Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00454 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HRN2

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : [S], [I] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.I.D.R. COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 14 SEPTEMBRE 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Mme [I] [J] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S], [I] [X] [Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] ([Localité 2]) comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emmanuelle LIBERTINO,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Juin 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 19 août 2024, la Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Madame [S] [I] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 578,27 euros, charges comprises.

Le 18 juin 2025, la bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 2.268,69 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 17 avril 2026 remis à l'étude, la SIDR a fait assigner Madame [S] [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [I] [X] ; - la condamnation de Madame [S] [I] [X] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.926,83 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 593,23 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 172,43 euros correspondant au coût du commandement de payer, et sa condamnation au paiement des entiers dépens.

L'affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 8 juin 2026.

La SIDR, représentée par Madame [I] [J], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.177,48 euros, dont à déduire les frais de procédure. Elle ne s'est pas opposée aux délais de paiement, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Madame [S] [I] [X], comparante en personne, a reconnu le principe de la dette locative. Elle a indiqué qu'elle avait repris le paiement du loyer, ce qui est confirmé par le bailleur, et a sollicité des délais de paiement et proposé de régler, en sus du loyer courant, une somme de 421,73 euros par mois pour apurer sa dette, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] DE [Localité 2] par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 20 avril 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique en date du 12 juin 2025, réceptionné le 14 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 19 août 2024 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et ce délai a été signifié à Madame [S] [I] [X] le 18 juin 2025, pour la somme en principal de 2.268,69 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois (plus de 6 semaines), il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 août 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [S] [I] [X] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 18 août 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR réclame à l'audience la somme de 5.177,48 euros, frais de procédure à déduire.

Elle produit aux débats des décomptes en date des 8 avril 2026, 27 avril 2026 et 4 juin 2026 dont il ressort que Madame [S] [I] [X] est débitrice, après soustraction des frais de poursuite mentionnés aux dits décomptes à hauteur de 334,19 euros, de la somme de 4.843,29 euros à la date du 4 juin 2026.

Madame [S] [I] [X] n’apporte aucun élément supplémentaire de nature à contester la dette.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SIDR la somme de 4.843,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 4 juin 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2026, date de l'assignation, sur la somme de 3.926,83 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement du loyer avant la date d'audience.

Dans ces circonstances, et eu égard à l'accord des parties, il y a lieu d'accorder à Madame [S] [I] [X] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, il convient de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [S] [I] [X] et celle-ci sera condamnée à payer à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 593,23 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [I] [X], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2024 entre la SIDR et Madame [S] [I] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Adresse 6] sont réunies au 18 août 2025.

CONDAMNE Madame [S] [I] [X] à payer à la SIDR la somme de 4.843,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 4 juin 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2026, date de l'assignation, sur la somme de 3.926,83 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Madame [S] [I] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 421,73 euros chacune et une 12ème mensualité de 204,26 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l'expulsion de Madame [S] [I] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [S] [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [S] [I] [X] à payer à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 593,23 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [S] [I] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE