Décision 11e chambre a

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 22 MARS 2016

N° 2016/ 170

Rôle N° 13/07296

S.A.R.L. SHEET ANCHOR FRANCE

C/

SA NEOTION

Grosse délivrée

le :

à :

Me Jean-françois JOURDAN

Me Catherine CHAMAGNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 09/07672.

APPELANTE

S.A.R.L. SHEET ANCHOR FRANCE immatriculée au RCS de PARIS sous le n°441 888 195, agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis,, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jean-françois JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Patrick MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

INTIMEE

SA NEOTION, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Catherine CHAMAGNE, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée par Me David MEAS, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 10 Février 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Mme Véronique BEBON, Présidente

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2016.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2016,

Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SA Néotion, ayant comme président Monsieur [I], lequel était associé au sein de la SCI Azur, a été locataire de l'immeuble situé à [Localité 1] appartenant à cette dernière société selon bail du 31 mars 2005 conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2005.

Ce bail comportait la faculté pour le preneur d'y mettre fin à l'expiration de chaque période triennale en donnant congé par acte extra judiciaire, au moins six mois avant l'expiration de la période triennale en cours.

Dans le cadre de pourparlers avec une société Quartz Properties en vue de la vente de l'immeuble de la SCI Azur, un nouveau bail commercial sera signé pour neuf ans le 5 février 2007 avec cette société par la SA Néotion, représentée par Monsieur [I] en qualité de Directeur Général Délégué.

Ce bail était assorti de la condition suspensive de l'acquisition de l'immeuble par la SAS Quartz Properties, et ne permettait au preneur de donner congé qu'à l'échéance de la deuxième période triennale.

Cette vente ne s'est pas concrétisée et l'immeuble a été acheté par la SARL Sheet Anchor France.

Lors de cette cession, sont intervenues deux autres conventions :

- un nouveau bail commercial a été signé le 3 mai 2007 par la SA Néotion, représentée par Monsieur [I] en qualité de directeur général délégué, sous la condition suspensive de la résiliation amiable et anticipée du bail du 5 février 2007 ;

- une convention de résiliation amiable et anticipée du bail du 5 février 2007 a été signée le 2 mai 2007 entre la SAS Quartz Properties et la SA Néotion, sous la condition suspensive de la signature du bail ci-dessus.

Ce nouveau bail conclu pour neuf ans à compter du 3 mai 2007 comportait la faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration de la deuxième période triennale.

La SA Néotion a donné congé le 12 février 2008 pour le 31 mars 2008 et a quitté les lieux le 12 août 2008.

Par acte d'huissier du 24 juillet 2008, la SARL Sheet Anchor France a enjoint la SA Néotion de respecter ses obligations jusqu'à la date d'expiration de la deuxième période triennale, soit jusqu'au 2 mai 2013 et de procéder au règlement de l'intégralité du loyer du troisième trimestre 2008.

Sur le fondement du bail daté du 3 mai 2007, la SARL Sheet Anchor France a ensuite fait assigner la SA Néotion en paiement de loyers, charges et pénalités, instance au cours de laquelle la société Néotion a excipé de la nullité du bail.

Pour débouter la société SHEET ANCHOR de sa demande, le premier juge, par jugement du 26 mars 2013, a considéré que celle-ci ne pouvait se prévaloir de ce bail irrégulier pour n'avoir pas été soumis à la procédure des conventions réglementées, à savoir l'absence de consultation du conseil d'administration, relevant par ailleurs que le congé avait été régulièrement délivré en application d'un bail conclu le 31 mars 2005 avec la SCI Azur.

La SARL Sheet Anchor France a relevé appel du jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. La SA Néotion soutient que le bail du 5 février 2007 n'est jamais entré en vigueur au regard de la défaillance de la condition suspensive, de sorte qu'est est nulle faute d'objet la convention de résiliation amiable et anticipée signée le 2 mai 2007 entre SAS Quartz Properties et la SA Néotion, ce dont il se déduirait que le bail du 3 mai 2007, conclu sous condition suspensive de la résiliation amiable et anticipée du bail du 5 février 2007, ne s'est jamais formé.

Aux termes de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation contractuelle est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie; et elle n'est censée être défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.

Le bail daté du 5 février 2007 a été consenti par la SAS Quartz Properties à la SA Néotion sous la condition suspensive de 'l'acquisition par le bailleur de l'immeuble objet des présentes'.

Par une convention du 3 mai 2007, à effet au 2 mai, les mêmes parties ont convenu de la résiliation amiable et anticipée du bail du 5 février 2007 ne pouvant être exécuté qu'après la réalisation de la condition suspensive toujours susceptible d'être accomplie à la date de la signature de cette convention, de sorte que les parties pouvaient mettre fin au bail dans le cadre conventionnel choisi sans que la nullité ne soit encourue.

La SA Néotion soutient la nullité du bail daté du 3 mai 2007 comme entaché de fraude en invoquant une collusion frauduleuse entre son dirigeant Monsieur [I] et la SARL Sheet Anchor France par l'usage de droits exercés dans un but illicite atteignant des intérêts généraux en application de l'article L. 225-41 alinéa 1er du Code de commerce.

Considérant l'inutilité du bail du 3 mai 2007 en l'état du bail préexistant du 31 mars 2005 dont la SARL Sheet Anchor France ne pouvait ignorer l'existence ainsi que l'augmentation des charges imposées par ce bail constituées par l'impossibilité de donner congé avant l'expiration de la deuxième période triennale, la SA Néotion impute à la SARL Sheet Anchor France une complicité avec Monsieur [I] de dissimulation de ce bail aux organes sociaux de la société alors qu'il n'est relevé à l'encontre de la SARL Sheet Anchor France aucun acte positif permettant d'établir une collusion de sa part avec le représentant de la SA Néotion, le bailleur faisant de plus valoir que celle-ci, par l'intermédiaire de Monsieur [T], Président Directeur Général depuis le 9 novembre 2006, a le 12 juin 2007, signé un avenant au bail du 3 mai 2007 par lequel le bailleur autorise la sous-location, l'allégation selon laquelle cette signature a été portée de façon fortuite par Monsieur [T] étant battue en brèche par la signature d'un bail de sous-location le 15 juin 2007 avec la SA Néotion TNT France, aucun comportement frauduleux ou déloyal ne pouvant être imputé dès lors à la SARL Sheet Anchor France.

2.La SA Néotion soutient la nullité du bail daté du 3 mai 2007 également sur le fondement de l'article L.225-45 du code de commerce qui prévoit que les conventions visées à l'article L.225-38 et conclues sans autorisation préalable du conseil d'administration peuvent être annulées si elles ont eu des conséquences dommageables pour la société, s'agissant de toute convention intervenant directement ou par personne interposée entre la société et son directeur général ou l'un de ses directeurs généraux délégués, ce afin d'éviter les conflits d'intérêts entre ceux de la société et ceux de ses dirigeants.

En l'espèce, le bail conclu avec la SARL Sheet Anchor France ne fait pas partie des conventions visées à l'article L.225-38 du Code de commerce.

Ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, Monsieur [T] a signé un avenant de sous-location le 12 juin 2007, en référence expresse au bail du 3 mai 2007 et le 15 juin 2007, a consenti un contrat de sous-location avec la SA Néotion TNT France, filiale de la SA Néotion d'une durée de 8 ans et 10 mois se terminant le 2 mai 2016, soit la durée restant du bail principal, tous éléments dont il résulte la connaissance de ce bail par les dirigeants de la SA Néotion, ce d'autant que dans le cadre du mandat de recherche d'un sous locataire donné par la SA Néotion à la société DTZ Jean Thouars, c'est bien le bail du 3 mai 2007 qui a été fourni.

Il se déduit des éléments qui précèdent que le bail du 3 mai 2007 lie les parties, le jugement devant être infirmé en ce qu'il a, pour débouter la SARL Sheet Anchor France de ses demandes, considéré que ce bail était irrégulier.

Tout en soutenant que le bail du 31 mars 2005 était tacitement révoqué, la SA Néotion indique avoir régulièrement donné congé le 12 février 2008 pour le 12 août 2008.

Tenue par le bail du 3 mai 2007, le congé ne pouvait être valablement donné que pour l'échéance du 2 mai 2013, bail en application duquel elle a donné congé le 26 octobre 2012, le congé par elle délivré le 12 février 2008 ne l'ayant pas été régulièrement.

Ayant cessé ses paiements le 12 août 2008, celle-ci est redevable de la somme de 602 756,68 euros au paiement de laquelle il y a lieu de la condamner.

Il y a lieu également, en application de la clause 15 du bail, de condamner la SA Néotion au paiement de la somme de 72 330,80 euros à titre de clause pénale.

Pour justifier de sa demande de dommages et intérêts, la SARL Sheet Anchor France fait valoir que la SA Néotion a bafoué les droits de son cocontractant, échafaudé une théorie en invoquant ses propres turpitudes et en procédant à des allégations mensongères, formulation qui ne permet pas d'imputer un comportement fautif particulier de la part de la SA Néotion, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la demande.

Enfin, la SA Néotion doit être condamnée à payer à la SARL Sheet Anchor France la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,

Infirme le jugement du 22 janvier 2013 prononcé par le tribunal de grande instance de Marseille;

Statuant à nouveau :

Dit que le bail du 3 mai 2007 lie les parties ;

Condamne la SA Néotion à payer à la SARL Sheet Anchor France la somme de 602 756,68 euros à titre de loyers et charges arrêtés au 2 mai 2013 avec intérêts au taux légal ainsi que celle de 72 330,80 euros TTC à titre de clause pénale ;

Déboute la SARL Sheet Anchor France de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SA Néotion à payer à la SARL Sheet Anchor France la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SA Néotion aux entiers dépens, ceux d'appel étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,