Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 JUILLET 2022

N° 2022/ 355

N° RG 19/02594

N° Portalis DBVB-V-B7D-BDZFU

[W] [M]

C/

[C] [G] veuve [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Elie MUSACCHIA

Me Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER en date du 22 Novembre 2016 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-15-0830.

APPELANTE

Madame [W] [M]

née le 04 Mars 1949 à LORIENT (56), demeurant Urbretur Pinhal Do Gancho 8950-254 CASTRO-MARIM (PORTUGAL)

représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier PASTUREL, avocat au barreau de PARIS

INTIME

Madame [C] [G] veuve [R]

née le 25 Avril 1952 à ADANA (TURQUIE), demeurant Werner Friedmann Bogen 16 80993 MUNCHEN, agissant en sa qualité d'unique bénéficiaire de la succession ouverte par le décès de Monsieur [H] [S] [R] décédé le 06 juin 2017

représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 10 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juillet 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [H] [R] a donné à bail d'habitation à Mme [W] [M] un appartement sis à VILLENEUVE-LOUBET (06270), ' Le Baronnet C', Avenue de la Batterie, par acte sous seing privé du 12 octobre 2012, avec effet au 15 octobre 2012.

Par acte d'huissier du 6 mars 2015, M. [R] a fait signifier à Mme [M] un congé pour reprise pour le 14 octobre 2015.

Par assignation du 3 novembre 2015, M. [H] [R] a fait citer Mme [W] [M] devant le Tribunal d'Instance de CAGNES-SUR-MER aux fins de validation du congé, Mme [M] s'étant maintenue dans les lieux malgré le congé.

Par jugement rendu le 22 novembre 2016, le Tribunal d'Instance de CAGNES-SUR-MER a validé le congé pour reprise délivré et constaté la résiliation du bail au 15 octobre 2015, ordonné la libération des lieux loués ou à défaut l'expulsion de Mme [M] si nécessaire avec le concours de la force publique, l'a débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux, a fixé l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 525 € et condamné Mme [M] à payer cette somme à M. [R] jusqu'à libération effective des locaux, débouté le propriétaire de sa demande d'expulsion sous astreinte et de sa demande relative au paiement des consommation d'eau et d'électricité, a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par la locataire et l'a condamnée au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens, le tout assorti de l'exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 14 février 2019, Mme [W] [M] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de déclarer nul le congé délivré le 6 mars 2015 .

M. [H] [R] est décédé en cours de procédure d'appel et l'instance a été reprise par Mme [C] [G] veuve [R] en sa qualité d'héritière.

Mme [W] [M] demande que celle-ci soit condamnée à lui payer la somme de 11 025 € en réparation du préjudice subi du fait des agissements du propriétaire.

Elle sollicite l'allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'intimée aux dépens de première instance et d'appel.

A l'appui de son recours, elle fait valoir :

- que le congé qui lui a été signifié le 6 mars 2015 est nul car le motif de la reprise n'était pas avéré.

- qu'il s'agissait d'un stratagème pour évincer sa locataire.

- que l'appartement litigieux a été par la suite affecté à la location saisonnière par son propriétaire.

- que le congé n'a pas été donné à la bonne date, le contrat ayant été reconduit pour trois ans le 15 juillet 2014.

- que les agissements frauduleux du bailleur cause à la locataire qui a dû quitter les lieux un préjudice.

Mme [C] [G] veuve [R] conclut à la confirmation du jugement déféré. Elle demande la condamnation de Mme [M] à lui payer la somme de 3 675 € en raison de son départ au mois d'avril 2018 et de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts.

Elle sollicite l'allocation de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'appelante aux dépens.

Elle soutient :

- que le bail était soumis à la loi de 1989 et que le congé a été donné à la bonne échéance.

- que le congé n'a pas été donné de façon frauduleuse, M. [R], âgé de 71 ans en 2015, étant bien retraité.

- que Mme [M] a quitté les lieux au mois d'avril 2018 et que des sommes demeurent dues au titre de l'indemnité d'occupation.

- qu'elle a dû attendre le départ de Mme [M] et n'a retrouvé son bien qu'une fois veuve, seule et dans un état de saleté repoussante.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que Mme [M] a soulevé la nullité du congé au motif qu'il fait état d'un bail meublé tout en mentionnant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique aux locaux vides;

Qu'il ressort des éléments du dossier et des explications des parties que les locaux pris à bail était bien garnis de meubles mais qu'en l'absence d'inventaire annexé au contrat, il convenait bien d'appliquer les les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 par requaélification;

Attendu que s'agissant du terme du bail, le premier juge a exactement retenu que le congé signifié par huissier le 6 mars 2015 pour la date du 14 octobre 2015 était valide, le contrat de bail du 12 octobre 2012 devant être requalifié en contrat de bail non meublé et soumis de ce fait aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles le bail est conclu pour trois ans;

Qu'ainsi le congé a bien été délivré pour la date d'expiration du bail avec respect d'un préavis de 6 mois et est par conséquent conforme aux exigences légales;

Attendu que Mme [M] a soulevé la nullité du congé au motif que le motif allégué serait fallacieux et frauduleux excipant de ce que la bailleur, résident de nationalité allemande et en activité en Allemagne, n'aurait jamais eu l'intention de s'installer en France;

Attendu que le premier juge a justement rappelé qu'en l'état de la législation antérieure à la loi du 24 mars 2014, applicable au présent litige puisque le congé a été délivré le 6 mars 2015, il n'appartenait pas au tribunal d'exercer un contrôle sur les motifs de la reprise sauf à ce que la locataire établisse l'intention frauduleuse du bailleur à l'époque de la délivrance du congé;

Que cette preuve n'a pas été rapportée, M. [R], âgé de plus de 70 ans et retraité de la fonction publique, pouvant légitimement souhaiter s'installer avec son épouse sur la Côte d'Azur dans le bien immobilier lui appartenant;

Qu'il convient dès lors de constater la validité du congé aux fins de reprise délivré le 6 mars 2015;

Attendu que c'est à bon droit, l'occupation sans droit ni titre de Mme [M] étant avérée, que son expulsion a été ordonnée et une indemnité d'occupation, exactement évaluée, a été fixée;

Que la demande de délais pour quitter les lieux a été à juste titre rejetée;

Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer en son principe le jugement rendu le 22 novembre 2016 par le Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER;

Attendu que le règlement d'une partie de l'indemnité d'occupation a été effectuée avec retard le 15 septembre 2017 pour une somme de 5 250 € au titre de la période s'étant écoulée entre le mois de décembre 2016 et celui de septembre 2017 ( 10 mois );

Que Mme [W] [M] ayant finalement quitté les lieux au mois d'avril 2018, il convient de la condamner à payer à Mme [C] [G] veuve [R] la somme de 3 675 € au titre des indemnité d'occupation dues entre le mois d'octobre 2017 et celui d'avril 2018;

Attendu que la demande de Mme [W] [M] en dommages-intérêts n'est pas fondée et sera rejetée;

Qu'en revanche Mme [C] [G] veuve [R] n'a pu retrouver possession de son bien qu'au mois d'avril 2018 alors que le congé avait été délivré pour le mois d'actobre 2015 et alors qu'elle se trouvait désormais seule, son époux étant décédé en cours de procédure;

Qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 26 avril 2018 par la SCP MORAND FONTAINE, huissiers de justice, que ' l'appartement est laissé dans un état de grande saleté tant au niveau des revêtements muraux que du sol et de ses équipements ainsi que des éléments mobiliers qui se trouvent encore dans les lieux et qui sont tous, d'une manière générale, en mauvais état ';

Que le comportement de la locataire est constitutif d'une faute civile justifiant sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil, en raison du préjudice causé, l'allocation de dommages-intérêts;

Qu'il convient en conséquence de condamner Mme [W] [M] à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 5 000 €;

Attendu qu'il sera alloué à Mme [C] [G] veuve [R], qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice et supporter des frais de traduction étant de nationalité allemande, la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que Mme [W] [M], qui succombe, supportera les dépens d'appel;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en son principe le jugement rendu le 22 novembre 2016 par le Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à Mme [C] [G] veuve [R] la somme de 3 675 € au titre des indemnités d'occupation ayant couru entre le mois d'octobre 2017 et le mois d'avril 2018;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formulée par Mme [W] [M] ;

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à Mme [C] [G] veuve [R] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts;

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à Mme [C] [G] veuve [R] la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

LA CONDAMNE aux dépens d'appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT