Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 26/00175 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NSKW

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76 112 BOULEVARD D’ORLEANS CS 72042 76040 ROUEN CEDEX 1 Représentant : Maître Marie-pierre NOUAUD de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [V] [J] épouse [O] et M. [Q] [O] 4 B rue du Port Immeuble Edouard Manet - Esc 1 - Etg 2 - Appt 002 76500 ELBEUF Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 04 Septembre 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2023 avec prise d’effet le 10 février 2023, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [V] [O] née [J] un logement situé 4B rue du port Esc. 01 - Eta. 2 - Apt. 002 - Imm. Édouard Manet à ELBEUF (76500), moyennant un loyer mensuel initial de 323,99 euros, outre une provision sur charges.

Par courrier reçu le 7 décembre 2023, la locataire a informé le bailleur de l’emménagement de Monsieur [Q] [O], son époux, dans le logement.

Par saisine du 24 avril 2023 reçue le 11 juillet 2023, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [V] [O] née [J].

Un commandement de payer la somme en principal de 808,14 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges, a été signifié aux locataires le 8 octobre 2024 et de justifier d’une assurance dans un délai d’un mois.

Par acte du 14 janvier 2026, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : -Constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, aux torts de Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ; -Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux loués, avec l’assistance de la force publique si besoin est ; -Condamner solidairement Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] au paiement de la somme principale de 2110,32 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; -Condamner solidairement Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] au paiement de l’assurance souscrite par le bailleur pour les mois de mai 2024 à avril 2025 puis de juillet à novembre 2025 ; -Condamner solidairement Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges prévus contractuellement, outre revalorisation légale, qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ; -Condamner solidairement Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] au paiement des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance, de l’assignation et de ses suites et le cas échéant, les frais d’expulsion ; - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 16 janvier 2026.

À l’audience du 4 septembre 2026, l’OPH HABITAT 76 représenté par son conseil, s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5100,28 euros. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement, le dernier paiement du loyer datant de novembre 2025.

Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O], cités par procès-verbal de remise à personne, n’ont pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O], cités par procès-verbal de remise à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 16 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiales le 11 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] le 8 octobre 2024, leur accordant un délai de deux mois pour régler leur dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 9 décembre 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’OPH HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 décembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 18 août 2026 dont il ressort que la dette est de 5100,28 euros après déduction des frais de procédure d’un montant de 222,74 euros.

Toutefois, il ressort du décompte versé que des frais d’assurance habitation sont imputés aux locataires pour un montant de 56,72 euros qu’il conviendra de déduire de la dette car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de la mise en demeure par les locataires et à sanctionner, de ce fait, leur absence de réponse dans le délai imparti.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 5043,56 euros.

Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 5043,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 18 août 2026, mois de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 808,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 février 2023 concernant le logement situé 4B rue du port Esc. 01 - Eta. 2 - Apt. 002 - Imm. Édouard Manet à ELBEUF (76500), donné en location à Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 9 décembre 2024 ;

DIT que Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef les lieux situés 4B rue du port Esc. 01 - Eta. 2 - Apt. 002 - Imm. Édouard Manet à ELBEUF (76500) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, L’OPH HABITAT 76 pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 décembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 5043,56 euros, arrêtés à la date du 18 août 2026, mois de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 808,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024, de la signification de l’assignation du 14 janvier 2026 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [O] née [J] et Monsieur [Q] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE