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à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 03 NOVEMBRE 2022

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 20/00191 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OPAQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 NOVEMBRE 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 17/02363

APPELANT :

Monsieur [P] [X]

né le 28 Août 1974 à [Localité 18] (34)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représenté par Me Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS

INTIME :

Monsieur [H] [M]

né le 30 Août 1971 à ALGER (ALGÉRIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représenté par Me Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 30 Août 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 SEPTEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre

M. Frédéric DENJEAN, conseiller

Mme Marianne FEBVRE, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Hélène ALBESA

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.

*

**

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2008, M. [D] [X] a consenti un bail rural d'une durée de 9 ans à M. [H] [M] sur des terres situées sur la commune de [Localité 16], cadastrées Section [Cadastre 15], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 10], [Cadastre 9], [Cadastre 14].

Le même jour, ils ont signé une promesse synallagmatique de vente sur les mêmes parcelles moyennant la somme de 13000€, l'acte authentique devant intervenir sous conditions suspensives notamment que tous les droits de préemption pouvant exister à quelque titre que ce soit soient purgés.

Le 19 septembre 2011, M. [D] [X] décédait, laissant M. [P] [X] comme seul héritier.

Le 26 août 2015, M. [X] faisait délivrer un congé à M. [M].

Par ordonnance du 23 novembre 2015, le président du tribunal de grande instance de Béziers, suivant assignation délivrée à Me [L], notaire rédacteur des contrats du 10 mars 2008, enjoignait à ce dernier de réaliser les formalités nécessaires à la signature de l'acte authentique, sur demande de M. [M].

Le 13 juillet 2016, le notaire dressait un procès-verbal de carence constatant que M. [X] refusait de signer l'acte authentique de vente.

Par acte d'huissier signifié le 26 septembre 2017, M. [M] a assigné M. [X] devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins notamment de faire condamner M. [X] à régulariser la vente par acte authentique.

Par jugement contradictoire en date du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a :

Dit et jugé que le bail rural et la promesse synallagmatique de vente en date du 8 mars 2011 sont deux contrats interdépendants ; que la commune intention des parties lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente, était déterminée et conditionnée par la qualité de bailleur et fermier des parties.

Dit et jugé qu'aucune circonstance, ni clause du contrat, n'est de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération du compromis par acte notarié un élément constitutif du consentement ; que la vente était parfaite à la réalisation des conditions suspensives si M. [M] était toujours fermier des terres.

Dit et jugé qu'à la réalisation des conditions suspensives, soit en 2011, M. [M] ayant la qualité de fermier de M. [X], la promesse synallagmatique valait vente et M. [M] est en droit d'en réclamer l'exécution forcée.

Condamné en conséquence M. [X] [P], héritier de M. [X] [D], à régulariser la vente consentie par son père M. [X] [D] le 10 mars 2008 par la signature de l'acte authentique de vente, par devant Me [L], notaire à [Localité 17], détenteur du prix de vente, dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

Assortit cette condamnation à une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration du premier jour ouvré imparti à M. [X] [P] pour régulariser l'acte authentique de vente des parcelles objets de la promesse synallagmatique de vente en date du 10 mars 2008.

Condamné M. [X] à payer à M. [M] la somme de 1.300 euros au titre de la clause pénale.

Débouté M. [M] de sa demande tendant au prononcé de l'exécution provisoire.

Débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamné M. [X] à payer à M. [M] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamné M. [X] qui succombe aux entiers dépens de la présente instance.

Vu la déclaration d'appel par M. [P] [X] en date du 10 janvier 2020.

Vu ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 août 2022 auxquelles il est renvoyé pour de plus amples développements sur ses moyens, au terme desquelles, au visa des articles 1583 et 1589 du code civil, 1186 du code civil, il demande de réformer le jugement en toutes ses dispositions et juger que le compromis de vente du 10 mars 2008 est caduc, condamner M. [M] à lui payer la somme de 3000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens, avec application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 août 2022 auxquelles il est renvoyé pour de plus amples développements sur ses moyens, au terme desquelles, au visa des articles 1103, 1104 et 1589 du code civil, M. [H] [M] demande de confirmer le jugement et d'y ajouter en condamnant M. [X] au paiement de la somme de 6000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, y compris les frais de sommation d'avoir à régulariser la vente par acte authentique.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

Vu l'ordonnance de clôture du 30 août 2022.

MOTIFS

Selon l'article 1589 du code civil, 'La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.'

M. [X] critique les premiers juges pour avoir procédé à une erreur d'appréciation en relevant que M. [M] devait avoir la qualité de preneur au jour de la vente alors qu'il devait l'avoir au jour de la réitération de l'acte devant notaire. Dès lors qu'il ne possédait plus la qualité de preneur en raison des manquements au contrat de bail ayant justifié le congé qui lui a été délivré, la résilation du bail rural entraîne la caducité du compromis de vente en l'état de l'interdépendance des contrats.

M. [M] réplique pour l'essentiel que les conditions suspensives étaient purgées les 2 et 11 août 2011, le département de l'Hérault et la commune de [Localité 16] ayant indiqué qu'ils n'exerçaient pas leur droit de préemption ; que les parties étaient d'accord sur la chose et le prix dès le compromis de vente, lequel précise l'engagement des héritiers et ayant-cause, de telle sorte que la vente était parfaite. En tout état de cause, il est toujours preneur à bail rural des parcelles, le litige devant le tribunal paritaire des baux ruraux ayant été radié après sursis à statuer.

Réponse de la cour

Les conventions de bail rural et de promesse de vente sont interdépendantes, ce que nul ne critique en appel, la promesse de vente ayant été consentie par M. [X] père à M. [M] compte tenu de la qualité de preneur rural en place.

La promesse synallagmatique de vente sous seings privés du 10 mars 2008, qui, selon ses stipulations, oblige les héritiers du vendeur et ayant cause, prévoyait plusieurs conditions suspensives dont M. [X] ne conteste nullement qu'elles ont été levées puisque les départements de l'Hérault et la commune de [Localité 16] ont respectivement indiqué les 2 et 11 août 2011, qu'ils n'entendaient pas exercer leur droit de préemption.

La réalisation des autres conditions suspensives n'étant pas discutée, l'application des dispositions de l'article 1589 du code civil commande de juger, tout comme les premiers juges l'ont fait au terme d'une juste motivaition en droit et en fait, que la vente était parfaite dès la levée des conditions suspensives et qu'en août 2011, M. [X], dont l'auteur était d'ailleurs toujours vivant, ne justifiait pas de la perte de qualité de preneur à bail rural de M. [M] qui était seule à même, compte tenu de l'interdépendance des contrats, d'entraîner la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

Dès lors qu'il n'est pas établi que M. [M] avait perdu la qualité de preneur à bail rural en août 2011 lorsque la vente a acquis son caractère parfait, cette qualité n'avait pas disparu si bien que les conditions d'application de l'article 1186 du code civil n'étaient pas satisfaites et que l'argumentation de M. [X] sur ce fondement est vaine.

Le jugement sera dès lors confirmé dans toutes ses dispositions déférées à la cour.

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, M. [P] [X] supportera les dépens d'appel, hors coût d'une sommation interpellative non produite.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions dévolues à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [X] à payer à M. [H] [M] la somme de 3000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [X] aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat qui affirme son droit de recouvrement.

Le greffier,Le président,