Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/03803 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NMOU

[H] [Y]

[S] [E] épouse [Y]

c/

[N] [K]

[P] [T]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 22/01107) suivant déclaration d'appel du 07 août 2023

APPELANTS :

[H] [Y]

né le 24 Septembre 1954 à [Localité 2]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

[S] [E] épouse [Y]

née le 04 Juillet 1954 à [Localité 3]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[N] [K]

né le 28 Juin 1979 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Coordinateur de travaux,

demeurant [Adresse 2]

[P] [T]

née le 18 Septembre 1982 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Employée de banque,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me MALBY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte authentique du 24 avril 2015, Monsieur [N] [K] et Madame [P] [T] ( ci après les consorts [W]) ont vendu à Monsieur [H] [Y] et Madame [V] [E] épouse [Y] (ci-après les époux [Y]) une maison à usage d'habitations située [Adresse 4] à [Localité 1] (Gironde).

Se plaignant de la découverte d'une servitude de canalisation d'eau potable non apparente et non déclarée sur le fonds acquis au profit du fonds sis [Adresse 5] à [Localité 1] (33), les époux [Y] ont adressé une lettre recommandée le 15 novembre 2017, à M. [K] et Mme [T] aux fins d'obtenir le paiement de la somme totale de 32 000 euros au titre de la réparation de leurs préjudices.

2. Par ordonnance du 12 octobre 2020, le juge des référés a désigné M.[L] en qualité d'expert judiciaire. Le rapport d'expertise a été remis le 29 juillet 2021.

3. Par actes des 14 et 19 avril 2022, les époux [Y] ont assigné M. [K] et Mme [T] devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir reconnaitre la charge occulte que constitue la servitude susvisée et de voir indemniser leur préjudice.

4. Par jugement du 22 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamné les époux [Y] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise et à payer à M. [K] et Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- constaté l'exécution provisoire de la présente décision.

5. Les époux [Y] ont relevé appel du jugement le 7 août 2023.

6. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 février 2026, les époux [Y] demandent à la cour, sur le fondement des articles 16, 542, 562 alinéa 2, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Vu les articles 16, 542 et 562, alinéa 2 du code de procédure civile,

- prononcer la nullité du jugement dont appel en date du 22 juin 2023 du tribunal judiciaire de Bordeaux, pôle protection et proximité,

A titre subsidiaire,

- infirmer le jugement dont appel en date du 22 juin 2023 du tribunal judiciaire de

Bordeaux, pôle protection et proximité, en ce qu'il :

- les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- les a condamnés aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, et à payer à M. [K] et Mme [T] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant par effet dévolutif de l'appel en cas de prononcé de la nullité du jugement, et à défaut, statuant à nouveau,

Vu les articles 1626 a 1640 du code civil, plus particulièrement les articles 1626 et 1638 dudit code,

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur version en vigueur avant le 01 octobre 2016 applicables en l'espèce,

Vu la charge occulte, savoir la présence d'une canalisation, non apparente, d'alimentation en eau potable desservant le fonds voisins sis [Adresse 5] à [Localité 1], grevant le fonds sis [Adresse 4] à [Localité 1] qui est leur propriété, charge non déclarée par les vendeurs, M. [K] et Mme [T], lors de la vente du 24 avril 2015,

Vu la garantie promise par les vendeurs et, en tout état de cause, vu l'absence de clause de non garantie ou limitative de garantie du vendeur contre le risque d'éviction du chef des servitudes,

- condamner in solidum M. [K] et Mme [T] à leur verser la somme totale de 9 581,00 euros à titre de dommages et intérêts, ventilée comme suit :

- 6 000,00 euros au titre du préjudice matériel correspondant à la moinsvalue

résultant de la charge occulte litigieuse,

- 2 581,00 euros au titre du préjudice matériel résultant des travaux de déplacement de cette charge occulte,

- 500,00 euros au titre du préjudice de jouissance de leur fonds pendant la durée des travaux susvisés,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [K] et Mme [T] à leur verser la somme de 4 500,00 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

- condamner in solidum M. [K] et Mme [T] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,

En toute hypothèse,

- débouter M. [K] et Mme [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

7. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 02 février 2024, M. [K] et Mme [T] demandent à la cour, de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En toute hypothèse,

- débouter les époux [Y] de l'ensembe de leurs demandes,

- condamner les époux [Y] à leur verser une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [Y] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise.

8. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du jugement pour violation du principe de la contradiction

9. Les époux [Y] soutiennent que le premier juge aurait méconnu les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile en relevant d'office l'existence et la portée d'une clause de non-garantie des servitudes sans provoquer préalablement les observations des parties.

10. Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

11. Il est de jurisprudence constante que l'obligation faite au juge de respecter le contradictoire ne concerne que les moyens de droit relevés d'office qui n'ont pas été débattus entre les parties, et non l'interprétation juridique d'éléments contractuels déjà soumis à leur discussion.

12. En outre, en procédure orale sans représentation obligatoire, les prétentions et moyens sont réputés avoir été débattus contradictoirement à l'audience, sauf preuve contraire rapportée par la partie qui invoque une atteinte au principe de la contradiction.

13. En l'espèce, il ressort des écritures des appelants eux-mêmes que la clause stipulant que « l'acquéreur profitera ou supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever l'immeuble » figurait au débat et était expressément reproduite dans leurs conclusions.

14. Le tribunal ne s'est donc pas fondé sur un moyen nouveau relevé d'office, mais a seulement procédé à l'interprétation et à l'appréciation de la portée juridique d'une stipulation contractuelle invoquée et discutée par les parties.

15. Les appelants ne démontrent par ailleurs ni qu'un moyen inédit aurait été introduit dans le débat par le premier juge, ni qu'ils auraient été privés de la possibilité de présenter utilement leurs observations.

16. Aucune violation du principe de la contradiction n'étant caractérisée, la demande d'annulation du jugement est rejetée.

Sur l'application de l'article 1638 du code civil

17. Les époux [Y] recherchent la responsabilité des vendeurs sur le fondement des articles 1626 et suivants du code civil et plus particulièrement de l'article 1638, faisant valoir que leur fonds serait grevé d'une servitude occulte et non déclarée constituée par une canalisation enterrée alimentant la propriété voisine située [Adresse 5] à [Localité 1].

Sur les conditions d'application de l'article 1638 du code civil

18. Aux termes de l'article 1638 du code civil :« Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait la déclaration, de servitudes non apparentes telles que celles prohibées par l'article 691, l'acheteur aura le choix de demander la résiliation du contrat, ou une indemnité. »

19. La garantie instituée par ce texte constitue une application particulière de la garantie d'éviction prévue aux articles 1625 et suivants du code civil.

20. Ainsi, l'article 1638 suppose l'existence d'une véritable servitude grevant juridiquement le fonds vendu, laquelle doit être non apparente et non déclarée.

21. Or, conformément à l'article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes « ne peuvent s'établir que par titres ».

22. Il résulte de ces dispositions qu'une canalisation souterraine ne constitue une servitude qu'à la condition qu'existe un titre constitutif ou recognitif établissant le droit réel invoqué.

23. Aussi, l'article 1638 ne sanctionne pas toute gêne matérielle affectant le fonds vendu, mais exclusivement l'existence d'une charge réelle juridiquement constituée diminuant l'exercice du droit de propriété de l'acquéreur.

24. En l'espèce, il est constant qu'aucun acte constitutif de servitude n'est produit ; qu'aucune mention d'une servitude de passage de canalisation ne figure dans les actes translatifs de propriété successifs et qu'aucune publicité foncière relative à une telle servitude n'a été publiée.

25. L'expert judiciaire a certes constaté l'existence matérielle d'une canalisation enterrée alimentant le fonds voisin, mais cette seule constatation technique est insuffisante à caractériser l'existence juridique d'une servitude réelle immobilière.

26. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'article 1638 ne peut être étendu à toute « charge occulte » purement matérielle en l'absence de droit réel régulièrement constitué.

27. La cour rappelle à cet égard qu'il convient de distinguer d'une part, la servitude, qui constitue une charge réelle grevant un fonds au profit d'un autre fonds, d'autre part, une simple situation de fait ou un ouvrage matériel irrégulièrement implanté.

28. L'existence d'une canalisation enterrée ne suffit donc pas, à elle seule, à caractériser une servitude entrant dans les prévisions de l'article 1638 du code civil.

29. Les appelants ne peuvent davantage soutenir que l'existence matérielle de l'ouvrage suffirait à fonder une garantie autonome des « charges occultes », dès lors qu'aucun texte ne prévoit une telle garantie générale distincte du régime des servitudes non apparentes.

30. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu l'inapplicabilité de l'article 1638 du code civil.

Sur la clause relative aux servitudes figurant à l'acte de vente

31. L'acte authentique de vente stipule que l'acquéreur « profitera ou supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever l'immeuble ».

32. Une telle clause constitue une clause classique d'état des servitudes.

33. Toutefois, il y a lieu de distinguer les clauses générales de style relatives aux servitudes, de celles expresses et non équivoques de non-garantie.

34. En effet, une clause générale selon laquelle l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve et supportera les servitudes passives ne suffit pas à exonérer le vendeur de la garantie prévue par l'article 1638 du code civil lorsqu'une servitude non apparente et non déclarée est ultérieurement révélée.

35. Ainsi, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la clause litigieuse ne saurait être analysée comme une véritable clause de non-garantie exonérant les vendeurs de plein droit.

36. Cependant, cette erreur de motivation demeure sans incidence sur le dispositif dès lors que l'article 1638 du code civil n'est pas applicable faute de servitude juridiquement établie.

37. Le jugement sera donc confirmé par substitution partielle de motifs sur ce point.

Sur la connaissance alléguée des vendeurs

38. Les époux [Y] soutiennent subsidiairement que les vendeurs auraient eu connaissance de l'existence de la canalisation avant la vente et auraient volontairement dissimulé cette information.

39. Toutefois, les éléments versés aux débats demeurent insuffisants à établir avec certitude que M. [K] et Mme [T] avaient connaissance de l'existence précise de la canalisation litigieuse, de son tracé exact et surtout de l'existence d'un éventuel droit réel grevant leur fonds.

40. Les attestations produites font seulement état d'interventions antérieures sur le réseau d'eau sans démontrer que les intimés avaient conscience de l'existence d'une servitude juridiquement constituée.

41. En toute hypothèse, la mauvaise foi du vendeur est indifférente à l'application de l'article 1638 du code civil, lequel institue une garantie objective.

Or, en l'absence même de servitude établie, aucune garantie légale ne peut être mobilisée.

42. Les appelants ne caractérisent par ailleurs aucune manoeuvre dolosive au sens des anciens articles 1116 et suivants du code civil, ni aucun manquement autonome à une obligation précontractuelle d'information susceptible d'avoir déterminé leur consentement.

Sur les demandes indemnitaires

43. Les époux [Y] sollicitent une indemnité au titre d'une prétendue moins-value du bien, le remboursement des frais de déplacement de la canalisation, ainsi qu'une indemnité de jouissance.

44. Cependant, l'expertise judiciaire n'a mis en évidence aucune atteinte substantielle à la jouissance du bien ; aucune impossibilité de construire ni davantage aucune dépréciation objectivement caractérisée de la valeur vénale de l'immeuble.

45. L'expert a notamment relevé que la canalisation était implantée en limite de propriété, dans une zone non constructible, sans incidence significative sur l'usage normal du fonds.

46. En outre, les appelants ne peuvent simultanément solliciter l'indemnisation intégrale d'une moins-value définitive du bien et le remboursement du coût de suppression de la cause prétendue de cette dépréciation.

47. Enfin, à supposer même que les appelants souhaitent obtenir le déplacement de la canalisation, une telle demande devrait être dirigée contre le propriétaire du fonds bénéficiant du raccordement ou le gestionnaire concerné, et non contre les vendeurs en l'absence de faute démontrée de leur part.

48. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes indemnitaires.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

49. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

50. Les époux [Y], qui succombent en leur appel, supporteront les dépens d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

51. L'équité commande en outre de les condamner à payer à M. [K] et Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande d'annulation du jugement ;

Confirme le jugement rendu le 22 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a retenu que la clause relative aux servitudes constituait une clause de non-garantie, les motifs étant substitués sur ce point ;

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [Y] et Mme [V] [E] épouse [Y] aux dépens d'appel, incluant les frais d'expertise judiciaire ;

Condamne in solidum M. [H] [Y] et Mme [V] [E] épouse [Y] à payer à M. [N] [K] et Mme [P] [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.