Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/02842 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NOHD

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/02842 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NOHD

Minute n°

Copie exec. à :

Me Sophie COHEN-ELBAZ Me Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

Me Sophie COHEN-ELBAZ Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA VILLE DE [Localité 1] », [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS IMMIUM GESTION ALSACE, immatriculée au RCS DE STRASBOURG sous le n° 738.502.004, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSE :

La SCI DENIS O, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 850.860.719. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Sophie COHEN-ELBAZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 286

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 02 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

La SCI Denis O (ci-après « la SCI Denis O ») est propriétaire du lot n° 27 (un appartement) représentant 361/10000èmes des parties communes de l’immeuble « Ville de [Localité 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Par assignation délivrée le 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ville de [Localité 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait la SCI Denis O devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il la condamne au paiement des sommes de 10 389,84 € à titre d’arriéré de charges de copropriété, et de 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La clôture a été prononcée le 12 mai 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 2 juin 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner la SCI Denis O, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de : - 12 368,40 € au titre des arriérés de charges de copropriété et des frais de relance et de mise en demeure, somme augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ; - 1 500 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat par la résistance abusive au paiement des charges ; - 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la SCI Denis O ne s’est pas acquittée des sommes régulièrement appelées par le syndic. Il conclut au rejet des contestations formées par la SCI Denis O, expliquant produire tous les justificatifs de sa créance. Il soutient que le contrat de syndic est opposable aux copropriétaires, lesquels sont membres de la personne morale que constitue le syndicat des copropriétaires, lui-même signataire du contrat de syndic.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, la SCI Denis O demande au tribunal de : - débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions au titre des charges de copropriété non justifiées, non votées par l’assemblée générale des copropriétaires ; - le débouter de ses prétentions au titre des frais et mises en demeure ; - le débouter de ses prétentions au titre des dommages et intérêts ; - accorder des délais de paiement de 24 mois à la SCI Denis O pour lui permettre de vendre son bien immobilier ; - reporter le paiement des condamnations à venir à 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; - en tout état de cause, dire n’y avoir lieu à indemnité de procédure ; - statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que certaines sommes appelées par le syndic n’ont pas été régulièrement votées par le syndicat des copropriétaires, que certains frais ne sont pas dus en particulier compte tenu de l’inopposabilité du contrat de syndic, les copropriétaires n’étant pas partie à cet acte juridique, et qu’elle s’est en définitive trouvée dans l’impossibilité de faire face aux appels de charge, excluant toute résistance abusive de sa part et justifiant sa demande de délais et de report de paiement, précisant avoir mis en vente son bien immobilier.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - une copie du livre foncier ; - les appels de charges et travaux ; - les relevés individuels de charges ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 7 octobre 2020, 17 novembre 2021, 8 septembre 2022, 6 décembre 2022, 13 juillet 2023, 2 juillet 2024 et 1er juillet 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice N+2, ainsi que l’adoption de travaux ; - un extrait de compte concernant la période du 4 novembre 2019 au 20 mars 2025, et un second concernant la période du 1er janvier 2022 au 3 décembre 2025 ; - les mises en demeure des 28 janvier 2022, 26 octobre 2022 et 26 octobre 2023, ainsi que la mise en demeure par avocat du 4 juillet 2024 ; - le contrat de syndic pour la période du 2 juillet 2024 au 1er janvier 2026.

Il ressort de ces documents que la SCI Denis O reste devoir la somme de 12 368,40 €, de laquelle il convient toutefois de retirer un montant de 652,89 € correspondant à des frais de mise en demeure et de poursuite et qui ne constituent donc pas des charges de copropriété, mais des frais de recouvrement et qui seront à ce titre examinés ci-après.

Par ailleurs, la SCI Denis O conteste la somme de 302,35 € mise en compte au titre du remplacement des fenêtres des communs, outre le solde de charges 2024 d’un montant de 1 273 €.

S’agissant des travaux de remplacement des fenêtres des communs, la somme de 302,35 € a été inscrite au débit du compte du copropriétaire le 5 octobre 2022. En l’occurrence, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 8 septembre 2022 qu’ont été votées, en résolutions n° 13 et 14, les dépenses relatives à la fourniture et la pose de fenêtre sur la façade des communs aux 2e et 3e étages outre les honoraires dus syndic pour la gestion de ces travaux. Suite à la production de cette pièce, la SCI Denis O admet que ce faisant le syndicat des copropriétaires justifie du vote par l’assemblée générale des travaux en question.

S’agissant de la régularisation de charges pour l’année 2024 d’un montant de 1 273 €, inscrite au débit du compte le 1er juillet 2025, la SCI Denis O souligne que cette somme est élevée au regard des deux exercices précédents à l’issue desquels un trop-appelé avait été reversé aux copropriétaires. En l’occurrence, sont versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, d’une part, le décompte de charges de la SCI Denis O pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, faisant état d’un reste à percevoir d’un montant de 1 273 € ; d’autre part, l’état des dépenses pour cette même période, lequel permet de se convaincre de la réalité et de la justesse des postes mis en compte, pour un montant total de 23 524,40 € de dépenses de fonctionnement et de 22 795,10 € de dépenses de travaux votés ; enfin, le procès-verbal d’assemblée générale du 1er juillet 2025 ayant approuvé les comptes pour cette même période, visant précisément les sommes de 23 524,40 € pour les charges courantes et de 22 795,10 € pour les travaux votés en assemblée générale.

Il résulte de ces éléments que les constatations élevées par la SCI Denis O sont mal fondées.

Il y a donc lieu de condamner la SCI Denis O à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 715,51 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 3 décembre 2025, 4ème appel inclus.

1.2 Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 janv. 2000, n° 98-13.379).

Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

En l’espèce, conformément à la demande, les intérêts réclamés seront calculés à compter de l’assignation, mais seulement sur la somme y visée de 10 389,84 €, et à compter de la présente décision pour le surplus.

1.3 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. À l’inverse, les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA Versailles, 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus, les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA Versailles, 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic (3e Civ., 5 mai 2009, n° 08-13.855 ; 24 mai 1989, n° 87-20.047 ; 11 déc. 2012, n° 11-27.621). En effet, en vertu de l’effet relatif des contrats, le contrat de syndic qui est conclu entre le syndicat des copropriétaires, personne morale et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire, tiers à la convention (CA Colmar, 6 janvier 2025, n° 23/04048).

Ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat, de remise au commissaire de justice ou encore de mise au contentieux, du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic.

En l’espèce, sont produites les mises en demeure des 28 janvier 2022, 26 octobre 2022 et 26 octobre 2023, ainsi que la mise en demeure par avocat du 4 juillet 2024. Sont encore produits deux courriers de « mise au contentieux ».

La SCI Denis O excipe à bon droit que n’étant pas partie au contrat de syndic, les postes qui y sont listés, tout comme les coûts y associés, ne lui sont pas opposables. Cependant, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ci-avant évoqué, les frais de mise en demeure doivent être mis à la charge du copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, la SCI Denis O ne justifie pas de ce que les mises en demeure n’auraient pas été adressées à son siège social, alors même que la mise en demeure par avocat adressée à la SCI Denis O a été effectivement reçue le 8 juillet 2024, l’accusé de réception ayant été signé.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 5 € par mise en demeure, faute de justifier de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 € (5 € x 4), en ce compris donc la mise en demeure par avocat.

Concernant les frais de « mise au contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En définitive, la demande en paiement au titre des frais de recouvrement sera accueillie à hauteur totale de 20 €.

1.4 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le caractère répété et ancien des manquements de la SCI Denis O dans le paiement des charges, caractérise une résistance abusive dans l’exécution de ses obligations, en l’absence de tout paiement depuis le 5 janvier 2022, et entraîne pour le syndicat des copropriétaires un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

Si la SCI Denis O conteste toute résistance abusive, et explique qu’elle n’a simplement pas été en mesure de faire face aux appels de charges, elle n’explicite pas en quoi auraient consisté les difficultés auxquelles elle aurait fait face, et ne justifie en particulier de la réalité d’aucune difficulté financière ou économique qui l’aurait empêchée de procéder à tout paiement depuis plus de quatre années.

Par conséquent, la SCI Denis O sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

2. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de report de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que la SCI Denis O a déjà bénéficié de larges délais qu’elle n’a pas mis à profit pour apurer sa dette. En outre, si la SCI Denis O justifie de la mise en vente de son bien immobilier au mois de septembre 2025, par une capture d’écran du site internet « Leboncoin » et la production d’un mandat exclusif de vente, tel ne constitue pas la preuve de difficultés économiques justifiant l’octroi de délais de paiement ou d’un report de paiement.

En conséquence, la demande de délais et de report de paiement sera rejetée.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI Denis O, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

3.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenue aux dépens, la SCI Denis O sera tenue de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 € au profit du syndicat des copropriétaires.

3.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI Denis O à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ville de [Localité 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 11 715,51 € (onze mille sept cent quinze euros et cinquante et un centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 4 novembre 2019 au 3 décembre 2025, appel du 4ème trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 sur la somme de 10 389,84 € (dix mille trois cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes), et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI Denis O à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ville de [Localité 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 20 € (vingt euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI Denis O à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ville de [Localité 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI Denis O de sa demande de délais de paiement et de report de paiement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SCI Denis O ;

CONDAMNE la SCI Denis O à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ville de [Localité 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] une indemnité de 1 200 € (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY