à la prise en charge par son assurance.

La SA Marcou Habitat conteste l'indécence du logement. Elle fait valoir que [V] [F] a été relogé dans un hôtel entre le 6 novembre 2017 et le 14 novembre 2017, pour un montant total de 1 063,80 euros, lors de la réalisation des travaux et soutient que les travaux réalisés sont de très bonne facture. En tout état de cause, rien ne vient justifier le quantum des sommes réclamées par [V] [F].

La SA Marcou Habitat souligne que [V] [F] verse en appel des éléments concernant une nouvelle fuite qui serait intervenue après le jugement et qu'il ne peut donc demander des indemnisations en appel pour des désordres apparus après le prononcé du jugement.

MOTIFS

1. Sur les prétentions indemnitaires de [V] [F] au motif de l'indécence du logement pris à bail

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent au locataire, lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret du 30 décembre 2002.

A ce titre notamment, les menuiseries extérieures doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

En l'espèce, en l'état des éléments versés au débat, s'il n'est pas contesté que le logement en litige a connu des infiltrations d'eau par les menuiseries dans certaines pièces, il n'est aucunement établi qu'il aurait été indécent, les photos versées au débat et les attestations des voisins étant insuffisantes à en faire la démonstration.

Il n'est par ailleurs pas contestable qu'aucun manquement fautif ne peut être reproché au bailleur, qui justifie pour sa part, au moyen de factures de travaux et d'hôtel pour reloger la famille [F] le temps des travaux, avoir pris les mesures nécessaires pour assurer une jouissance paisible à son locataire.

Ainsi, comme le premier juge, la cour retient que la SA Marcou Habitat a toujours été diligente pour répondre à son obligation de délivrance et d'entretien.

S'agissant des infiltrations rapportées après les premiers travaux de novembre 2017 et avant l'assignation du 19 juin 2019, outre le fait qu'il n'est pas justifié que leurs conséquences auraient été préjudiciables à [V] [F], la SA Marcou Habitat, de la même façon, justifie avoir été diligente en faisant reprendre cette fois-ci la « casquette bandeau en façade », de sorte qu'il ne peut lui être reproché d'avoir manqué à ses obligations s'agissant des infiltrations constatées postérieurement aux premiers travaux.

En conséquence, le jugement rendu le 7 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne sera confirmé en ce qu'il a débouté [V] [F] de l'ensemble de ses prétentions.

2 Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

[V] [F] sera condamné aux dépens de l'appel.

[V] [F], qui échoue en cause d'appel, en toutes ses prétentions, sera au surplus condamné à payer à la SA Marcou Habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 7 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE [V] [F] à payer à la SA Marcou Habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE [V] [F] aux entiers dépens de l'appel.

Le greffier, Le président,