Autres demandes tendant à faire sanctionner l'inexécution des obligations du vendeur

ARRET

N°

S.A.S. L'ART 2 VENDRE IMMOBILIER

C/

[M]

S.A. ALLIANZ IARD

COPIE EXÉCUTOIRE

Copie exécutoire

le 01 octobre 2026

à

Me CAHITTE

Me ANGOTTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU PREMIER OCTOBRE

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/05010 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JQSX

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. L'ART 2 VENDRE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Jean-François CAHITTE de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Charles-Henri de GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau du VAL D'OISE

APPELANTE

ET

Madame [L] [M]

née le 27 Septembre 1984 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédérique ANGOTTI de la SCP ANGOTTI, avocat au barreau de COMPIEGNE

Ayant pour avocat plaidant Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.A. ALLIANZ IARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Frédérique ANGOTTI de la SCP ANGOTTI, avocat au barreau de COMPIEGNE

Ayant pour avocat plaidant Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L'affaire est venue à l'audience publique du 04 juin 2026 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l'audience, la cour était assistée de Mme Nathanaëlle PLET, greffière-placée.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 1er octobre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

M. [R] [H] et Mme [D] [B] épouse [H] étaient propriétaires indivis d'une maison individuelle à usage d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5] (Oise).

Ayant décidé de vendre ce bien, ils ont confié un mandat de vente exclusif n°77, en date du 18 mars 2022, à la société L'Art 2 Vendre Immobilier, agence immobilière représentée par son agent commercial, Mme [L] [M].

Cette dernière, agent commercial indépendant en transactions immobilières, était titulaire d'un contrat d'agent commercial conclu avec l'agence le 25 septembre 2021 et avait souscrit, à effet du 25 octobre 2021, auprès de la société Allianz IARD, un contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle « Allianz Actif Pro » sous le n°62105870.

À la suite des diligences accomplies par Mme [M], M. [N] [A] et Mme [Y] [T] ont visité l'immeuble à plusieurs reprises, puis ont décidé de l'acquérir.

Un compromis de vente a été reçu par-devant notaire le 11 mai 2022 et la vente a été réitérée en la forme authentique selon acte reçu le 23 août 2022 par Maître [E] [F], notaire à [Localité 6] (Oise), moyennant un prix net vendeur de 340 000 euros.

L'acte authentique a mentionné, dans son paragraphe « Négociation », que la vente avait été négociée par l'agence, par l'intermédiaire de Mme [M], titulaire du mandat n°77.

Postérieurement à la vente, les consorts [X] ont fait état de la découverte de fissures affectant le mur pignon de la maison ainsi qu'à l'intérieur du garage qu'ils estiment traversantes ; ils ont fait poser des témoins par un professionnel le 8 juillet 2023 afin d'en surveiller l'évolution.

Par ailleurs, ils ont fait état d'une humidité, d'infiltrations et de remontées capillaires dans les caves de l'immeuble.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 28 juillet 2023.

Les consorts [X] se sont rapprochés en vain de leurs vendeurs en vue d'une résolution amiable. Ils ont par ailleurs reproché à l'agence d'être « passée à côté » de ces désordres et d'avoir ainsi manqué à son devoir de conseil.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, M. [N] [A] et Mme [Y] [S] [T] ont fait assigner en référé-expertise leurs vendeurs, M. [R] [U] [H] et Mme [D] [B], ainsi que la société L'Art 2 Vendre Immobilier en sa qualité d'agence immobilière, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis, aux fins de voir ordonner une expertise sur les désordres affectant l'immeuble.

Par ordonnance de référé du 10 septembre 2024 (RG 24/00229), le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis a fait droit à cette demande et a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [V] [Q], avec notamment pour mission de dire si l'agence pouvait, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, déceler les fissures et l'humidité constatées dans le procès-verbal de commissaire de justice du 28 juillet 2023. Un premier accédit s'est déroulé le 6 janvier 2025 sur les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mai 2025, la société L'Art 2 Vendre Immobilier a fait assigner Mme [L] [M] et la société Allianz IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis, pour rendre communes à Mme [M], en qualité d'ancien agent commercial et à son assureur, la société Allianz IARD, les opérations d'expertise ordonnées le 10 septembre 2024 et de dire que ces opérations se poursuivraient à leur contradictoire, ainsi que de réserver les dépens.

Mme [L] [M] et la société Allianz IARD n'ont pas comparu en première instance.

Par ordonnance du 4 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis a :

Rejeté toutes les demandes de la société par actions simplifiée Art 2 Vendre Immobilier ;

Dit que la société par actions simplifiée Art 2 Vendre Immobilier assumera la charge des dépens de l'instance.

Par déclaration du 8 octobre 2025, la société L'Art 2 Vendre Immobilier a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 18 décembre 2025 par lesquelles la société L'Art 2 Vendre Immobilier demande à la cour de :

Vu l'ordonnance de référé entreprise ; Vu l'ordonnance de référé prononcée le 10 septembre 2024 (RG 24/00229) ; Vu les pièces versées aux débats ; Vu les dispositions des articles 145 et 331 du code de procédure civile ;

Déclarer la société L'Art 2 Vendre Immobilier recevable et bien fondée en son appel ;

Réformer et/ou infirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a rejeté toutes les demandes de la société L'Art 2 Vendre Immobilier et dit que celle-ci assumera la charge des dépens de l'instance ; Statuant à nouveau,

Déclarer la société L'Art 2 Vendre Immobilier recevable et bien fondée en ses demandes ;

Déclarer l'ordonnance de référé rendue le 10 septembre 2024 (RG 24/00204) par le président du tribunal judiciaire de Senlis, communes et opposables à Mme [L] [M] ès qualités d'ancien agent commercial de la société L'Art 2 Vendre Immobilier et à la société Allianz IARD, recherchée ès qualités d'ancien assureur responsabilité civile professionnelle de Mme [M], et que les opérations d'expertise confiées à M. [V] [Q] se poursuivront à leur contradictoire ; Condamner les parties intimées aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Jean-[Localité 7] Cahitte, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Sur la réformation du rejet de la demande d'ordonnance commune, la société L'Art 2 Vendre Immobilier fait valoir que le premier juge a procédé à une interprétation erronée de la règle de droit en exigeant qu'elle rapporte la preuve que Mme [M] a commis une faute, alors que l'article 145 du code de procédure civile n'impose pas de démontrer le bien-fondé de l'action future mais seulement de justifier d'éléments rendant crédible un litige potentiel, que le motif légitime suppose seulement l'existence d'un procès en germe reposant sur un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée, qu'elle dispose d'un tel motif légitime à l'encontre de son ancien agent commercial, par l'entremise duquel la vente a été négociée, et de l'assureur de responsabilité civile professionnelle de celui-ci, la société Allianz IARD, que Mme [M] a été seule en relation avec les acquéreurs, a procédé à la commercialisation du bien, a diffusé l'annonce, a assuré l'ensemble des visites et a communiqué les pièces et renseignements utiles, et qu'elle est en possession de l'historique des échanges entre vendeurs et acquéreurs, que l'acte authentique de vente, en son paragraphe « Négociation », et le bon de visite du 4 avril 2022 confirment l'intervention de Mme [M] dans la vente querellée, que le mandataire qui n'a pas conseillé efficacement le tiers contractant peut voir sa responsabilité personnelle recherchée, et que le contrat d'agent commercial stipule expressément que l'agent endosse la responsabilité de ses fautes dans l'exécution du contrat, que la jurisprudence retient que la représentation n'occulte pas le rôle joué par le mandataire et ne fait pas disparaître les fautes qu'il a pu commettre, engageant sa responsabilité quasi délictuelle ou délictuelle à l'égard des tiers, que l'utilité de la présence de l'agent commercial aux opérations d'expertise a été reconnue par la jurisprudence, que, contrairement à la motivation de l'ordonnance entreprise, elle n'a pas sollicité une extension des chefs de mission confiés à l'expert mais seulement de voir déclarer communes et opposables à de nouvelles parties les opérations d'expertise en cours, que la consultation préalable de l'expert prévue par l'article 245 alinéa 3 du code de procédure civile n'est requise que pour l'extension de la mission de l'expert et non pour le nombre des parties auxquelles l'expertise sera opposable, conformément à la jurisprudence selon laquelle la consultation de l'expert ne s'impose pas au juge qui déclare l'expertise commune à une partie sans étendre la mission du technicien, qu'au surplus elle a néanmoins sollicité, le 11 avril 2025, l'avis de l'expert au visa de l'article 245 du code de procédure civile, lequel a confirmé son avis favorable par courriel du 29 avril 2025.

Vu les conclusions notifiées le 21 décembre 2025 par lesquelles la société Allianz IARD et Mme [L] [M] demandent à la cour de :

Donner acte aux concluantes de ce qu'elles s'en remettent à la sagesse de la cour quant à l'opportunité d'organiser l'expertise telle que requise par le demandeur, mais formulent les plus expresses réserves, de fait comme de droit, quant à leur éventuelle responsabilité ;

Laisser à chaque partie la charge des dépens par elle exposés.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Par avis du 18 décembre 2025, la présidente a informé l'appelante qu'en l'absence de justification, dans le délai de vingt jours prévu par l'article 906-2 du code de procédure civile, de la notification de la déclaration d'appel aux autres parties, la caducité de la déclaration d'appel était encourue, et l'a invitée à présenter ses observations avant le 15 janvier 2026.

Par observations du 19 décembre 2025, l'avocat de l'appelante a justifié de la notification de la déclaration d'appel et de l'avis de fixation à bref délai réalisée le 27 novembre 2025 par voie électronique à l'avocat constitué des intimées.

La clôture a été prononcée le 28 mai 2026 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de « donner acte » :

Par application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande de « donner acte », qui ne constituent pas une prétention. 

Sur la demande tendant à voir déclarer les opérations d'expertise communes et opposables à Mme [M] et à la société Allianz Iard :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le motif légitime s'entend de l'existence d'un litige en germe et qui n'apparaît pas manifestement voué à l'échec ; il n'impose pas au demandeur d'établir par avance le bien-fondé de l'action qu'il pourrait engager, la mesure ayant précisément pour objet de préserver ou d'établir les preuves dont dépendra la solution de ce litige.

Il résulte par ailleurs de l'article 245, alinéa 3, du même code que la consultation préalable de l'expert ne s'impose au juge que lorsqu'il envisage d'étendre la mission du technicien ou de lui confier une mission complémentaire, et non lorsqu'il se borne à déclarer les opérations d'expertise communes à une partie supplémentaire sans modifier les chefs de mission.

Il résulte enfin de l'article 1154 du code civil et des principes régissant la responsabilité civile que le mandataire, s'il n'oblige que son mandant envers le tiers contractant lorsqu'il agit dans la limite de ses pouvoirs, demeure personnellement responsable, envers les tiers, des fautes délictuelles ou quasi délictuelles qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission, notamment en cas de manquement à son devoir de conseil ou d'information, et répond envers son mandant des fautes commises dans l'exécution de son mandat.

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [R] [H] et Mme [D] [B] ont confié le 18 mars 2022 à la société L'art 2 vendre immobilier un mandat de vente exclusif n°77 portant sur une maison individuelle d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5] (Oise), et que ce mandat a été négocié pour le compte de l'agence par Mme [M], agent commercial indépendant, laquelle a assuré la commercialisation du bien, la diffusion de l'annonce, la remise des renseignements et l'intégralité des visites, ainsi que l'établissent le mandat lui-même, le bon de visite n°649 signé le 4 avril 2022 par M. [A] et le paragraphe « Négociation » de l'acte authentique de vente reçu le 23 août 2022 par Me [F], notaire à [Localité 6] (Oise), qui mentionne expressément que la vente a été négociée pour le compte de l'agence par l'intermédiaire de son agent commercial Mme [M].

Il ressort de ces circonstances que Mme [M] a été la seule interlocutrice des vendeurs et des acquéreurs sur les lieux et qu'elle détient l'historique des échanges entre les parties à la vente.

Postérieurement à cette vente, les consorts [X] ont déploré d'importants désordres, matérialisés par le procès-verbal de constat dressé le 28 juillet 2023 par Me [I], commissaire de justice et dont les photographies annexées montrent des fissures traversant l'enduit du pignon ouest avec des témoins déjà brisés, des fissures verticales dans le garage dont l'une était dissimulée derrière un poster suspendu le long du mur, une humidité intense, du salpêtre et de l'eau stagnante dans la cave et le sous-sol, ainsi que des infiltrations actives au plafond de la pièce située sous la terrasse.

Par lettre de mise en demeure du 2 mai 2024, le conseil des consorts [X] a recherché la responsabilité de la société l'art 2 vendre immobilier pour manquement à son devoir de conseil, lui reprochant d'être « passée à côté » de ces désordres, et, par ordonnance de référé du 10 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis a confié à M. [Q] une mission d'expertise comportant notamment la mission de dire si l'agence pouvait, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, déceler les fissures et l'humidité constatées.

Toutefois, Mme [M], seule négociatrice présente sur le terrain, est en mesure de s'expliquer utilement sur la présence et la consistance des désordres allégués.

D'une part, le contrat d'agent commercial du 25 septembre 2021 stipule, en son article 3.2, que « l'agent commercial mandataire endossera la responsabilité de ses fautes dans l'accomplissement de sa tâche et d'une manière plus générale dans l'exécution du présent contrat », les risques et pertes liés à son activité étant exclusivement supportés par elle, de sorte que, si un manquement au devoir de conseil devait être retenu contre l'agence à l'issue de l'expertise, celle-ci disposerait d'une action récursoire contractuelle contre Mme [M].

Dans ces conditions, un litige en germe se trouve suffisamment caractérisé entre la société appelante et son ancienne mandataire.

En tout état de cause, la responsabilité personnelle, de nature quasi délictuelle, de Mme [M] est susceptible d'être recherchée par les consorts [X] eux-mêmes, dès lors qu'elle a seule réalisé les visites et l'entremise.

Les litiges en germe n'apparaissent donc pas manifestement voué à l'échec.

Enfin, alors que Mme [M] se trouve désormais radiée du registre spécial des agents commerciaux à effet au 31 octobre 2024, la mise en cause de son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société Allianz Iard, dont la police couvrait son activité d'agent commercial immobilier pendant la période litigieuse au cours de l'année 2022 apparaît nécessaire.

En subordonnant le rejet de la demande à l'absence de preuve d'une faute commise par Mme [M], le premier juge a ainsi exigé de la société demanderesse la démonstration du bien-fondé de son action future, condition étrangère à l'article 145 du code de procédure civile, dont l'objet même est de permettre d'établir les faits dont dépendra la solution du litige.

Il a en outre assimilé à tort sa saisine à une demande en extension des opérations d'expertise, quand la société appelante s'était bornée à solliciter que celles-ci fussent déclarées communes à de nouvelles parties, sans modification des chefs de mission. Il en résulte que la consultation préalable de l'expert n'était pas requise et que le motif tiré du caractère non motivé de l'avis de l'expert exprimé par courriel du 29 avril 2025 est inopérant, cet avis, au demeurant favorable et sollicité de manière surabondante le 11 avril 2025, confirmant simplement l'utilité pratique de la mesure pour assurer un caractère contradictoire à l'expertise.

Il y a donc lieu de dire que la société L'art 2 vendre immobilier justifie d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, à voir déclarer communes et opposables à Mme [M] et à la société Allianz Iard les opérations d'expertise en cours.

L'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, la demande sera accueillie et les opérations d'expertise se poursuivront au contradictoire des intimées.

Sur les dépens :

Mme [L] [M] et la SA Allianz Iard seront condamnées in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel et la décision de première instance sera infirmée en ses dispositions afférentes aux dépens. Il conviendra également d'autoriser le recouvrement direct contre les parties condamnées des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare l'appel recevable ;

Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare communes et opposables à Mme [L] [M] et à la société Allianz Iard les opérations de l'expertise judiciaire confiée à M. [V] [Q] par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Senlis du 10 septembre 2024 (RG 24/00229) ;

Dit que les opérations d'expertise se poursuivront au contradictoire de Mme [L] [M] et de la société Allianz Iard ;

Condamne in solidum Mme [L] [M] et la SA Allianz Iard aux entiers dépens de première instance et d'appel et autorise leur recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le greffier.