Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

N° RG 26/00575 - N° Portalis DB2E-W-B7K-ODGH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00575 - N° Portalis DB2E-W-B7K-ODGH

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me Véronique KELLER Me Raphaëlle MAZET

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Véronique KELLER Me Raphaëlle MAZET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

Madame [D] [M] demeurant [Adresse 3] représentée par Me Raphaëlle MAZET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 187

DEFENDERESSE :

S.A.E.M.L [Adresse 4] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415 Prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis, [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 202

OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection Virginie HOPP, Greffier lors des débats Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS : A l'audience publique du 01 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2026.

JUGEMENT Contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00575 - N° Portalis DB2E-W-B7K-ODGH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, Madame [D] [M] a fait assigner la SA HABITATION MODERNE devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d'obtenir la condamnation de cette dernière à lui verser, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la somme de 2.400,79 € au titre des sommes indûment perçues ; - la somme de 4.000 € au titre de son préjudice moral ; - la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 2 février 2026 puis renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux conseils des parties de conclure.

A l'audience du 1er juin 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Madame [D] [M], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions du 27 mai 2026, lesquelles reprennent les prétentions de l'assignation, et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de faits et des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir, en substance que :

* la SA [Adresse 4] a été son bailleur, ainsi que celui de son ex-compagnon, Monsieur [C] [V] ; * elle a donné congé au bailleur par courrier du 13 juillet 2018 ; * le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, l'a condamnée solidairement avec Monsieur [C] [V] à payer à la SA HABITATION MODERNE une provision d'un montant de 2.076,39 € au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayées au 4 septembre 2018 et a dit que l'indemnité d'occupation due solidairement par les locataires était équivalente au montant du loyer et des avances sur charges (432,80 €) du 28 janvier 2018 jusqu'à parfaite évacuation des lieux ; * une ordonnance de protection a été rendue à son profit le 27 décembre 2018 et la SA [Adresse 4] en a été informée le 14 janvier 2019 ; qu'ainsi, elle ne pouvait plus être solidaire des dettes nées postérieurement à cette date ; * la SA HABITATION MODERNE n'a eu de cesse d'exiger, depuis lors, le paiement des loyers postérieurs à cette date en sus du rattrapage des charges annuelles, des surloyers et de diverses autres réparations ; * le dernier décompte créé par le bailleur en date du 30 janvier 2025 affiche un solde négatif d'un montant de 6.686,04 € et au 3 juillet 2025, la SA [Adresse 4] a fixé le montant de la dette locative restant due à la somme de 2.666,40 € sans pour autant produire un quelconque décompte récent qui expliquerait l'évolution des montants exigés ; * la SA HABITATION MODERNE ne pouvait exiger que le remboursement intégral de la dette locative telle qu'arrêtée par l'ordonnance du mois d'octobre 2018, le remboursement intégral des frais de justice et le montant des loyers jusqu'au mois de janvier 2019 ; elle ne pouvait en revanche exiger aucune autre somme ; qu'il n'est ainsi possible d'exiger à son encontre que la somme totale de 4.411,80€ * elle a versé 2.803,17 € au mois de mars 2019 ainsi que 1.660,06 € entre juillet 2019 et le 17 avril 2020, 2.189,36 € entre le 12 mai 2020 et le 11 janvier 2024 et 150 € entre le 21 août 2024 et le 4 novembre 2025, de sorte qu'elle a donc réglé, depuis le 31 décembre 2018 la somme totale de 10.835,79€ * la SA [Adresse 4] n'explique nullement son raisonnement sur l'exigibilité des sommes qu'elle a relevées ; qu'il conviendrait de produire un décompte qui respecte la cessation de la clause de solidarité ; * son décompte aurait dû afficher un solde positif d'un montant de 2.400,79 € ; * elle a subi un préjudice moral en raison de l'acharnement financier de la SA HABITATION MODERNE qui n'a jamais procédé à une réactualisation de son dossier ; que l'ancien bailleur a continué à exiger le versement de sommes indues et a réfuté toute possibilité de règlement amiable à ce sujet ; que son quotidien ainsi que sa santé psychologique se sont détériorés en raison de cette asphyxie financière ; que l'incohérence des réponses donnés par le bailleur depuis plus de cinq ans lui ont créé un stress évident.

La SA [Adresse 4], représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 31 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile, et sollicite ainsi :

- le débouté des demandes de Madame [D] [M] ; - la condamnation de Madame [D] [M] aux dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle expose, en substance, que :

* elle a réceptionné l'ordonnance de protection le 14 janvier 2019 et que Madame [D] [M] reste solidairement tenue du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation jusque cette date du 14 janvier 2019 ; qu'elle ne conteste ainsi pas la date de cessation de solidarité au 14 janvier 2019; * elle n'a sollicité à l'encontre de Madame [D] [M] qu'une somme de 2.664 € correspondant au montant des sommes restant dues au 14 janvier 2019 augmentée de la régularisation des charges 2018, soit un total de 5.455,68 € duquel elle a retiré le montant des sommes versées par Madame [D] [M] d'un montant de 2.791,68 € ; * Madame [D] [M] n'a nullement réglé la somme de 10.835,79 € ; * elle n'a commis aucune faute car elle s'est strictement limitée à mettre à exécution l'ordonnance rendue par le Tribunal d'Instance de Strasbourg du 11 octobre 2018 en tenant compte de l'ordonnance de protection intervenue, puisque le décompte stipule une indemnité d'occupation jusqu'au 14 janvier 2019, date de réception de l'ordonnance de protection ; qu'elle n'a pas fait preuve d'acharnement mais, au contraire, de patience, car les condamnations prononcées par l'ordonnance du 11 octobre 2018 n'ont toujours pas été recouvrées ; que Madame [D] [M] devra être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

Les parties étant toutes deux régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de Madame [D] [M] tendant à la restitution d'un trop-versé

Les parties s'accordent sur la cessation de la solidarité de Madame [D] [M] quant aux sommes dues au titre du bail à compter du 14 janvier 2019, date à laquelle la SA HABITATION MODERNE a eu connaissance de l'ordonnance de protection dont la demanderesse a été bénéficiaire.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Il convient de vérifier si la SA [Adresse 4] a mis en compte des sommes qui n'étaient pas dues par Madame [D] [M] au regard de la cessation de la solidarité et de vérifier si les versements opérés par la demanderesse sont plus importants que les sommes restant dues.

Sur les sommes dues par Madame [D] [M]

Madame [D] [M] est tenue de payer :

* la provision fixée par l'ordonnance du Tribunal d'Instance de Strasbourg du 11 octobre 2018 au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayées au 4 septembre 2018 : 2.076,39 € ;

* les indemnités d'occupation telles que fixées par l'ordonnance précitée : 1.935,25 € décomposée comme suit : - période de septembre 2018 à décembre 2018 : 1.731,20 € ; - période de janvier 2019 - du 1er janvier 2019 jusqu'au 14 janvier 2019 : 204,05 € ; Il sera précisé que bien que l'indemnité d'occupation du mois de janvier 2019 est réclamée postérieurement au 14 janvier 2019, Madame [D] [M] est tenue de régler solidairement les sommes dues jusqu'à ce que la solidarité cesse ;

* l'article 700 du Code de Procédure Civile prononcée par l'ordonnance du 11 octobre 2018 précitée : 300 € ;

* les frais de procédure relatifs à l'ordonnance du 11 octobre 2018 : 503,61 € décomposés comme suit: - frais de commandement de payer : 134,47 € ; - frais d'assignation : 195,40 € ; - frais de signification de l'ordonnance : 173,74 € ;

* la régularisation des charges 2018 : 640,43 € ; Certes, cette dernière somme n'a été réclamée que le 15 août 2019, soit après le 14 janvier 2019 et la fin de la solidarité. Néanmoins, la régularisation des charges dans un immeuble collectif ne peut intervenir en 2018 et est nécessairement postérieure à l'année en question. En outre, cette dette concerne des charges dues au titre de l'année 2018, année pendant laquelle Madame [D] [M] a résidé au domicile et période pendant laquelle elle était tenue solidairement aux charges.

Ainsi, la somme due par Madame [D] [M] à la SA HABITATION MODERNE est de 5.455,68€.

Sur les sommes versées par Madame [D] [M] ou pouvant être retirées

La SA [Adresse 4] produit un décompte précis des sommes versées par Madame [D] [M] à hauteur de 2.871,68 € sur la période du 17 septembre 2018 au 11 février 2026 (annexes 14 et 15 de la défenderesse).

Madame [D] [M] indique avoir versé la somme de 10.835,79 €. Cependant, elle n'en justifie pas.

Les sommes dont elle se prévaut concernent les sommes mises au crédit du compte locataire. Néanmoins, elles ne peuvent pas être prises en considération car résultant d'écritures comptables et étant postérieures au 14 janvier 2029.

Il sera cependant retiré également des sommes dues par Madame [D] [M] le montant du dépôt de garantie de 284,44 €, cette somme ayant été versée par celle-ci et n'ayant pas à être soustraite des sommes dues par Monsieur [V], lequel ne s'est pas acquitté du paiement de ce dépôt de garantie puisqu'ayant été ajouté au bail postérieurement.

Ainsi, doit être soustrait des sommes dues, le montant de 3.156,12 €.

Sur le solde entre les parties

Il résulte des éléments précités que Madame [D] [M] doit une somme de 5.455,68 € à la SA HABITATION MODERNE et que les sommes versées sont d'un montant inférieur puisque de 3.156,12 €.

Dès lors, Madame [D] [M] doit encore la somme de 2 299,56 € à la SA [Adresse 4], de sorte qu'il n'y a aucun trop perçu par la défenderesse, ancienne bailleresse.

Madame [D] [M] sera ainsi déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SA HABITATION MODERNE à lui payer le trop-perçu.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément aux dispositions de l'article 1240 du Code Civil, il appartient à Madame [D] [M], qui sollicite des dommages et intérêts, de démontrer une faute de la SA [Adresse 4], un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l'espèce, Madame [D] [M] se plaint du comportement de son ancien bailleur qui n'a pas tenu compte de l'ordonnance de protection et la harcèle pour obtenir le règlement de sommes indues.

Or, il résulte des éléments du dossier que la SA HABITATION MODERNE a, par courrier du 14 août 2024, pris en compte la cessation de solidarité au 14 janvier 2019, suite à la production de l'ordonnance de protection.

S'il est constant que le montant figurant sur le relevé de compte est plus important que celui réclamé à Madame [D] [M], celui-ci est clair et correct, si ce n'est l'absence de prise en compte du montant du dépôt de garantie.

Il résulte de l'ordonnance du Tribunal d'Instance du 11 octobre 2018 que des délais de paiement avaient été accordés à Madame [D] [M] et à Monsieur [C] [V] d'une durée d’un an. Or, ces délais n'ont pas été respectés et la dette n'a toujours pas été apurée. De même, les indemnités d'occupation n'ont pas été intégralement payées.

Ainsi, malgré la bonne foi de Madame [D] [M], qui s'acquitte de sa dette conformément à ses possibilités financières, il ne peut être reproché à la SA [Adresse 4] d'avoir mis en demeure son ancienne locataire de régler le solde restant dû et de l'avoir menacée de procéder à un recouvrement forcé au regard de l'ancienneté de la dette, laquelle est exigible dès 2019.

S'il peut être entendu que cette situation est douloureuse pour Madame [D] [M], et ce, notamment en raison du contexte dans lequel est intervenu son départ du domicile familial, la SA HABITATION MODERNE ne fait qu'appliquer les dispositions légales et ne fait qu'exercer son droit pour récupérer les sommes qui lui sont dues.

Ainsi, Madame [D] [M] ne démontre pas de faute de la part de la SA [Adresse 4] et elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [D] [M], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Elle sera donc déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

L'équité ne justifie pas que Madame [D] [M] soit condamnée aux frais irrépétibles ; la SA HABITATION MODERNE sera par conséquent déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [D] [M] de l'intégralité de ses demandes ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 4] de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [D] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection Fanny JEZEK Véronique BASTOS