Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : 16/09/2026 à : Maitre Emmanuelle BLOCH

Copie exécutoire délivrée le : 16/09/2026 à : Maitre Karl SKOG

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/01825 N° Portalis 352J-W-B7K-DCEKO

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 septembre 2026

DEMANDEURS Madame [Q] [U], demeurant [Adresse 1] Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 1] représentés par Maitre Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1677

DÉFENDEURS Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 2] La S.A. APJA 75, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentés par Maitre Emmanuelle BLOCH, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0803

COMPOSITION DU TRIBUNAL Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 juillet 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 septembre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 16 septembre 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/01825 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCEKO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2024, M. [G] [H] et Mme [Q] [U] ont donné à bail à M. [P] [Y], assisté de sa curatrice l’APJA 75, un logement meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, situé [Adresse 2] (6ème étage) pour une période d'un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 28 septembre 2025, M. [G] [H] et Mme [Q] [U] ont fait délivrer un congé pour reprise du logement au bénéfice de leur fille à l’échéance du bail le 10 janvier 2026.

M. [P] [Y] n’a pas libéré les lieux.

Le 10 mars 2026, le gestionnaire de l’immeuble a mis en demeure M. [G] [H] et Mme [Q] [U] de remettre en état la porte de leur appartement et les éléments privatifs endommagés par leur locataire, M. [P] [Y], de régler les factures de nettoyage de l’immeuble et la désinfection des parties communes, et de prendre sans délai toutes mesures utiles à l’égard de leur locataire pour faire cesser les troubles causés par ce dernier.

Par acte de commissaire de justice des 13 et 17 avril 2026, M. [G] [H] et Mme [Q] [U] ont assigné M. [P] [Y] et sa curatrice devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins d’expulsion.

Initialement appelée le 7 mai 2026, l’affaire a été renvoyée au 28 juillet 2026 compte tenu de la demande d’aide juridictionnelle déposée par le défendeur.

A l'audience du 28 juillet 2026 M. [G] [H] et Mme [Q] [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et par conséquent, demandent au juge des référés de :

- les recevoir en leur action et la déclarer bien fondée, - valider le congé pour reprise notifié à M. [P] [Y] en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner son expulsion des lieux, celle de tous occupants de son chef, ainsi que le transport des meubles dans les conditions prévues par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner par provision M. [P] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer révisé, soit la somme de 770 euros par mois, jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisé par la remise des clés ou par un procès-verbal de reprise, - le condamner à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant notamment le timbre pour la contribution à l’aide juridique et le droit de plaidoirie.

Ils s’opposent à la demande reconventionnelle de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Ils exposent que le bail est arrivé à son terme le 11 janvier 2026 à minuit, par l’effet du congé pour reprise donné pour l’échéance du bail. Ils précisent qu’ils entendent loger leur fille, étudiante à [Localité 1], dans le bien précédemment loué.

Ils ajoutent qu’un délai supplémentaire pour quitter les lieux accordé au défendeur ferait peser sur eux le risque d’une action en responsabilité du fait de leur locataire, dans la mesure où M. [P] [Y] cause de nombreux troubles de jouissance dans l’immeuble.

M. [P] [Y], assisté de sa curatrice l’APJA 75, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement, par lesquelles ils demandent de : - constater que M. [P] [Y] ne conteste pas devoir libérer le studio dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4], - accorder un délai de 12 mois à M. [P] [Y] pour libérer les lieux en application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, - fixer, par provision l’indemnité d’occupation à la somme de 600 euros par mois, charges comprises, - débouter M. [G] [H] et Mme [Q] [U] de toute demande contraire, - statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils exposent que M. [P] [Y] a présenté de graves problèmes de santé en lien avec une rupture de soins, ayant conduit à son hospitalisation en milieu psychiatrique. Ils précisent qu’en dépit de ces difficultés, le loyer n’a jamais cessé d’être réglé. Ils ajoutent avoir déposé une demande de logement social dès le 1er avril 2025, sans attendre le congé, cette demande ayant été renouvelée depuis. Ils expliquent que M. [P] [Y] n’a pas voulu indûment se maintenir dans les lieux, mais que cette situation ne résulte que de sa grande précarité et vulnérabilité. Ils précisent à cet égard qu’un appartement thérapeutique est envisagé. Ils concluent que le relogement de M. [P] [Y] ne peut avoir lieu dans des conditions normales, ce dernier ne disposant d’aucune solution alternative pour se reloger par lui-même autrement que par le biais de services sociaux. S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, ils estiment que celui-ci est élevé au regard du faible espace loué, de sorte qu’il doit être ramené à de plus justes proportions.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 16 septembre 2026. Le conseil des demandeurs a été invité à transmettre, sous un mois, le timbre portant conribution à l’aide juridique, ce qui fût fait le jour-même.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé délivré et l'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [P] [Y]

Sur l'urgence

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent en cas d'urgence. Il faut donc que la situation du demandeur nécessite une intervention immédiate du juge pour préserver ses droits ou ses intérêts.

L'urgence est appréciée souverainement par le juge en fonction des circonstances de fait et de droit. Elle est caractérisée lorsqu'un retard dans la décision serait de nature à compromettre les intérêts du demandeur. L'urgence constitue une condition explicite.

En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 28 septembre 2025, M. [G] [H] et Mme [Q] [U] ont fait délivrer à M. [P] [Y] et à sa curatrice l’APJA 75, un congé avec une date d'effet au 10 janvier 2026.

Les lieux auraient donc dû être libérés au plus tard le 10 janvier 2026. Or, il est constant que le locataire s'est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date. Parallèlement, M. [G] [H] et Mme [Q] [U] justifient d’une mise en demeure du gestionnaire de l’immeuble pour des dégradations et troubles de jouissance imputés à M. [P] [Y].

En conséquence, il convient de constater que l'urgence est donc bien justifiée.

Sur l'existence de contestations sérieuses

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

En droit, une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l'espèce, M. [G] [H] et Mme [Q] [U] ont demandé la validation du congé pour reprise délivré à M. [P] [Y].

Si la demande de validation d'un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, ce dernier peut en revanche toujours examiner si, avec l'évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d'un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué, après la date d'effet d'un congé, n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

Aux termes de l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s'appliquant aux logements meublés, " I. - ... Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier [...] A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. II. - [...] III. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. "

Ainsi, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier. Décision du 16 septembre 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/01825 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCEKO

Le contrôle du caractère sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.

En l'espèce, le congé pour reprise délivré le 28 septembre 2025 est justifié par la décision de M. [G] [H] et Mme [Q] [R] de reprendre le logement à l'échéance du bail pour y loger leur fille, étudiante à [Localité 1].

Le préavis de trois mois est respecté puisqu'il a été délivré le 28 septembre 2025 à effet du 10 janvier 2026.

M. [P] [Y] et sa curatrice ne contestent pas la validité du congé ainsi délivré.

Il y a donc lieu de constater que, par l'effet du congé, M. [P] [Y] est devenu occupant sans droit, ni titre et que son maintien dans les lieux, après la date d'effet d'un congé au 10 janvier 2026, constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la compétence du juge des référés, la perte du droit d'occupation des lieux par M. [P] [Y] étant acquise.

Sur l'expulsion et la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, M. [P] [Y] étant occupant sans droit ni titre du logement, son expulsion sera ordonnée dans les termes du présent dispositif.

Il convient de rappeler que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

M. [P] [Y] et sa curatrice sollicitent par ailleurs un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux. Ils justifient d’avoir effectué une demande de logement social le 1er avril 2025, renouvelée le 23 février 2026.

M. [P] [Y] était en rupture de soins depuis plusieurs années avant d’être hospitalisé en juin 2025 à la suite de plaintes de son voisinage et grâce à l’intervention de sa curatrice, pour une durée de quatre mois. A sa sortie en septembre 2025, de nouveaux troubles ont été déplorés dans la résidence (M. [Y] défèque dans les parties communes, s’est déjà montré violent tant verbalement que physiquement envers les habitants de l’immeuble). En mars 2026, il a cassé sa porte pour essayer de rentrer chez lui, de sorte que le bien loué n’est plus clos, ce qui engendre des risques pour la conservation du bien, au delà des dégradations d’ores-et-déjà constatées dans le logement. L’ensemble de ces éléments a donné lieu à une mise en demeure des propriétaires par le gestionnaire de l’immeuble de faire cesser ses troubles, le 10 mars 2026. M. [P] [Y] a ensuite été admis en hospitalisation dans le cadre de soins sans consentement en avril 2026.

Par conséquent, en dépit de l’état de santé de M. [P] [Y] et des efforts déployés par sa curatrice pour lui trouver une structure adaptée, un délai supplémentaire pour quitter les lieux ne peut être accordé au regard des troubles causés au sein de l’immeuble depuis plus d’un an, mettant en péril non seulement la conservation du bien mais également la sécurité des autres habitants. Décision du 16 septembre 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/01825 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCEKO

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, les parties étaient convenues d’un loyer mensuel de 750 euros, révisable de 20 euros chaque année, et il est constant que M. [P] [Y] s’acquitte mensuellement de la somme de 770 euros.

Toutefois, le dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 1] est d’ordre public, de sorte que le juge saisi d’une demande d’indemnité d’occupation ne peut renvoyer au seul accord des parties pour déterminer la valeur équitable des locaux.

En l’occurrence, le plafond du loyer du logement à ne pas dépasser applicable pour un studio de 13m² sis [Adresse 2], pour un immeuble construit, selon les termes du bail, entre 1975 et 1989, s’élève à 442 euros.

Il s’en suit que la demande de M. [P] [Y] tendant à fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 600 euros par mois, est amplement satisfactoire au regard du loyer de référence précité. Il sera par conséquent fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile M. [P] [Y], qui succombe principalement à l’instance, sera condamné aux dépens de la procédure comprenant notamment le timbre pour la contribution à l'aide juridique et le droit de plaidoirie.

Toutefois, l’équité comme la situation financière respective des parties conduisent à laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu’ils ont engagés.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que M. [P] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] (6ème étage) depuis le 10 janvier 2026,

ORDONNE, en conséquence, à M. [P] [Y] de quitter les lieux et de les libérer de ses affaires, ainsi que tout occupant de son chef, à compter de la signification de la présente ordonnance,

DIT qu'à défaut pour M. [P] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux, M. [G] [H] et Mme [Q] [U] pourront, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux formée par M. [P] [Y], assisté de sa curatrice l’APJA 75,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [P] [Y] à payer à M. [G] [H] et Mme [Q] [U] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 600 euros, à compter du 10 janvier 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux volontaire avec remise des clés ou en suite de l'expulsion,

DIT que les versements effectués par M. [P] [Y], assisté de sa curatrice l’APJA 75 à compter du 10 janvier 2026 s'imputeront sur les sommes dues aux termes de la présente décision,

DÉBOUTE M. [G] [H] et Mme [Q] [U] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [P] [Y] aux dépens de l’instance comprenant notamment le timbre pour la contribution à l'aide juridique et le droit de plaidoirie,

DIT n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [G] [H] et Mme [Q] [U],

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection