Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux

N° 358

GR

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Copie exécutoire

délivrée à :

- Me Eftimie-Spitz,

le 09.09.2022.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D'APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 8 septembre 2022

RG 22/00057 ;

Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 35, rg n° 21/00308 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 7 février 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 24 février 2022 ;

Appelant :

M. [G] [O], né le 4 août 1963 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant à [Adresse 3] - [Localité 5] ;

Représenté par Me Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

Mme [F] [N], née le 27 juin 1977 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 1] ;

Non comparante, assignée à personne le 8 mars 2022 ;

Ordonnance de clôture du 22 avril 2022 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 juin 2022, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 83/OD/PP. CA/21 du Premier Président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 15 décembre 2021 pour faire fonction de Président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demandes des parties :

[G] [O] a assigné en référé [F] [N] aux fins d'expulsion et de condamnation à provision pour loyers impayés en suite de la signification restée sans effet de la clause résolutoire du bail d'un terrain.

Par ordonnance rendue le 7 février 2022, le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete l'a débouté de l'ensemble de ses demandes.

[G] [O] a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 24 février 2022. Il demande de :

Infirmer l'ordonnance de référé du 7 février 2022 en toutes ses dispositions ;

Vu les dispositions des articles 432 et 433 du code de procédure civile,

Condamner Mme [F] [N] à payer à M. [G] [O] la somme de 605 000 XPF à titre de provision à valoir sur les loyers dus jusqu'au mois de mars 2021 ;

Fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juin 2016 à un montant mensuel de 10 000 XPF ;

Condamner Mme [F] [N] à payer à M. [G] [O] la provision de 100 000 XPF à valoir sur le montant des indemnités d'occupations qui ont concouru jusqu'au jour de l'ordonnance de référé ;

Ordonner l'expulsion de Mme [F] [N], sous astreinte de 10 000 XPF par jour de retard, à compter à l'expiration d'un délai de 2 mois après la signification de l'ordonnance à intervenir, et au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner Mme [F] [N] à payer à M. [G] [O] la somme de 150 000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamner Mme [F] [N] aux entiers dépens dont distraction.

Assignée à sa personne, [F] [N] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2022.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.

L'ordonnance dont appel a retenu que :

-Aux termes des dispositions de l'article 431 du code de procédure civile de Polynésie française : "Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de première instance peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'. L'article 432 du code de procédure civile dispose que : "le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite". En vertu de l'article LP 28 de la loi n° 2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d'habitation meublée et non meublée "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. À peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au Président de la Polynésie française, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, entant que besoin, les organismes ou les services sociaux compétents. Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1, 1244-2 du code civil, tels qu'applicables en Polynésie française, au locataire de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités accordées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents.

-En l'espèce le requérant fonde sa demande sur l'article LP 28 de la loi n° 2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d'habitation meublée et non meublée. Or, il résulte de l'article 2 de cette loi qu'elle s'applique aux baux à usage d'habitation principale et à leurs annexes alors que le bail du 1er mars 2011 produit à l'appui de la requête concerne non pas une habitation mais un terrain nu avec possibilité de construire, les constructions édifiées restant la propriété du preneur jusqu'à la fin du bail. Il s'agit donc d'un bail conférant un droit réel sur l'habitation qui a d'ailleurs été enregistré à la conservation des hypothèques. Dès lors la requête apparaît mal fondée et ne saurait avoir l'évidence requise en référé du fait de la nature du bail.

Les moyens d'appel sont : le référé a pour objet la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, qui est de droit ; la question de l'applicabilité de la LP du 10/12/2012 n'a pas été mise dans les débats ; la nature du bail, qui n'est pas emphytéotique, n'exclut pas la stipulation d'une clause résolutoire ; le maintien du preneur défaillant dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite.

Par exploit signifié le 2 février 2021 à [F] [N], [G] [O] a fait commandement à celle-ci de payer la somme de 575 000 F CFP représentant 115 mois de loyers impayés en visant la clause résolutoire insérée dans un bail en date du 1er mars 2011.

Il s'agit d'un contrat sous seing privé de location d'un terrain nu situé à [Localité 2] (île de Tahiti), enregistré le 8 mars 2011, d'une durée de 15 ans moyennant un loyer mensuel d'un montant de 5 000 F CFP. Le bail autorise le preneur à construire une maison d'habitation. Une clause résolutoire a été stipulée. Les parties ont convenu de se soumettre aux dispositions relatives à l'augmentation des loyers des locaux à usage d'habitation en ce qui concerne la révision du loyer « en l'absence de texte traitant expressément de la matière ».

Le commandement visant la clause résolutoire a également expressément visé les dispositions de l'article LP28 de la loi du pays n° 2012-226 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d'habitation meublée et non meublée, que l'ordonnance déférée a rappelées. Et il est justifié de l'accomplissement de la formalité d'avis à l'autorité administrative en cas de demande d'expulsion prescrite par ces dispositions qui sont d'ordre public.

Il résulte des énonciations claires et précises du bail que le preneur n'a pas d'obligation de construire, et que sa durée de 15 ans, sans faculté de tacite reconduction, est inférieure à la durée minimale d'un bail emphytéotique qui est de 18 ans. Il résulte des exploits que [F] [N] n'est pas domiciliée dans les lieux loués.

Aucun élément ne permet de retenir que la clause résolutoire a été mise en oeuvre illicitement ou de mauvaise foi. Elle doit donc produire ses effets.

Le défaut de réponse de [F] [N] au commandement puis aux assignations laisse présumer, à hauteur de référé, qu'elle est totalement défaillante dans le paiement des loyers. Les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, de provision, d'expulsion, et d'indemnité d'occupation sont par conséquent recevables et bien fondées. Le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation, qui a couru à compter de la résolution contractuelle du bail intervenue à la date du 3 avril 2021, sera fixé à celui du loyer. Le montant de la provision pour loyers impayés sera fixé à celui du total des cinq dernières années, soit 300 000 F CFP.

Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de l'appelant. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

En la forme, déclare l'appel recevable ;

Au fond, infirme l'ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau :

Constate l'acquisition à la date du 3 avril 2021 de la clause résolutoire insérée au bail du 1er mars 2011 ;

En conséquence :

Ordonne l'expulsion des lieux loués de [F] [N] et de toute personne de son chef, sous astreinte de 10 000 F CFP par jour de retard à s'exécuter passé deux mois après la signification de l'arrêt, et autorise [G] [O] à demander le concours de la force publique ;

Condamne [F] [N] à payer à [G] [O] la somme de 300 000 XPF à titre de provision à valoir sur les loyers échus impayés ;

Fixe l'indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 3 avril 2021 au montant mensuel de 5 000 F CFP ;

Condamne [F] [N] à payer à [G] [O] la somme provisionnelle de 85 000 F CFP au titre de l'indemnité d'occupation pour les mois échus ;

Condamne [F] [N] à payer à [G] [O] la somme de 150 000 XPF sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Rejette toute autre demande ;

Met à la charge de [F] [N] les dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à [Localité 5], le 8 septembre 2022.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : G. RIPOLL