Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/11846 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2CF7

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2026

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT

C/

[Z] [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Mme [J] [V], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [Q], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Margaux MACHART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Mai 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Septembre 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 octobre 2013, l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat, devenue société d’économie mixte locale (SEML), a donné à bail à M. [Z] [Q] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 278,14 euros, outre une provision sur charges de 96,52 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 avril 2024, la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à M. [Z] [Q] un commandement de payer la somme principale de 599,75 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat a fait assigner M. [Z] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai de six semaines après le commandement de payer, dire que M. [Z] [Q] est occupant sans droit ni titre,A défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l'aide de l'assistance de la force publique, Condamner M. [Z] [Q], au paiement de la somme de 6988,33 euros représentant les loyers et charges dus au 3 septembre 2025 outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu'au jour du jugement, avec intérêt au taux légal à compter de la décision,Condamner M. [Z] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner M. [Z] [Q] au paiement de la somme 152 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux dépens, en compris le coût du commandement de payer,Certifier le présent jugement en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du règlement CE 805/2004 et dire que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du présent jugement,Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été renvoyée aux audiences des 5 mars 2026, 21 mai 2026 et 28 mai 2026, date à laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat, représentée par Mme [V], munie d’un pouvoir, actualise sa créance au 19 mai 2026 à la somme de 8 968,42 euros. Elle précise qu’un dossier de surendettement a été déposé et que son locataire a été déclaré recevable à bénéficier d'une telle mesure. Elle est d’accord avec l’octroi de délais de paiement et accepte la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [Z] [Q], représenté par son conseil, sollicite de : - Suspendre les effets de la clause résolutoire en raison de la recevabilité du dossier de surendettement et ce jusqu’au prononcé des mesures décidées par la commission de surendettement, - Accorder des délais de paiements jusqu’au prononcé des mesures décidées par la commission de surendettement ( et au maximum 36 mois) à hauteur de 10 euros en plus du loyer chaque mois payable avant le 12 du mois, - Rappeler qu’en cas de prononcé efectif du rétablissement personnel en l’absence de contestation et du respect du paiement des loyers courants pendant deux ans, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit d’effet, - Préciser que si la commission impose de nouveaux délais ou modalités depaiement sans contestation, ces derniers se substitueront à ceux accordés par le juge des contentieux de la protection, - Condamner en tout état de cause la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, - Laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail : Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société [Localité 1] Métropole Habitat justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié au préfet du Nord le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 14 octobre 2013 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [Z] [Q] le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 599,75 euros.

Cependant, le commandement de payer mentionne un délai de six semaines alors que les conditions contractuelles prévoient un délai de deux mois.

Ainsi, le locataire a pu être trompé quant au délai qui lui était imparti pour payer sa dette.

Dès lors, le commandement de payer n’a pu produire d’effet.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire formulée par la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat.

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail : Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat fait ressortir une dette d’un montant de 9 169,91 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 19 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation, soit la somme de 25 euros.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit la somme de 139,40 euros.

Il convient également de déduire les frais OPS non justifiés pour un montant de 91,44 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance d’un montant de 201,49 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 8 712,58 euros.

M. [Z] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

M. [Z] [Q] sera condamné à payer à la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 8712,58 euros, au titre des loyers et charges impayés au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur, dans les conditions prévues par l'article 1345-5 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. »

M. [Z] [Q] propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 10 euros en plus de son loyer courant dans l’attente de la décision rendue par la commission de surendettement et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il justifie avoir saisi la Commission de surendettement en date du 12 décembre 2025 et que cette dernière l’a déclaré recevable en date du 28 janvier 2026.

La société SEML [Localité 1] Métropole Habitat donne son accord à ses délais de paiements.

Compte tenu de l'accord des parties, M. [Z] [Q] sera autorisé à s'acquitter de sa dette en 23 mensualités de 10 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et de prévoir qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, M. [Z] [Q] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif.

M. [Z] [Q] devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusqu’à la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation au titre du trouble de jouissance : Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définis par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° et 3° du même article, à l’exception des logements foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

De délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification de dépenses effectuées, une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux auraient fait l’objet de la clause expresse mentionné au a ci-dessusD’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater que M. [Z] [Q] soutient avoir subit des problèmes d’infiltrations et d’humidités.

Pour établir l’existence de ces désordres, il produit une capture d’écran d’un message envoyé non daté et dont le destinataire n’est pas connu.

Ce message mentionne :

« bonjour, je vous envoie ce mail, suite à des réclamations que j’avais déjà faites, c’est-à-dire la constatation il y a déjà quelques années d’une affilation d’eau au-dessus de mon radiateur, au niveau salon, c’était monsieur selati qui était venu. En 2013. En me disant qu’on ne pouvait rien faire pour ça. Et il y a plus d’un an, j’ai fait la constatation d’une grande fissure. Dans mon mur, côté chambre un agent technique était venu. Me répondant que ça pouvait rester comme ça. Et rien n’a été fait à ce jour. Cordialement à limbaudin. »

Ce seul message est insuffisant a établi l’existence de désordres dont serait responsable le bailleur et ayant généré l’existence d’un trouble de jouissance.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter M. [Z] [Q] de sa demande reconventionnelle.

Sur les dépens : Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [Z] [Q] sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire : En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat recevable en son action,

DEBOUTE la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 14 octobre 2013 entre la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat, et M. [Z] [Q] concernant l’immeuble à usage d’habitation [Adresse 3] à [Localité 3], à la date du 19 mai 2026,

CONDAMNE M. [Z] [Q] à payer à la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat, la somme de 8712,58 euros, au titre des loyers et charges impayés au 19 mai 2026, terme du mois d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ACCORDE des délais de paiement à M. [Z] [Q] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [Z] [Q] à s’acquitter de sa dette, en procédant à 23 versements de 10 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE à défaut pour M. [Z] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE M. [Z] [Q] à payer à la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision,

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE à M. [Z] [Q] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4] ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE M. [Z] [Q] aux dépens, en compris le coût du commandement de payer,

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;