Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/00483 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3Y77

Copie exécutoire à : avocats

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 11 Septembre 2026

DEMANDERESSE :

La société AXA FRANCE IARD S.A., inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 722 057 460 prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 3]

Représentée par Maître NICOLAS MUNCK de la SELARL AMUZARA_MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [E] [Adresse 2] [Localité 4]

Madame [P] [E] [Adresse 2] [Localité 4]

Représentés par Me Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 22 Mai 2026 DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 28 mars 2018, Madame [X] [I] et Monsieur [W] [I] representés par la SAS Agence du Soleil 34 ont donné à bail à Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 785 euros outre 25 euros de provision pour charges.

La SAS Agence du Soleil 34 a souscrit auprès de la SAS AXA France IARD un contrat de cautionnement afin de bénéficier du dispositif de garantie des loyers impayés.

Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] ont par courrier remis en main propre le 4 décembre 2023 donné congé avec un préavis de trois mois.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 4 avril 2018 et un état des lieux de sortie a été dressé le 5 avril 2024.

La SAS AXA France IARD a ensuite fait assigner Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection par acte 7 août 2025, aux fins de voir :

Condamner solidairement Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] au paiement de la somme de 1.945,11 € avec intérêts au taux légal du 5 mai 2025 et jusqu’à complet paiement au titre des loyers et charges impayés. Condamner solidairement Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] au paiement de la somme de 3.091,28 € avec intérêts au taux légal du 5 mai 2025 et jusqu’à complet paiement au titre des dégradations locatives, Condamner in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] à payer à la SAS AXA France IARD la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Après renvois l’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2026. La SAS AXA France IARD représentée par son conseil lequel dépose son dossier, maintient ses demandes et sollicite que les époux [E] soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] représentés par leur conseil lequel dépose son dossier, sollicitent que soit déboutée la société requérante de sa demande au titre de la dette locative et au titre des détériorations et dégradations locatives, d’accorder un délai de paiement aux époux [E] sur 24 mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité de la SAS AXA France IARD à agir

Selon les dispositions de l'article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La SAS AXA France IARD fournit une quittance subrogative datée du 20 décembre 2024 faisant apparaître un règlement de la somme de 1.954, 11 € au titre de loyers impayés et une quittance subrogative datée du 20 décembre 2024 faisant apparaître un règlement de la somme de 3.091,28 € au titre de détériorations immobilières.

Elle apparaît dès lors fondée à agir en justice en lieu et place du bailleur au regard des impayés remboursés à celui-ci et en l'état de la subrogation dans les droits du créancier.

Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Et selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SAS AXA France IARD produit un décompte et une quittance subrogative en date du 20 décembre 2024 démontrant un arriéré locatif d’un montant de 1.945, 11 € à la date du 1er avril 2024 (1948,37 – 3,26).

En défense, les locataires reconnaissent être redevable de deux mois de loyers et n’apportent aucun élément permettant de contester cette somme.

Par voie de conséquence Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.945, 11 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025 date de la mise en demeure de payer.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 4 avril 2018, lequel fait état d’un logement état neuf et le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 5 avril 2024 par commissaire de justice que le logement est très sale, que l’ensemble des murs du séjour, de la cuisine, des WC, cage d’escalier, dégagement et des trois chambres présentent des traces de salissures et inscriptions au feutre qui nécessitent la reprise de l’ensemble des peintures, que le four de marque BEKO est manquant et que la plaque en vitrocéramique est cassée et la robinetterie également ; que la commande des WC de l’étage est enfoncé, que le carrelage gris est très sale dans l’ensemble et présente dix impacts dans le salon et trois carreaux cassés dans la chambre 3, que dans le jardin trois tuyaux d’assainissement sont cassés.

Les désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement sont justifiés étant rappelé que les réparations et les remplacements causés par casse, négligence ou mauvaise utilisation sont à la charge du locataire.

La SAS AXA France IARD produit un devis de l’entreprise MJC Multiservices en date du 28 mai 2024 selon lequel les travaux nécessaires pour la reprise des désordres (réfection des peintures murs et plafonds, pose d’un nouveau four identique et d’une plaque de cuisson similaire, réparation des carrelages, remplacement robinetterie et mécanisme de chasse d’eau, et réparation tuyau d’assainissement s’élèvent à la somme de 5.865,81 euros TTC, auquel il a été déduit la somme de 2.071, 88 € TTC correspondant à une quote-part de 50% sur les travaux de peinture au titre de l’usure normale, l’état des lieux faisant apparaitre un état particulièrement détérioré des peintures.

Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.091,28 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025 date de la mise en demeure de payer au titre des dégradations locatives.

Sur les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] qui sollicitent des délais de paiement ne justifient pas de leur situation financière, la seule production de trois bulletins de paye ne permet pas d’apprécier les difficultés financières qu’ils invoquent.

Il n’est dès lors pas possible de leur accorder des délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E], partie perdante, seront donc condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SAS AXA France IARD recevable ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] à verser à la SAS AXA France IARD la somme de 1.945, 11 € (mille neuf cent quarante-cinq euros et onze centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] à verser à la SAS AXA France IARD la somme de 3.091,28 € (trois mille quatre-vingt-onze euros et vingt-huit centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] de leur demande de délai de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E] et Madame [P] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SAS AXA France IARD de ses autres demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,