Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 26/00172 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NSKO

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76 112 BOULEVARD D’ORLEANS CS 72042 76040 ROUEN CEDEX 1 Représentant : Mme [O] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [P] [J] 31 Avenue de Caen Appt 001 - etg 4, escalier 2 76100 ROUEN non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 04 Septembre 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2018, avec prise d’effet au 27 août 2018, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [P] [J] un logement situé 31, avenue de Caen, escalier 02, étage 04, appartement 001, ROUEN (76100), moyennant un loyer mensuel initial de 454,89 euros, outre une provision sur charges.

L'OPH HABITAT 76 a également donné à bail à Madame [P] [J] un emplacement de stationnement n°5403202.01.03-1.005 le 25 septembre 2018, avec prise d’effet au 26 septembre 2018, moyennant un loyer mensuel de 25,23 euros, outre une provision sur charges.

Par lettre du 25 juillet 2024 reçue le 5 septembre 2024, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de sa locataire.

Un commandement de payer la somme en principal de 5 016,68 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié à la locataire le 17 septembre 2025.

Par acte du 23 janvier 2026, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de : -Constater la résiliation des contrats de location aux torts de Madame [P] [J] par acquisition de la clause résolutoire ; -Subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire des contrats de location consentis pour manquement aux obligations ; -Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] [J] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux ; -Ordonner que faute pour Madame [P] [J] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; -Condamner Madame [P] [J] au paiement de la somme principale de 5 767,19 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 9 janvier 2026, majorée des intérêts au taux légal ; -Condamner Madame [P] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la date de libération effective des lieux ; -Condamner Madame [P] [J] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Madame [P] [J] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 23 janvier 2026.

À l’audience du 4 septembre 2026, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme 6 753,65 euros arrêté au 18 août 2026.

Le bailleur a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, la locataire n’ayant pas repris le paiement du loyer courant depuis avril 2026.

Madame [P] [J], citée par procès-verbal de remise à personne, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [P] [J], citée par procès-verbal de remise à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 23 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié à Madame [P] [J] le 17 septembre 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que les contrats de bail se trouvent résiliés de plein droit le 18 novembre 2025.

Le contrat de bail de la place de stationnement étant l’accessoire du logement, il convient également de constater la résiliation du bail à la même date.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à Madame [P] [J] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'OPH HABITAT 76 à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation des baux, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 novembre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 18 août 2026 dont il ressort que la dette est de 6 753,65 euros échéance du mois de juillet 2026 incluse et après déduction des frais de procédure d’un montant de 248,81 euros.

Toutefois, il ressort du décompte que le bailleur impute à la locataire des frais d’enquête « OPS » pour un montant de 60,96 euros, qu’il conviendra de déduire de la dette car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de l’enquête par la locataire et à sanctionner, de ce fait, son absence de réponse dans le délai imparti.

Or en l’espèce, le bailleur ne justifie pas de l’envoi de ce courrier en lettre recommandé par conséquent cela ne permet pas de sanctionner la locataire de son absence de réponse.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 6 692,69 euros. Madame [P] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 6692,69 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés à la date du 18 août 2026, échéance du mois de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 5 016,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [J], qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [P] [J] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux du 24 août 2018 et du 25 septembre 2018 concernant le logement situé 31, avenue de Caen, escalier 02, étage 04, appartement 001, ROUEN (76100), ainsi que l’emplacement de stationnement n°5403202.01.03-1.005 donné en location à Madame [P] [J] et la résiliation de plein droit desdits baux à la date du 18 novembre 2025 ;

DIT que Madame [P] [J] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [P] [J] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 31, avenue de Caen, escalier 02, étage 04, appartement 001, ROUEN (76100) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l'OPH HABITAT 76 pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [P] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 novembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 6692,69 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés à la date du 18 août 2026, échéance du mois de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 5 016,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 septembre 2025, de la dénonciation à la caisse d’allocations familiales, de la signification de l’assignation du 23 janvier 2026 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE