Demande en paiement des charges ou des contributions

Date de délivrance des copies par le greffe : 1 EXP DOSSIER 1 GROSSE Me [K] 1 EXP Me ELMALEH AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 22 Septembre 2026

DÉCISION N° 2026/361

N° RG 25/01433 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEKK

DEMANDERESSE :

S.D.C. 37, rue Meynadier 06400 CANNES C/o son syndic, GTC IMMOBILIER 66 boulevard de Créteil 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par Me Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. RL INVEST 37 Rue Meynadier 06400 CANNES

représentée par Me Sandra ELMALEH, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février 2026 ;

A l’audience publique du 23 Juin 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RL INVEST est propriétaire des lots n° 1 et 2 au sein de la copropriété sise 37 rue Meynadier à CANNES.

Par acte du 10 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires 37 RUE MEYNADIER a fait assigner la SCI RL INVEST devant la présente juridiction aux fins de recouvrement des charges de copropriété.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 février 2026, le Syndicat des copropriétaires 37 RUE MEYNADIER (ci-après dénommé " le Syndicat des copropriétaires ") demande au tribunal de :

" CONDAMNER la S.C.I. RL INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 37 RUE MEYNADIER la somme de 20.811,42 €, en principal, au titre des charges impayées arrêtées au 04 février 2026, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 14 octobre 2024, date de la première mise en demeure,

CONDAMNER la S.C.I. RL INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 37 RUE MEYNADIER la somme de 420 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER la S.C.I. RL INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 37 RUE MEYNADIER la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé à la Copropriété et sa résistance abusive,

DEBOUTER la S.C.I. RL INVEST de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la S.C.I. RL INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 37 RUE MEYNADIER la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître [Z] [K] sur son offre de droit. "

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 21 janvier 2026, la SCI RL INVEST demande au tribunal de :

" DIRE ET JUGER que le décompte produit par le SDC 37 Rue Meynadier est insuffisant et non probant en ce qu'il fait apparaître une somme globale non justifiée de 15 232 €,

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER le SDC 37 Rue Meynadier de sa demande en paiement de la somme de 16 243,18 €.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

ORDONNER au SDC 37 Rue Meynadier de produire un décompte détaillé, ventilé par exercice, par nature de charges et accompagné des pièces justificatives correspondantes,

CONDAMNER le SDC 37 Rue Meynadier au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER le SDC 37 Rue Meynadier au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. "

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui de leurs prétentions.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire avec effet différé au 13 février 2026 et l'a fixée à l'audience de plaidoiries du 10 mars 2026. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 23 juin 2026. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l'office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l'article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu'il soit simplement " dit " ou " jugé " tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n'être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu'être écartées en ce qu'elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d'être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

Sur la réalité et le montant de la créance

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Aux termes de l'article 14-1, I., de la même loi, " pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'approbation des comptes et du budget par l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables de 2020 à 2027, les annexes comptables pour les exercices 2022 à 2024, l'état des dépenses de l'exercice 2024, des extraits du grand livre de la copropriété pour l'année 2025, les appels de fonds des exercices 2019 à 2025 et du premier trimestre de 2026, et le décompte débiteur de la SCI RL INVEST, arrêté au 6 février 2026.

Il peut être suppléé aux appels de fonds par la production de tout document comptable faisant apparaître le montant total à répartir, les tantièmes de copropriété et le montant réparti.

En l'espèce, les pièces versées aux débats détaillent les dépenses de la copropriété et les charges communes appelées et réparties, y compris au titre des travaux et des opérations exceptionnelles, lors des exercices comptables 2022 à 2024.

Ces pièces justifient les montants des appels de fonds émis jusqu'à la fin de l'année 2024, lesquels font apparaître les clés de répartition.

Le décompte versé aux débats fait apparaître un solde débiteur antérieur au 1er janvier 2025 de 15.769,68 €, que la défenderesse conteste.

Le fait que ce solde apparaisse sur les documents comptables ne peut suffire à le justifier. Non seulement ce solde inclut des frais relatifs à des mises en demeure auxquels la SCI RL INVEST ne peut être tenue au titre des charges de copropriété, mais, en outre, il ne correspond pas aux appels de fonds précédents.

En effet, les appels de fonds font apparaître un solde débiteur de 15.232,85 € au 1er octobre 2024, alors que les écritures du Syndicat des copropriétaires font état d'un solde de 12.469,58 € à la même date (11.149,70 € au titre de travaux et 1.319,88 € au titre des provisions sur charges courantes), sans que la différence entre les deux soit expliquée ni justifiée par les autres pièces produites aux débats. Celles-ci mentionnent également une somme de 3.666 € au titre d'avances de trésorerie dont la preuve n'est pas rapportée.

Il n'y a donc pas lieu de retenir un quelconque solde débiteur au titre des charges communes et du fonds de travaux ALUR appelés avant le 1er octobre 2024.

Seule la somme de 458,70 € correspondant à l'appel de fonds du dernier trimestre de l'exercice 2024 peut être vérifiée et apparaît justifiée.

Concernant les travaux de ravalement de façade, la décision d'y faire procéder prise par l'assemblée générale le 23 octobre 2020 est définitive, et les appels de fonds correspondant ont été émis en 2021. La créance du syndicat à ce titre est donc exigible, sans incidence de l'avancée des travaux.

Il est suffisamment démontré, par les documents comptables comme par les procès-verbaux d'assemblée générale faisant état d'impayés importants, que la SCI RL INVEST n'a réglé qu'une infime partie de cette dette. Il est fait état d'une somme restant due de 10.447,23 €, dont il faut déduire la somme de 156 € intitulée " solde antérieur " sur les derniers appels de fonds travaux de 2021, non justifiée, soit au total 10.291,23 €.

Le solde antérieur au 1er janvier 2025 est donc justifié à hauteur de 10.749,93 (10.291,23 + 458,70).

Concernant la somme de 242,39 € mentionnée sur le décompte au titre du solde de charges de l'exercice comptable 2024, il ressort de l'état des dépenses dudit exercice que la part annuelle de la SCI RL INVEST, possédant 282/1000 tantièmes au titre des charges communes et 86/1000 au titre des charges relatives aux escaliers, était de 1.800,02 € au titre des premières et de 157,27 € au titre des secondes, soit 1.957,29 € au total. Les appels de fonds démontrent que le montant appelé s'élevait à 1.714,92 €.

La créance au titre du solde de charges 2024 est donc justifiée à hauteur de 242,37 €.

Les montants des appels de fonds émis pour les trois premiers trimestres de l'exercice 2025 et le premier trimestre de l'exercice 2026 sont justifiés par l'annexe 3 (pièce n° 16 produite par le Syndicat des copropriétaires) et le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 mai 2025, qui a approuvé l'augmentation du budget pour 2025 et le budget prévisionnel pour 2026, étant précisé que l'appel de régularisation comporte une erreur dans la mention du total appelé, qui n'a pas d'incidence sur la quote-part de la SCI RL INVEST.

S'agissant de l'appel de fonds émis le 14 octobre 2025 pour le dernier trimestre de 2025, le montant appelé n'est pas ventilé entre les charges communes générales et les charges relatives aux escaliers et hall de l'immeuble, et la clé de répartition n'est pas indiquée. Il est dès lors impossible de vérifier l'exactitude du montant appelé, y compris au titre du fonds de travaux, d'autant que la ventilation du budget modifié n'est pas précisée. L es sommes de 1.318,32 € et 74,36 € ne seront par conséquent pas retenues au titre de la créance du Syndicat des copropriétaires.

Celui-ci justifie ainsi d'une créance au titre des appels de fonds mentionnés sur le décompte produit à hauteur de 3.406,67 € (442,83 + 30,67 + 442,83 + 30,67 + 492,47 - 30,68 + 52,53 + 935,31 + 956,46 + 53,58).

Enfin, les frais de suivi de dossier, d'un montant de 420 €, ne constituent pas des charges en tant que telles et seront examinés ultérieurement au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi de la réalité de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de 14.398,97 € (10.749,93 + 242,37 + 3.406,67).

S'agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de rappeler, au visa de l'article 10-1, a), de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Les frais de suivi de dossier ne constituant pas des frais nécessaires au sens de l'article précité, la somme de 420 € ne sera pas retenue à ce titre.

En conséquence, la créance du Syndicat des copropriétaires s'élève à la somme de 14.398,97 € au titre des charges de copropriété dues au 6 février 2026, date de la dernière créance arrêtée, outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024, date de la mise en demeure, conformément à l'article 1231-6 du Code civil.

Sur les dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires énonce que la carence persistante de la défenderesse, qui refuse de s'acquitter de son obligation de paiement des charges de copropriété, a nécessité une augmentation du budget de la copropriété, mettant en danger le fonctionnement de celle-ci.

Il résulte des dispositions de l'article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que " le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

En l'espèce, les pièces produites par le syndicat révèlent que les impayés de charges sont anciens.

Les pièces produites font état de l'irrégularité des versements de provisions depuis 2021, révélatrice d'une lourde négligence qui n'est pas justifiée par la situation matérielle et financière de la SCI RL INVEST.

Cette abstention récurrente affecte nécessairement la stabilité financière de la copropriété, dont le budget annuel est ordinairement inférieur au montant des impayés.

Le Syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve d'une faute, caractérisée par une résistance infondée ainsi que la volonté de ne pas s'acquitter de l'obligation de paiement des charges de copropriété découlant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui cause à l'ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, la SCI RL INVEST sera condamnée à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI RL INVEST

La SCI RL INVEST sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Elle ne rapporte cependant pas la preuve d'une faute du Syndicat des copropriétaires, lequel a exercé sans abus son droit d'action en justice, sa demande étant majoritairement fondée, et ne fait en outre état d'aucun préjudice.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI RL INVEST, succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d'assignation et de signification de la présente décision.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître [Z] [K], en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI RL INVEST sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI RL INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires 37 RUE MEYNADIER la somme de 14.398,97 € au titre des charges de copropriété dues au 6 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires 37 RUE MEYNADIER de sa demande formulée sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI RL INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires 37 RUE MEYNADIER la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI RL INVEST de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI RL INVEST aux entiers dépens de l'instance ;

ADMET Maître [Z] [K], en ayant fait la demande et pouvant y prétendre, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI RL INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires 37 RUE MEYNADIER la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Rédigé par [Y] [N], attachée de justice