Demande aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 25/05358 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBG2

Décision déférée à la cour :

Jugement du 19 février 2025-Juge de l'exécution de [Localité 1]-RG n° 25/80094

APPELANTE :

S.A.R.L. [1] [2], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Maryline LUGOSI de la Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de Paris, toque : P0073

plaidant par Me Barbara LE BEL, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉE :

S.C.I. [3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Jean-Paul RABITCHOV de la Selarl MIELLET & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0281

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Cyril Cardini, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Dominique Gilles, président de chambre

Madame Violette Baty, conseiller

Monsieur Cyril Cardini, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT :

-contradictoire

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

-signé par Monsieur Dominique Gilles, président et par Monsieur Lotfi Hemche, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

1. Le 12 mars 2013, la société [3] a donné à bail commercial à la société [4] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].

2. Par ordonnance du 10 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 octobre 2023 ;

- condamné la société [4] à verser à la société [3] la somme de 81 724,52 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 5 juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus ;

- autorisé la société [4] à se libérer de cette dette en 24 mensualités dont 23 mensualités de 3 400 euros chacune et la 24e de 3 524,52 euros pour le solde, le paiement de la première mensualité devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la décision et les paiements suivants, au plus tard, le 5 de chaque mois, en sus des loyers et charges courants et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

- suspendu pendant cette période les effets de la clause résolutoire ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

- constaté en ce cas la résiliation de plein droit du bail ;

- autorisé en ce cas l'expulsion de la société [4] ;

- condamné en ce cas la société [4] à payer à la société [3] une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant non sérieusement contestable du loyer, majoré des charges et taxes en cours, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement, et ce, jusqu'à libération effective de lieux.

3. Le 14 novembre 2024, la société [3] a délivré à la société [4] un commandement de quitter les lieux.

4. Par acte du 10 janvier 2025, la société [4] a assigné la société [3] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la mainlevée du commandement de quitter les lieux, l'allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'une somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

5. Par jugement du 19 février 2025, le juge de l'exécution a :

- validé le commandement de quitter les lieux délivré 14 novembre 2024 ;

- dit que la société [4] est déchue du bénéfice du terme, relativement à l'échéancier fixé par l'ordonnance de référé en date du 10 septembre 2024 pour le paiement de la provision d'un montant de 81 724,52 euros ;

- débouté en conséquence la société [4] de l'intégralité de ses prétentions ;

- condamné la société [4] à payer à la société [3] une indemnité de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société [4] aux dépens.

6. Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a retenu que la clause résolutoire était acquise, dès lors que :

- les mensualités des mois d'octobre et novembre 2024, payables au plus tard les 5 octobre et 5 novembre, avaient été réglées avec retard (11 octobre et 6 novembre),

- le loyer du 4e trimestre 2024, payable d'avance, exigible au 1er octobre 2024, d'un montant de 23 574,57 euros avait été acquitté en 8 versements (le premier au 15 octobre 2024 et le dernier au 15 novembre 2024).

7. Il a par ailleurs retenu, concernant les demandes reconventionnelles, que la déchéance du terme était acquise et que la défenderesse disposait d'un titre exécutoire pour recouvrer l'intégralité des sommes restant dues au titre de la provision allouée par le juge des référés sur l'arriéré locatif.

8. Par déclaration du 12 mars 2025, la société [4] a interjeté appel de ce jugement.

9. Par ordonnance du 11 septembre 2025, la société [3] a été déclarée irrecevable à conclure en application de l'article 906-2 du code de procédure civile.

10. Par arrêt du 22 janvier 2026, la cour d'appel a infirmé l'ordonnance rendue le 11 septembre 2025 et, statuant à nouveau, imparti à la société [3] un délai de deux mois à compter de l'arrêt pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

11. La clôture a été prononcée par une ordonnance du 21 mai 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

12. Par conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la société [4] demande à la cour d'appel de :

- infirmer le jugement rendu le 19 février 2025 en ce qu'il :

- valide le commandement de quitter les lieux délivré 14 novembre 2024 ;

- dit qu'elle est déchue du bénéfice du terme, relativement à l'échéancier fixé par l'ordonnance de référé en date du 10 septembre 2024 pour le paiement de la provision d'un montant de 81 724,52 euros ;

- la déboute en conséquence de l'intégralité de ses prétentions ;

- la condamne à payer à la société [3] une indemnité de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamne aux dépens.

Juger à nouveau :

- ordonner la mainlevée du commandement de quitter les lieux signifié 14 novembre 2024 ;

- condamner la société [3] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

13. La société [5] optic expose qu'elle a dû faire face à de graves difficultés et qu'elle s'efforce d'honorer tous ses créanciers.

14. Elle fait valoir que si des retards de règlement ont pu être enregistrés, à la date du commandement de quitter, elle était à jour du montant des loyers et sommes dus. Elle ajoute qu'en dépit de ses difficultés connues du bailleur, ce dernier n'a pas hésité à faire signifier un commandement de payer sans même l'envoi d'une mise en demeure préalable et que celui-ci est abusif.

15. Par conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 13 mars 2026, la société [3] demande à la cour d'appel de :

Après avoir déclaré irrecevable la demande de l'appelante :

- ordonner la déchéance du terme de l'échéancier fixé par le juge des référés ;

- valider le commandement de quitter les lieux, délivré le 14 novembre 2024 ;

- condamner la société [4] au paiement immédiat de toutes les sommes dues au titre de l'ordonnance de référé et jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 101 626,41 euros, arrêtée au 4 mars 2026 et à parfaire jusqu'à libération des lieux et remise des clefs ;

- fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des lieux et remise des clefs, au loyer courant indexé, avec charges en sus ;

- condamner la société [4] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.

16. La société [3] fait valoir que l'ordonnance de référé ayant été signifiée le 26 septembre 2024, la première échéance de paiement devait intervenir le 5 octobre 2024, ce qui n'a pas été le cas, et que la société [4] n'a pas respecté le calendrier fixé par l'ordonnance.

17. Elle indique qu'elle n'est pas une importante société foncière, mais une société familiale dont plusieurs des membres se trouvent eux-mêmes confrontés à des difficultés financières en raison des errements de leur locataire et ajoute qu'au 4 mars 2026, la dette s'élève à la somme de 101 626,41 euros.

18. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

19. Par un avis adressé aux parties le 25 septembre 2026, ces dernières ont été invitées à présenter leurs observations, le 5 octobre 2026 au plus tard, sur le moyen, fondé sur les articles 122 du code de procédure civile et L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, tiré de l'irrecevabilité des demandes de la société [3] tendant à la condamnation de la société [4] au paiement des sommes dues au titre de l'ordonnance de référé et à la fixation d'une indemnité d'occupation, dès lors qu'il n'entre pas dans les attributions du juge de l'exécution de prononcer de condamnation à paiement hors les cas prévus par la loi.

20. La société [3] a présenté des observations par un message déposé et notifié par voie électronique le 29 septembre 2026.

MOTIVATION :

Sur la validité du commandement de quitter les lieux :

21. Aux termes de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

22. En l'espèce, la société [3] a signifié, par acte du 14 novembre 2024 (pièce appelante n° 11 et intimée n° 11), un commandement de quitter les lieux à la société [4].

23. L'article 4 du contrat conclu le 12 mars 2013 (pièce appelante n° 3 et intimée n° 1) stipule que le bail est consenti moyennant un loyer annuel de 60 000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme à échoir, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année et qu'à ce prix, s'ajoute le paiement des charges, taxes et prestations. L'article 5 précise que le loyer sera révisé, automatiquement et sans aucune formalité, de plein droit annuellement suivant indexation de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE et pour la première fois le 1er avril 2014, l'indice de référence pour la première révision étant celui publié à la date d'effet du bail, soit l'indice du 3ème trimestre 2012 (1648).

24. Aux termes de l'ordonnance du 10 septembre 2024 (pièce appelante n° 10 et intimée n° 8), le juge des référés a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 octobre 2023 ;

- condamné la société [4] à verser à la société [3] la somme de 81 724,52 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 5 juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus ;

- autorisé la société [4] à se libérer de cette dette en 24 mensualités dont 23 mensualités de 3 400 euros chacune et la 24e de 3 524,52 euros pour le solde, le paiement de la première mensualité devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la décision et les paiements suivants, au plus tard, le 5 de chaque mois, en sus des loyers et charges courants et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

- suspendu pendant cette période les effets de la clause résolutoire ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

- constaté en ce cas la résiliation de plein droit du bail ;

- autorisé en ce cas l'expulsion de la société [4] ;

- condamné en ce cas la société [4] à payer à la société [3] une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant non sérieusement contestable du loyer, majoré des charges et taxes en cours, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement, et ce, jusqu'à libération effective de lieux.

25. L'ordonnance ayant été signifiée à la société [4] par acte du 26 septembre 2024 (pièce intimée n° 9), le premier versement devait intervenir, selon l'échéancier fixé, le 5 octobre 2024, les échéances suivantes devant être réglées au plus tard le 5 de chaque mois, en sus des loyers et charges courants devant être réglés chaque trimestre conformément aux stipulations du bail.

26. Il ressort du décompte produit par la société [3] (pièce intimé n° 12) que :

- les échéances de remboursement de l'arriéré des mois d'octobre 2024 et novembre 2024 ont été réglées respectivement les 11 octobre 2024 et 6 novembre 2024 ;

- le loyer du 4ème trimestre 2024, d'un montant de 23 574,57 euros et exigible au 1er octobre 2024, a été acquitté en plusieurs versements qui se sont échelonnés du 15 octobre 2024 au 15 novembre 2024.

27. Le relevé des paiements produit par la société [4] (pièce appelante n° 12) fait état de paiements intervenus, en ce qui concerne les échéances de remboursement, les 9 octobre 2024 et 7 novembre 2024 et, en ce qui concerne le loyer courant, entre le 7 octobre 2024 et le 14 novembre 2024.

28. Si les dates ne coïncident pas totalement entre les deux décomptes, il est toutefois établi que le règlement de l'arriéré et du loyer courant est intervenu avec retard.

29. Il en résulte que la clause résolutoire a repris ses effets, conformément aux dispositions de l'ordonnance qui ne prévoient pas l'envoi d'une mise en demeure préalable, et la circonstance qu'à la date du commandement de quitter les lieux, la société [4] ait pu être à jour du paiement de ces sommes, le décompte de l'appelante faisant état d'un dernier virement le 14 novembre 2024 et le décompte de l'intimée, d'un virement reçu le 15 novembre 2024, n'est pas de nature à remettre en cause la résiliation du bail et l'autorisation donné à la bailleresse de procéder à l'expulsion de la locataire.

30. Dès lors, le commandement de quitter les lieux ne peut être regardé, ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, comme abusif et le jugement sera confirmé.

31. Par ailleurs, il n'appartient pas au juge de l'exécution, en application de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, de prononcer de condamnation à paiement hors les cas prévus par la loi, de sorte que les demandes de la société intimée tendant à condamner la société [4] au paiement immédiat de toutes les sommes dues au titre de l'ordonnance de référé et à fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des lieux seront déclarées irrecevables, étant en outre observé, ainsi que l'a relevé le premier juge, que la société [3] dispose d'ores et déjà d'un titre exécutoire ayant condamné la société [4] au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

32. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société [4], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens.

33. En application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de débouter la société [4], tenue aux dépens, de sa demande formée sur le fondement de ce texte et de la condamner à payer à la société [3] la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS, la cour d'appel :

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de la société [3] tendant, d'une part, à condamner la société [4] au paiement immédiat de toutes les sommes dues au titre de l'ordonnance de référé et jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 101 626,41 euros, arrêtée au 4 mars 2026 et à parfaire jusqu'à libération des lieux et remise des clefs, d'autre part, à fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des lieux et remise des clefs, au loyer courant indexé, avec charges en sus ;

Condamne la société [4] aux dépens ;

Déboute la société [4] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [4] à payer à la société [3] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,