Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15:09/2026

la SELARL ADVENTIS

la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES

Me VINET

ARRÊT du : 15 SEPTEMBRE 2026

N° : - 26

N° RG 25/00945 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HF5B

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 27 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :

S.A.R..[V] [C] [Z] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Jérôme DAMIENS-CERF de la SELARL ADVENTIS, avocat au barreau de BLOIS

D'UNE PART

INTIMÉS :

Monsieur [D] [A]

né le 23 Février 1963 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Me Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

Madame [P] [L] épouse [A]

née le 16 Décembre 1968 à

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

S.A.R.[V] COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIE ET DE CAUTION

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS, Me Kyra RUBINSTEIN, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 04 Mars 2025.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 02 mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 11 Mai 2026 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Mme Nathalie LAUER, Présidente de chambre, en charge du rapport,et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Mme Nathalie LAUER, Président de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 15 septembre 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 07 juillet 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé du 16 mars 2023, M. [D] [A] et Mme [P] [L], épouse [A], ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la S.A.R.[V] [C] [Z], pour la construction d'une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 6] (41), lot B, section AS n0 [Cadastre 1] et 40p, d'une superficie de 1529 m2.

Les époux [A] ont versé un- acompte de 9.941,00 euros TTC à la S.A.R.[V] [C] [Z].

* La société [C] [Z] a souscrit une garantie de remboursement d'acompte auprès de la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS.

* Une demande de permis de construire a été déposée auprès de la mairie de la commune de [Localité 6] le 22 mars 2023, qui a fait l'objet d'une autorisation tacite à compter du 22 mai 2023.

Par un arrêté du maire du 15 juin 2023, le permis de construire tacite a été retiré et le permis de construire refusé.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 21 et 25 septembre 2023, M. [A] [D] et Mme [L] [P], épouse [A], ont assigné la S.A.R.[V] [C] [Z] et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS devant le président du Tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de :

- condamner solidairement la société [C] [Z] et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à leur restituer à la somme de 9.941 euros, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2023,

- les condamner dans la même solidarité au paiement de la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 05 décembre 2023.

Par ordonnance du 23 janvier 2024, , le juge des référés du tribunal judiciaire de BLOIS a :

- dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des prétentions dont est saisie la juridiction ;

- renvoyé, sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile, l'affaire à une audience au fond qui se tiendra le 13 juin 2024 à 9h00 ;

- dans I ' intervalle, fait injonction à Mme [P] [L] épouse [A] et à M. [R], à la SARL [C] [Z] et à la COMPAGNIE EUROPENNE DE GARANTIE ET DE CAUTION de rencontrer l'Association [Adresse 5] médiateur inscrit sur la liste des médiateurs auprès de la cour d'appel d'Orléans, [Adresse 6].

Par jugement du 27 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Blois a statué ainsi :

CONDAMNE, solidairement, la S.A.R.[V] [C] [Z] et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à restituer à M.[D] [A] et Mme [P] [L], épouse [A], la somme de 9941,00euros (neuf mille neuf cent quarante et un euros), avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2023, les intérêts dus pour une année entière portant eux mêmes intérêt en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ,

CONDAMNE, solidairement, la S.A.R.[V] [C] [Z] et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à payer à M. [D] [A] et Mme [P] [L], épouse [A], la somme de 3000euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de S.A.k.[V] [C] [Z] et de la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS au titre de 1 700 du code de procédure civile ,

CONDAMNE la S.A.R.[V] [C] [Z] à garantir et relever indemme et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS des condamnations mises à sa charge ;

CONDAMNE, in solidum, la S.A.R.[V] [C] [Z] et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire de Blois a retenu notamment que le rejet du permis de construire ne relevait pas d'un fait des maîtres de l'ouvrage, mais d'une non-conformité des travaux projetés par le constructeur, aux dispositions d'urbanisme, notamment s'agissant du raccordement des réseaux. Il a considéré également que le constructeur ne justifiait pas de la faute qu'il reprochait à M. et Mme [A] expliquant selon lui le refus du permis de construire.

Par déclaration du 4 mars 2025, la société [C] [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2026, elle demande de :

Vu les pièces communiquées,

ACCUEILLIR la SARL [C] [Z] en son appel et le dire bien fondé,

En conséquence,

INFIRMER la décision rendue par le Tribunal Judiciaire de Blois du 27 janvier 2025 en ce qu'elle a condamné, solidairement, la S.A.R.[V] [C] [Z] et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à restituer à M. [D] [A] et Mme [P] [L], épouse [A], la somme de 9941 euros, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2023, les intérêts dus pour une année entière portant eux-mêmes intérêt en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, en ce qu'elle a condamné solidairement, la S.A.R.[V] [C] [Z] et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à payer à M. [D] [A] et Mme [P] [L], épouse [A], la somme de 3000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'elle a condamné la SA.R.[V] [C] [Z] à garantir et relever indemne et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS des condamnations mises à sa charge, en ce qu'elle a condamné, in solidum, la S.A.R.[V] [C] [Z] et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS aux entiers dépens de l'instance.

En conséquence, statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER que les consorts [A] sont totalement responsables de l'inexécution du contrat et de leur expression de leur volonté de ne pas donner suite en ne faisant pas les démarches nécessaires pour obtenir le permis de construire.

DEBOUTER les consorts [A] de leurs demandes.

ACCUEILLIR la Société [C] [Z] en sa demande reconventionnelle.

CONDAMNER les consorts [A] à verser à la Société [C] [Z] une indemnité de dédommagement à hauteur de 10 % du contrat, soit 10 % de la somme de 204.000 euros TTC, soit 20.400 euros, plus les sommes déboursées par la société concluante à hauteur 5.192 euros.

CONDAMNER les consorts [A] au versement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, M. et Mme [A] demandent de':

Vu le contrat de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans.

Vu le refus de permis de construire

Vu les dispositions notamment des articles 9 et 11 de la convention qui lie les parties

Vu les dispositions de l'article R231-8 du code de la consmachintion et de l'habitation

Juger que les époux [A] n'ont strictement aucune responsabilité dans le retrait du permis de construire instruit par [C] [Z]

Confirmer en totalité le jugement déféré à la Cour.

Y ajoutant,

Condamner [C] [Z] au paiement de la somme de 4 000.00euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Rejeter toute demande formée par [C] [Z] L'en débouter.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2025, la société Compagnie européenne de cautions demande de':

Vu les dispositions de l'article R231-8 du code de la consmachintion et de l'habitation, Il est demandé à la cour d'appel d'Orléans de :

- Infirmer le jugement du tribunal de Blois rendu le 27 janvier 2025 en ce qu'il a :

« Condamné solidairement, la S.A.R.[V] [C] [Z] et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à restituer à M. [D] [A] et Mme [P] [L], épouse [A], la somme de 9941,00euros (neuf mille neuf cent quarante et un euros), avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2023, les intérêts 'dus pour une année entière portant eux mêmes intérêt en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil;

Condamné, solidairement, la S.A.R.[V] [C] [Z] et la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à payer, à M. [D] [A] et Mme [P] [L], épouse [A], la somme de 3000euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Rejeté les demandes de la S.A.R.[V] [C] [Z] et de la S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamné, in solidum, la S.A.R.[V] [C] [Z] et la

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS aux entiers dépens de la présente instance »

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- Juger que le retrait du permis de construire trouve sa cause dans la faute des consorts [A] ;

- Constater l'absence de défaillance de la société [C] [Z] ;

- Juger que les conditions de la garantie de restitution d'acompte délivrée par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ne sont pas remplies ;

En conséquence,

- Débouter les consorts [A] de leurs demandes fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

- Condamner la société [C] [Z] à garantir et relever indemne la Compagnie Européenne de Garantie et Cautions de toute condamnation qui serait mise à sa charge aux termes de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

- Condamner solidairement M. et Mme [A] à payer à la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, ainsi qu'aux entiers dépens;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2026.

Pour l'exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.

SUR CE, LA COUR,

La société [C] [Z] et la société Compagnie européenne de garantie et de caution poursuivent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il les a condamnés solidairement à restituer à M. et Mme [A] la somme de 9941 euros qu'ils avaient versés au titre d'un contrat de construction de maisons individuelles signé le 6 décembre 2021. À l'appui, la première fait valoir que M. et Mme [A] ont commis une faute s'opposant à la restitution de cet acompte ; qu'en effet, c'est parce que M. et Mme [A] n'étaient pas présents à la réunion en mairie du 6 juin 2023 que la solution envisagée, de passer par le tréfonds pour les raccordements, n'a pas pu être mise en place et que le permis a par conséquent été retiré.

La seconde, qui fait siens ces arguments, ajoute que le tribunal de Blois ne pouvait , sans remettre en cause la répartition contractuelle des travaux, ou caractériser de manquement du constructeur à son obligation d'information, considérer qu'il était de la seule responsabilité de la société [C] d'obtenir un permis de construire valide, s'agissant du sujet du raccordement dont les maîtres de l'ouvrage avaient la charge.

M. et Mme [A] concluent à la confirmation du jugement. Ils exposent que leur absence à la réunion du 6 juin 2023 n'est pas à l'origine du retrait du permis de construire ; que la correspondance du géomètre est d'ailleurs édifiante'; qu'elle confirme d'abord que la réunion organisée à la Mairie le 6 juin 2023 était éminemment technique puisque le pavillonneur lui-même a cru devoir se faire assister'; qu'elle apprend en second lieu, que la société [C] [Z] aurait proposé une solution de passage du raccordement sous la chaussée'; que cette solution ne leur a pas été proposée et n'a pas plus été chiffrée.

Réponse de la cour

C'est aux termes d'exacts motifs adoptés par la cour et en faisant une exacte application de l'article 1103 du Code civil et des stipulations du contrat de construction de maisons individuelles régularisé entre M. et Mme [A] et la société [C] [Z] le 6 décembre 2021 que le tribunal a condamné la société [C] [Z] à restituer à ces derniers les 9941 euros d'acompte qu'ils avaient versés, la condition suspensive d'obtention du permis de construire ayant défailli.

Il suffit d'ajouter que ni la société [C] [Z] ni la société Compagnie européenne de garantie et de caution ne justifient plus en appel qu'en première instance de la faute qu'elles reprochent à M. et Mme [A].

Comme l'a exactement rappelé le tribunal, le contrat de construction de maison individuelle ne contient aucune mention des contraintes d'urbanisme soulevées par la commune dans son arrêté d'opposition à une déclaration préalable du 23 janvier 2023.

Celui-ci (pièce n° 10 de la société [C] [Z]) indique en effet qu'il n'y a pas d'opposition à la déclaration préalable sous réserve du respect des prescriptions ci-après :

- le projet classé en zone d'assainissement collectif est desservi par un réseau séparatif de la [Adresse 7] ; seules les eaux usées domestiques seront admises au réseau séparatif d'assainissement. Une demande de branchement sera à formuler auprès du service assainissement d'[Localité 7] qui réalisera les travaux sur le domaine public moyennant une participation par branchement. Le projet concerné n'est pas desservi par un réseau public de collecte des eaux pluviales. Ces eaux devront être traitées sur la parcelle.

AEP avis favorable pour le lot détaché de 650 m².

AEP avis favorable sous réserve d'autorisation de servitude de tréfonds (droit de passage accordé pour la traversée des réseaux enterrés) pour desservir le projet du lot détaché de 1700 m².

Or, il résulte des conditions générales et particulières combinées du CCMI que le constructeur devait faire son affaire de l'obtention du permis de construire quand bien même la notice descriptive des travaux et le document d'information précontractuelle indiquent que notamment les frais de raccordement aux réseaux seront à la charge du maître de l'ouvrage et ne sont pas compris dans le prix de la construction.

Si certes, M. et Mme [A] ont été invités par la mairie, les informant de son intention de retirer le permis de construire par courrier recommandé du maire du 23 mai 2023 (pièce n° 11 de la société [C] [Z]) à présenter leurs observations écrites ou orales, il n'en résulte pas qu'une réunion était prévue en mairie le 6 juin 2023 et encore moins que les maîtres de l'ouvrage en aient été avisés. Bien plus, la société [C] [Z] produit en pièce n° 20 un échange de mails contenant notamment un mail de M. [A] du 24 mai 2023 adressé au constructeur lui transmettant le courrier de la mairie [Localité 8] envisageant le refus du permis de construire. Le maître de l'ouvrage y indique certes que, conformément à l'article 11 des conditions générales du CCMI cela rend caduc le contrat le liant avec le constructeur mais aussi qu'il reste à la disposition de celui-ci pour en discuter de vive voix.

Or, la société [C] [Z] ne justifie par aucune manière avoir engagé avec ses clients une réflexion de nature à trouver une solution technique permettant de lever les obstacles soulevés par la mairie à l'obtention du permis de construire, pas plus qu'elle ne démontre les avoir informés qu'une réunion devait se dérouler le 6 juin 2023 en mairie à ce sujet et que leur présence y était indispensable.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions, y compris accessoires.

En tant que parties perdantes, les sociétés [C] [Z] et Compagnie européenne de garantie et de caution supporteront en outre les dépens d'appel. En conséquence, elles seront condamnées in solidum à payer à M. et Mme [A] une indemnité complémentaire de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. De ce chef, elles seront déboutées de leurs propres demandes sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Blois,

Et, y ajoutant,

Condamne in solidum la société [C] [Z] et la société Compagnie européenne de garantie et de caution aux dépens d'appel,

Les condamne in solidum à payer à M. et Mme [A] une indemnité complémentaire de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT