Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 25/00854 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IAK6 NAC : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 12 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Madame [S] [J] née le 03 Juillet 1956 à [Localité 1], demeurant : [Adresse 1] [Localité 2]

Monsieur [A] [Z] né le 25 Mars 1940 à [Localité 3], demeurant : [Adresse 1] [Localité 2]

Représentés par Me Xavier HUBERT, membre de la SCP HUBERT ABRY-LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [I] né le 10 Février 1972 à [Localité 4], demeurant : [Adresse 2] [Localité 5]

N’ayant pas constitué avocat

Madame [P] [Q] née le 13 Juin 1976 à [Localité 6] demeurant : [Adresse 3] [Localité 7]

Représentée par Me Christophe OHANIAN, membre de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat au barreau de l’EURE

S.C.P. MANDATEAM Réprésentée par Maître [T] [D], es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [V] [H], Dont le siège social est sis : [Adresse 4] [Localité 8]

N’ayant pas constitué avocat

JUGE UNIQUE : Anne-Caroline HAGTORN, Présidente

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 03 Avril 2026.

Conformément aux articles 806 et 812 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 12 Juin 2026.

JUGEMENT :

- au fond, - réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort, - mis à disposition au greffe, - signé par Anne-Caroline HAGTORN, juge et Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 31 janvier 2012, M. [Z] et Mme [J] ont vendu à Mme [Q] et M. [I], époux, deux immeubles sis à [Adresse 5], comprenant trois maisons dont une divisée en 6 appartements, et [Adresse 6], comprenant cinq appartements, au prix de 350 000 euros, payable au plus tard le 5 février 2027, en 180 mensualités de 2 677,48 euros incluant des intérêts annuels de 4,5%. Mme [Q] et M. [I], mariés en 1999, se sont séparés en 2016. Leur divorce a été prononcé par jugement du 13 décembre 2019. Faisant valoir que les échéances sont impayées depuis avril 2017, M. [Z] et Mme [J] ont mis en œuvre des saisies-attribution puis, le 5 juillet 2018, ont délivré un commandement aux fins de saisie vente et, le 22 septembre 2022, un commandement de payer fondé sur la clause de déchéance du terme et une mise en demeure visant la clause résolutoire. M. [I] a été placé en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Evreux du 24 septembre 2020, et la société Mandateam a été désignée en qualité de liquidateur. C’est dans ce contexte que M. [Z] et Mme [J] a assigné M. [I], la société Mandateam et Mme [Q] par actes des 24, 21 et 25 mars 2025 devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de résolution de la vente. M. [I], et la société Mandateam, assignés à domicile et à personne, n’ont pas constitué avocat. La clôture est intervenue le 1er décembre 2025 par ordonnance du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2025 et signifiées à M. [I] le 24 novembre 2025 et à la société Mandateam le 21 novembre 2025, M. [Z] et Mme [J] demandent au tribunal de :

Prononcer la résolution du contrat de vente du 31 janvier 2012, Condamner les défendeurs à leur restituer les immeubles objets de la vente, Condamner les défendeurs à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle de 2 677,48 euros à compter du 22 octobre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, Ordonner que la somme de 204 415,87 euros à eux versée par les défendeurs leur restera acquise à titre de dommages et intérêts et indemnité forfaitaire, condamner M. [I], et Mme [Q] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [I] et Mme [Q] à supporter les entiers dépens, ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière (SPF) aux frais de M. [I] et Mme [Q]. Au visa des articles 1134, 1650 et 1654 du code civil, M. [Z] et Mme [J] font valoir que les défendeurs n’ont payé aucune échéance depuis avril 2017 et que la clause résolutoire a valablement été mise œuvre par commandements du 22 septembre 2022. Ils font valoir les stipulations contractuelles selon lesquelles dans ce cas, les sommes versées aux vendeurs lui resteront acquises. Exposant que les défendeurs occupent sans droit ni titre les biens en cause depuis le 22 septembre 2022, date de l’acquisition de la clause résolutoire, ils demandent à être indemnisés de cette jouissance depuis cette date.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, Mme [Q] demande au tribunal de : débouter les demandeurs de leur demande de condamnation à payer une indemnité d'occupation à son encontre, débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 à son encontre. Mme [Q] indique ne pas s’opposer à la résolution de la vente, et à l’application de la clause pénale. En revanche, elle fait valoir que, n’occupant pas le bien, elle n’est pas redevable de l’indemnité d'occupation demandée, et que les demandeurs sont suffisamment indemnisés par la clause pénale.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de chacune des parties, il convient de se référer aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, en application de l'article 954 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu'ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n'est pas privée de la possibilité d'exercer ultérieurement les droits en faisant l'objet. En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résolution du contrat de vente du 31 janvier 2012

En application de l’article 815-17 du code civil, « Les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu'il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l'actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis. Les créanciers personnels d'un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles. Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d'intervenir dans le partage provoqué par lui. Les coïndivisaires peuvent arrêter le cours de l'action en partage en acquittant l'obligation au nom et en l'acquit du débiteur. Ceux qui exerceront cette faculté se rembourseront par prélèvement sur les biens indivis ». Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ». En application de l’article 1134 du même code dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

RG N° : N° RG 25/00854 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IAK6 jugement du 12 juin 2026

Les restitutions résultant d’une résolution contractuelle sont un effet direct et nécessaire de l’anéantissement du contrat, la remise des choses dans le même état qu’antérieurement étant une conséquence légale de la résolution. Aux termes de l'article 1352-6 Code civil, « la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue ». En l’espèce, le contrat de vente du 31 janvier 2012 contient une clause résolutoire : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de remboursement du capital et d’un seul terme d’intérêts et, trente jours après une mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le vendeur de son intention de se prévaloir de la présente clause, la présente vente sera résolue de plein droit, purement et simplement, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant une offre postérieure de paiement ». Il est établi que depuis avril 2017, diverses échéances sont demeurées impayées. Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2022, les demandeurs ont mis en demeure les indivisaires de payer les sommes dues pour un montant de 266 090,03 euros, en visant la clause résolutoire et manifestant leur intention de s’en prévaloir. Cette mise en demeure est demeurée sans effet. L’acquisition de la clause résolutoire sera donc constatée à la date du 22 octobre 2022, 30 jours après la mise en demeure restée infructueuse, comme il est stipulé au contrat. Par l’effet direct et nécessaire de la résolution, M. [I], la société Mandateam es qualité de liquidateur de M. [I] et Mme [Q] seront condamnés à restituer à M. [Z] et Mme [J] les immeubles objets de la vente. En revanche, s’agissant de la partie du prix perçu par les demandeurs, le contrat stipule que « lors de la résolution, toutes les sommes versées par l’acquéreur au vendeur, pour quelque motif que ce soit et, toutes améliorations apportées à l’immeuble vendu seront de plein droit définitivement acquis au vendeur, sans recours ni répétition, à titre de dommages et intérêts et d’indemnité forfaitaire ». Ainsi, il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution des prestations exécutées par les défendeurs. En conséquence, la résolution du contrat du 31 janvier 2012 sera constatée au 22 octobre 2022, et M. [I], la société Mandateam et Mme [Q] seront condamnés à restituer à M. [Z] et Mme [J] les immeubles objets de la vente.

S’agissant d’une résolution de vente d’immeuble du fait des défendeurs, il y a lieu d’ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière, à leurs frais.

Sur la demande d’indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En l’espèce, les demandeurs, qui ont obtenu, par la clause pénale les dispensant de toute restitution des sommes perçues en exécution du contrat à titre d’indemnité forfaitaire suite à la résolution du contrat, ne font pas état d’un préjudice du fait de l’occupation des biens vendus par leurs acquéreurs distincts des préjudices ainsi indemnisés, ni même d’une faute des défendeurs distincte de l’inexécution contractuelle que constitue le défaut de paiement.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’indemnité d'occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L’article 699 du code de procédure civile permet aux avocats de demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. Dès lors, M. [I], la société Mandateam es qualité et Mme [Q], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au vu de la situation financière des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE la résolution du contrat de vente entre M. [Z] et Mme [J] d’une part et Mme [Q] et M. [I] d’autre part par acte authentique du 31 janvier 2012, au 22 octobre 2022, pour inexécution en application de la clause résolutoire du contrat ;

ORDONNE la restitution des immeubles vendus sis à [Adresse 5], cadastré section AE numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 7] cadastré section AE n°[Cadastre 3] par Mme [Q], la société Mandateam es qualité de liquidateur de M. [I] et M. [I], à M. [Z] et Mme [J], lesquels n’auront pas à restituer les sommes perçues en exécution du contrat, et en tant que de besoin les CONDAMNE à libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef dans un délai de un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, faute de quoi ils pourront y être contraints avec l’appui de la force publique ;

ORDONNE la publication du jugement au service de la publicité foncière (SPF) aux frais de M. [I] et Mme [Q] ;

DEBOUTE M. [Z] et Mme [J] de leur demande d’indemnité d'occupation ;

CONDAMNE M. [I], la société Mandateam es qualité de liquidateur et Mme [Q] aux dépens de l'instance ;

DEBOUTE M. [Z] et Mme [J] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main. A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier, La Présidente,