Revendication d'un bien immobilier

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/09/2026

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SELARL EGERIA-[Localité 1] & ASSOCIES

ARRÊT du : 15 SEPTEMBRE 2026

N° : - 26

N° RG 23/00638 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GXZ6

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] en date du 19 Janvier 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX01]

S.A.R.L. HOLDING HARMONIE JCL prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D'UNE PART

INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265295567071559

S.C.I. [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Stanislas de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE 1 ET [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Me Stanislas de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 02 Mars 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 07 avril 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 28 Avril 2026 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 15 septembre 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 23 juin 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d'un acte notarié du 19 septembre 2011, la SCI Le Mail a acquis de la SCI Le tout va bien les lots n°2, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], cadastré BA [Cadastre 1] et BA [Cadastre 2], soumis au statut de la copropriété. Les lots n°2 et 6, donnant sur le quai, sont exploités à usage de bar-brasserie, les lots n°10, 11, 12, constituant 2 appartements situés en arrière-cour, aux 1er et 2ème étages étant donnés à bail, les contrats de location étant annexés à l'acte d'achat.

La copropriété a été créée par Mme [U] [E] veuve [B], précédente propriétaire depuis 1945, avec son défunt mari, qui a fait dresser par Maître [D] [O], notaire, le 14 mars 2008, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, sur la base de plans établis par la société [H] le 28 février 2008.

Suivant acte notarié du 30 décembre 2014, la SARL Holding Harmonie JCL a acquis de Mme [S] [Z] divorcée [C] un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], composé :

- d'un immeuble élevé sur cave, rez de chaussée et un étage, en mauvais état, situé en fond de cour à droite en arrivant par la [Adresse 8], cadastré section BA n°[Cadastre 3] (anciennement BA n°[Cadastre 4] ; - des droits à construire tels qu'ils résultent du permis de construire délivré le 6 juillet 2012 par M. [Q] [F], adjoint délégué pour le Maire d'[Localité 5], sous le n°PC3700311M0033, sur l'assiette de la parcelle cadastrée section BA n°[Cadastre 5].

En 2015, la société Holding Harmonie, qui avait entrepris d'importants travaux de réhabilitation de son immeuble, a revendiqué la propriété d'une partie du bâtiment situé sur sa parcelle BA n°[Cadastre 3] composée d'un escalier et de 2 étages.

Par ordonnance rendue le 19 décembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours a fait droit à la demande d'expertise de la société Holding Harmonie et commis l'expert [M] aux fins de déterminer les limites exactes des propriétés, avec autorisation de prendre l'avis du géomètre expert de son choix.

L'expert [M], assisté de l'expert [Y], géomètre, a déposé son rapport le 27 mai 2019.

Par acte d'huissier de justice du 14 octobre 2020, la société Holding Harmonie a assigné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] et la SCI [Adresse 2] pour se voir reconnaître propriétaire de la parcelle BA n°[Cadastre 6] (BA n°[Cadastre 3]) en tout son volume, propriétaire de l'emprise litigieuse réalisée par les cités, condamner ceux-ci à libérer les lieux situés sur la parcelle BA n°[Cadastre 6] (escalier, dégagement, pièce 1er étage, pièce 2ème étage), à défaut, ordonner leur expulsion, les condamner in solidum au paiement d'une indemnité de 30 000 euros en réparation de ses préjudices, d'une indemnité de procédure et des dépens.

Par jugement rendu le 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Tours a ainsi statué :

- Rejette l'action en revendication de la SARL Holding Harmonie JCL portant sur l'escalier, le dégagement et les pièces aux 1er et 2e étages qu'elle allègue être situés sur la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 7], devenue BA n°[Cadastre 3], à [Localité 6] ;

- Rejette les plus amples demandes de la SARL Holding Harmonie JCL ;

- Condamne la SARL Holding Harmonie JCL à verser au syndicat des copropriétaires

[Adresse 10] et la SCI Le [Adresse 11] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la SARL Holding Harmonie JCL aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire ordonnée en référé par décisions des 19 décembre 2017 et 30 octobre 2018 et pourront être recouvrés au profit de Maître de la Ruffie conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Selon déclaration du 2 mars 2023, la SARL Holding Harmonie JCL a relevé appel de cette décision.

Les parties ont conclu.

Selon conclusions remises le 20 mars 2026, la SARL Holding Harmonie JCL demande à la cour de :

- Juger que la SARL Holding Harmonie JCL est recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 19 janvier 2023 (RG n°20/03818) ;

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 19 janvier 2023 (RG n°20/03818) en ce qu'il a :

o Rejeté « l'action en revendication de la SARL Holding Harmonie JCL portant sur l'escalier, le dégagement et les pièces au 1er et 2e étages qu'elle allègue être situés sur la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 7], devenue BA n°[Cadastre 3], à [Localité 6] » ;

o Rejeté « les plus amples demandes de la SARL Holding Harmonie JCL » ;

o Condamné « la SARL Holding Harmonie JCL à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] et la SCI [Adresse 2] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile » ;

o Condamné « la SARL Holding Harmonie JCL aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire ordonnée en référé par décisions des 19 décembre 2017 et 30 octobre 2018 et pourront être recouvrés au profit de Me de la Ruffie conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ».

Et statuant à nouveau ;

A titre principal ;

- Juger que l'ensemble des titres de propriété, à savoir, l'acte de vente de M. [P] à la S.C.I BA Investissement et celui conclu entre Mme [C] et la SARL Holding Harmonie mentionnent expressément que le bien s'étend sur toute la surface de la parcelle BA n°[Cadastre 3] et se trouve composé d'étages ;

- Juger que l'ensemble des plans cadastraux (extrait du plan napoléonien, extrait plan cadastral 2012 et extrait plan cadastral 2014) laissent apparaître une limite séparative rectiligne entre les parcelles BA [Cadastre 1] et anciennement BA [Cadastre 6] (devenue BA n°[Cadastre 3]);

- Juger que les propriétaires successifs de la parcelle BA [Cadastre 6], devenue BA n°[Cadastre 3], se sont toujours comportés en propriétaires de l'emprise litigieuse ;

- Juger que les documents obtenus de l'administration fiscale et foncière permettent d'établir le droit de propriété de la SARL Holding Harmonie JCL ;

- Juger, en conséquence, que la SARL Holding Harmonie JCL est propriétaire depuis l'origine de l'emprise litigieuse située sur une partie de la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 3] ;

- Juger, à défaut, que la SARL Holding Harmonie JCL est fondée à se prévaloir de la théorie de l'apparence pour revendiquer la propriété de l'emprise litigieuse ;

- Juger, à défaut, que la SARL Holding Harmonie JCL est fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive, la possession de l'escalier et des étages qu'il dessert sur la parcelle BA n°[Cadastre 3] ayant été exercée de manière continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis a minima 1953 et jusqu'en 2015, date à laquelle l'accès a été obstrué, soit pendant a minima (62) soixante-deux ans ;

- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à Amboise (37400) et la SCI [Adresse 2] ne sont pas titrés sur la parcelle BA n°[Cadastre 3] ;

- Condamner, en conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Amboise et la SCI Le Mail à libérer les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir en procédant à la dépose intégrale du mur en briques édifié afin de rétablir l'accès de la SARL Holding Harmonie, à débarrasser l'espace de tout encombrant, et à reboucher l'ouverture créée sur le fond leur permettant, à ce jour, un accès à une parcelle dont ils ne sont pas propriétaires, chacune de ces obligations étant assorties d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard courant à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour ne s'estimerait pas suffisamment éclairée ;

- Juger que la limite séparative exacte A ' P des parcelles BA n°[Cadastre 3] et BA n°[Cadastre 1] n'a pas été déterminée par la S.E.L.A.R.L. [X] le 10 février 2015, ni par le rapport d'expertise judiciaire du 20 mai 2019 ;

- Juger qu'il est essentiel à la résolution du conflit existant entre les parties de déterminer de manière définitive et claire la limite séparative exacte des propriétés respectives entres les points A et P ;

- Juger que la limite proposée par le sapiteur est illusoire, cette dernière tenant compte de l'occupation illicite du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 6] et de la S.C.I [Adresse 2] et nécessiterait l'accord de la SARL Holding Harmonie JCL compte-tenu des titres de propriété et de l'usucapion démontrée ;

- Ordonner, en conséquence, avant dire droit, une expertise judiciaire et commettre pour y procéder tel expert qu'il plaira au conseiller de la mise en état de désigner à l'exception de M. [N] [M] et M. [D] [Y], avec notamment pour mission de :

' Convoquer les parties et se rendre sur les lieux au [Adresse 13] à [Localité 6] ;

' Consulter toutes pièces, documents, titre de propriété relatif au litige, et l'ensemble des pièces versées aux débats ;

' Visiter et décrire le bâtiment « C » de la copropriété du [Adresse 12] à [Localité 6], ainsi que le bâtiment appartenant à la SARL Holding Harmonie JCL situé sur la parcelle cadastrée section BA n°[Cadastre 3] ;

' Arpenter les parcelles cadastrées section BA n°[Cadastre 1] et BA n°[Cadastre 3], en préciser la contenance, leur configuration et leur adéquation au titre de propriété des parties ;

' Déterminer, en établissant des plans et des mesurages, la limite séparative exacte de propriété entre les points A et P ;

' Préciser, le cas échéant, s'il s'agit d'une propriété privative ou mitoyenne ;

' Déterminer les éléments de fait permettant le cas échéant de caractériser une atteinte au droit de propriété de la SARL Holding Harmonie JCL sur la parcelle BA n°[Cadastre 3] par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 6] et la S.C.I. [Adresse 2] ;

' Donner tous les éléments de fait permettant le cas échéant d'apprécier les préjudices subis et à subir ;

' Dire que l'expert pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et s'adjoindre tout spécialiste de son choix sauf à en faire mention expresse ;

- Juger, d'une manière plus générale, que l'expert devra accomplir sa mission contradictoirement, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ; les entendre en leurs observations et recevoir leurs dires ;

- Juger que l'expert ne pourra pas concilier les parties, mais que si celles-ci s'avéraient y être parvenues, il constatera que sa mission est devenue sans objet, et en cas de conciliation partielle, qu'il poursuivra sa mission en la limitant aux points exclus de cet accord ;

- Juger que l'expert devra accomplir personnellement sa mission, et dresser de ses opérations un rapport après avoir donné connaissance aux parties de ses conclusions et après avoir recueilli leurs éventuelles observations écrites, pour l'établissement desquelles un délai raisonnable devra leur avoir été laissé, et qu'il consignera en y faisant réponse expresse argumentée ;

- Juger que l'expert devra communiquer aux parties une note de synthèse ou un prérapport en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits ;

- Juger que l'expert devra déposer son rapport définitif dans un délai de six mois à compter de la consignation qui pourra être mise à la charge de la SARL Holding Harmonie JCL ;

- Ordonner par suite un sursis à statuer, dans cette attente, sur l'ensemble des prétentions des parties ;

- Réserver les frais irrépétibles et dépens comme d'usage ;

A titre infiniment subsidiaire

- Juger que la proposition de M. [D] [Y], sapiteur, consistant à diviser l'emprise litigieuse en créant un volume au rez-de-chaussée pour la SARL Holding Harmonie JCL et un volume au-dessus pour la collectivité constitue pour la SARL Holding Harmonie une renonciation à ses droits qui ne peut lui être imposée ;

- Juger que cette division en volumes va à l'encontre de l'ensemble des éléments juridiques et de la situation matérielle et historique des lieux ;

- Juger que même à imaginer cette division, la situation matérielle des lieux empêche, à ce jour, la SARL Holding Harmonie d'exercer ses droits ;

- Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 6] et la S.C.I [Adresse 2] à libérer les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir en procédant à la dépose intégrale du mur en briques édifié afin de rétablir l'accès de la SARL Holding Harmonie, à débarrasser l'espace de tout encombrant, et à reboucher l'ouverture créée sur le fond, chacune de ces obligations étant assorties d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard courant à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

En tout état de cause,

- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Amboise et la SCI [Adresse 2] à verser à la SARL Holding Harmonie JCL la somme de 30.000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Amboise et la SCI [Adresse 2] de toute demande contraire ;

- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Amboise et la SCI Le Mail à verser à la SARL Holding Harmonie JCL la somme de 15.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Amboise et la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise.

Selon conclusions remises le 27 mars 2026, la SCI Le Mail et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1 et 2 qui du [Adresse 14] demandent à la cour de :

- Confirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu par le tribunal de Tours le 19 janvier 2023,

- Débouter la société Holding Harmonie JCL de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- Condamner la société Holding Harmonie JCL à verser SCI [Adresse 2] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] une indemnité de 16.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamner la société Holding Harmonie JCL aux entiers dépens de l'instance en ce compris ceux de l'expertise judiciaire, et accorder à Maître [L] [T] le droit prévu à l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 février 2026.

MOTIFS

Sur la preuve de propriété tirée des titres

Moyens des parties

La société Holding Harmonie reproche au premier juge d'avoir apprécié chaque élément de preuve isolément sans procéder à une appréciation globale des pièces produites qui, de manière concordante, prouvent sa propriété sur l'emprise litigieuse.

Elle se prévaut de sa qualité de propriétaire dès l'origine en se fondant sur les titres de propriété :

- l'acte de vente de M. [P] à la SCI BA Investissement du 12 février 2008, pièce n°18, décrivant le bien comme, - Une maison à restaurer en L, dont la composition est la suivante : composée au rez de chaussée d'une entrée avec porte coulissante, trois pièces. A l'étage, côté [Adresse 15], deux pièces avec cheminée et dont une avec placard, petit débarras. En retour sur cour au premier étage, deux autres pièces avec combles au dessus. Au troisième niveau côté [Adresse 16], combles avec plusieurs ouvertures. Au sous-sol, cave avec arrivée du raccordement tout à l'égout qui n'est relié à aucune installation. Cour en partie couverte.

- l'acte de vente de Mme [C] à la société Holding Harmonie du 18 décembre 2014, pièce n°21, décrit le bien vendu comme suit, Un immeuble élevé sur cave, rez de chaussée et un étage, en mauvais état, situé en fond de cour à droite en arrivant par la [Adresse 17]. (Bâtiment B).

Elle relève que si les actes ne mentionnent pas l'escalier, cela ne suffit pas à exclure sa propriété, puisque les actes dont elle se prévaut établissent son droit de propriété sur les étages auxquels on ne peut accéder que par l'escalier.

Les intimés répondent que la copropriété a été créée par Mme [U] [E] veuve [B], précédente propriétaire du bien depuis 1945, qui a fait dresser par Maître [D] [O], notaire, le 14 mars 2008, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ayant été établi sur la base de plans réalisés par la société [H] le 28 février 2008 ; il résulte de cet état descriptif de division et des plans que l'ensemble immobilier divisé en 14 lots privatifs, outre les parties communes, est composé de 4 bâtiments ; le bâtiment C, jouxtant la parcelle BA [Cadastre 3] est décrit comme suit, 'un bâtiment situé au fond de la cour, dénommé ci-après bâtiment C : Au rez de chaussée : Une cage d'escalier, deux caves et une pièce (actuellement à usage de chambre froide) par laquelle l'accès s'effectue par la cuisine du Bâtiment 'B', Au premier étage : Palier, cuisine, une pièce, un débarras, Deuxième étage : Trois pièces.'

Ils font valoir que :

- le titre de propriété de l'appelante, acte de vente du 30 décembre 2014, ne justifie pas de la propriété revendiquée, puisqu'il vise, Un immeuble élevé sur cave, rez de chaussée et un étage en mauvais état, situé en fond de cour à droite en arrivant par la [Adresse 17] (Bâtiment B), cadastré section BA n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 18] d'une surface de 00ha 00a 55ca ; si l'appelante se réfère à l'acte précédent du 12 février 2008 par lequel M. [V] [A] a vendu un bien à la SCI BA Investissement, les pièces décrites à l'étage correspondent aux locaux qu'elle occupe déjà et n'ont rien à voir avec ceux occupés par la SCI [Adresse 2], locaux pourvus d'autres escaliers que celui revendiqué et d'autres pièces en étage, le tout étant cadastré BA [Cadastre 6] (avant sa subdivision en BA [Cadastre 3] et [Cadastre 8]) lieudit [Adresse 19] pour une surface de 00ha 02a 85ca, ni l'escalier litigieux ni le dégagement n'étant mentionnés dans ces actes,

- le titre de propriété de la SCI Le Mail, acte notarié du 19 septembre 2011, indique qu'elle a acquis de la SCI Le tout va bien les lots n°2, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], cadastré BA [Cadastre 1] et BA [Cadastre 2], soumis au statut de la copropriété. Les lots n°2 et 6, donnant sur le quai, sont exploités à usage de bar-brasserie, les lots n°10, 11, 12, constituant 2 appartements situés en arrière-cour, aux 1er et 2ème étages étant donnés à bail, les contrats de location étant annexés à l'acte d'achat ; le titre antérieur, l'acte de liquidation successorale de [G] [B] au profit de Mme [U] [B] du 23 octobre 1985, pièce appelante n°22, décrit le bien comme dans l'acte du 19 septembre 2011 et précise que les consorts [I] étaient propriétaires du bien depuis un acte de vente reçu le 12 décembre 1945. Ils en concluent que les différents actes mentionnent la présence d'une cage d'escalier ou d'un accès aux étages du bâtiment, côté BA [Cadastre 1].

Ils relèvent que l'appelante déplace le débat sur la propriété de la parcelle BA [Cadastre 3] et prétend faire admettre que dès lors qu'elle serait propriétaire de cette parcelle, elle serait nécessairement propriétaire de l'escalier, des diverses pièces et appartements litigieux alors que le titre de propriété des intimés et les titres antérieurs confirment qu'ils sont propriétaires du corps de bâtiment situé au fond de la cour, contenant la chambre froide, l'escalier et les appartements situés au dessus.

Réponse de la cour

Les modes de preuve de la propriété immobilière étant libres, il appartient au juge de rechercher le droit applicable au regard des faits et des éléments produits et d'apprécier la portée des preuves qui lui sont soumises lorsqu'elles entrent en contradiction.

Il apparaît des pièces produites par la société Holding Harmonie que :

- selon acte de vente du 18 décembre 2014, pièce n°21, Mme [C] lui a vendu, Un immeuble élevé sur cave, rez de chaussée et un étage, en mauvais état, situé en fond de cour à droite en arrivant par la [Adresse 17]. (Bâtiment B), cadastré section BA n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 18] d'une surface de 00ha 00a 55ca, (anciennement BA n°[Cadastre 4],

- Mme [C] avait acquis les biens de la société BA Investissement selon acte notarié du 11 février 2013, cette dernière les ayant acquis de M. [V] [P] selon acte du 12 février 2008, leur description étant la suivante, Une maison à restaurer en L, dont la composition est la suivante : composée au rez de chaussée : d'une entrée avec porte coulissante, trois pièces. A l'étage, côté [Adresse 15], deux pièces avec cheminée et dont une avec placard, petit débarras. En retour sur cour au premier étage, deux autres pièces avec combles au dessus. Au troisième niveau côté [Adresse 16], combles avec plusieurs ouvertures. Au sous-sol, cave avec arrivée du raccordement tout à l'égout qui n'est relié à aucune installation. Cour en partie couverte.

Il résulte des pièces produites par la SCI [Adresse 2] que,

- l'acte de liquidation successorale de [G] [B] au profit de Mme [U] [E] veuve [B] du 23 octobre 1985, pièce appelante n°22, décrit le bien litigieux comme, Un autre corps de bâtiment au fond de cette cour renfermant : Au rez de chaussée : deux celliers et buanderie, escalier donnant accès au premier étage. Au premier étage : deux pièces. Le tout d'un seul tenant. L'acte précise que les consorts [I] étaient propriétaires du bien depuis un acte de vente reçu le 12 décembre 1945,

- la copropriété a été créée par Mme [U] [E] veuve [B], qui a fait dresser par Maître [D] [O], notaire, le 14 mars 2008, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, sur la base de plans établis par la société [H] le 28 février 2008,

- l'état descriptif de division et les plans montrent que l'ensemble immobilier divisé en 14 lots privatifs, outre les parties communes, est composé de 4 bâtiments ; le bâtiment C, jouxtant la parcelle BA [Cadastre 3] est décrit comme suit, 'un bâtiment situé au fond de la cour, dénommé ci-après bâtiment C : Au rez de chaussée : Une cage d'escalier, deux caves et une pièce (actuellement à usage de chambre froide) par laquelle l'accès s'effectue par la cuisine du Bâtiment 'B', Au premier étage : Palier, cuisine, une pièce, un débarras, Deuxième étage : Trois pièces,'

- selon acte notarié du 19 septembre 2011, la SCI [Adresse 2] a acquis de la SCI Le tout va bien les lots n°2, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], cadastré BA [Cadastre 1] et BA [Cadastre 2], soumis au statut de la copropriété. Les lots n°2 et 6, donnant sur le quai, sont exploités à usage de bar-brasserie, les lots n°10, 11, 12, constituant 2 appartements situés en arrière-cour, aux 1er et 2ème étages étant donnés à bail, les contrats de location étant annexés à l'acte d'achat.

Il en ressort que, la société Holding Harmonie a acquis la parcelle BA n°[Cadastre 6], devenue BA n°[Cadastre 3], la société [Adresse 2] ayant acquis la parcelle BA n°[Cadastre 1], ce qui concorde avec la position de l'expert [M] qui a conclu, pages 13 et 14 de son rapport, que, Les différents actes en notre possession mentionnent bien la présence d'une cage d'escalier ou d'un accès aux étages du bâtiment, coté BA [Cadastre 1] (Syndicat des copropriétaires [Adresse 20]). Par contre, aucune mention dans les actes de cette cage d'escalier côté BA [Cadastre 6] ou BA [Cadastre 3] (Holding Harmonie). Seul apparaît sur le document graphique réalisé par [H] en février 2008, une ancienne communication condamnée entre les deux parcelles BA [Cadastre 1] et BA [Cadastre 6].

Par ailleurs, si la société Holding Harmonie prétend avoir découvert qu'ayant mandaté son géomètre, la Selarl [X], aux fins de réaliser le bornage amiable de sa propriété et de celle de ses voisins, elle a découvert que M. [J], gérant de la société [Adresse 2], avait fait édifier un mur de briques obstruant son accès à l'escalier et aux étages qu'il dessert. Cependant, le cabinet [H] ayant constaté, en février 2008, qu'une ancienne communication entre les parcelles BA [Cadastre 1] et BA [Cadastre 6] avait été condamnée, il n'existait plus aucune communication entre les parcelles bien avant l'acquisition de sa propriété par la société Holding Harmonie, le 18 décembre 2014.

Il est donc certain, à l'examen des actes notariés que les énonciations de ceux produits par la société [Adresse 2] permettent de tirer des présomptions meilleures et mieux caractérisées que ceux de l'appelante.

Sur la preuve de propriété tirée des documents cadastraux et fiscaux

Moyens des parties

La société Holding Harmonie se prévaut du cadastre pour soutenir que s'il existe des différences entre les divers documents cadastraux, ils sont tous conformes s'agissant de la limite séparative entre les parcelles BA [Cadastre 1], anciennement BA [Cadastre 6] (devenue BA [Cadastre 3]), limite qui est rectiligne, aucune avancée de l'une de ces parcelles sur l'autre n'y étant figurée alors que la délimitation préconisée par l'expert, à savoir, l'attribution de la propriété de la cage d'escalier au syndicat des copropriétaires et/ou à la société [Adresse 2] établit un empiétement de la parcelle BA [Cadastre 1] sur la parcelle BA [Cadastre 6] (devenue BA [Cadastre 3]), étant rappelé que les documents cadastraux sont des éléments de preuve qui constituent des indices et dont la valeur probante est appréciée souverainement par les juges du fond.

Elle prétend que les différences entre les divers documents cadastraux sont sans incidence, le seul point litigieux étant la délimitation entre les parcelles BA [Cadastre 1] et BA [Cadastre 6], cette limite étant matérialisée de la même manière depuis le plan napoléonien jusqu'à l'extrait de matrice cadastrale de 2014.

Elle ajoute que les propriétaires successifs de la parcelle BA [Cadastre 6] devenue BA [Cadastre 3] se sont toujours comportés en propriétaires de l'emprise litigieuse, au contraire des propriétaires de la parcelle BA [Cadastre 1], le procès verbal de constat dressé à sa demande le 9 avril 2015 faisant ressortir que les locaux litigieux ne sont ni occupés ni utilisés à quelque titre que ce soit par les intimés, ils sont vacants et en très mauvais état, allant jusqu'à menacer ruine, raison pour laquelle des travaux de réhabilitation ont été envisagés, d'abord par Mme [C], qui a déposé un permis de construire en 2012, puis par la société Holding Harmonie. Elle déduit de ces démarches administratives que les propriétaires successifs de la parcelle BA [Cadastre 6] se considéraient et se sont comportés en propriétaires de l'emprise litigieuse et en déduit que les intimés ne se sont jamais comportés en propriétaires de l'emprise litigieuse.

Elle ajoute de seconde part que les documents obtenus de l'administration fiscale et foncière permettent d'établir sa propriété puisqu'ils ne contiennent pas trace d'une surface inscrite en BA [Cadastre 6], le bureau des hypothèques ne contenant aucune trace de la division en volume, telle que proposée par le géomètre sapiteur. Elle s'estime fondée à revendiquer la propriété de l'emprise litigieuse puisqu'elle prouve son droit de propriété.

Les intimés répondent que, remplissant sa mission, l'expert [M] a proposé des limites de propriété en superposant les différents plans, cadastral, [H] et M. [W], précisant que, les notaires interrogés ont confirmé à M. [Y], sapiteur, que dans le quartier concerné le plan cadastral est catastrophique. Il a conclu que la cage d'escalier et l'accès aux étages du bâtiment sont mentionnés uniquement côté BA [Cadastre 1], syndicat des copropriétaires ; seul apparaît sur le document graphique réalisé par [H] en février 2008, une ancienne communication condamnée entre les parcelles BA [Cadastre 1] et BA [Cadastre 6] ; il a proposé également une limite figurée en rouge passant par les sommets 2- S1-S2-S3-S4 et S5 cohérente aux 1er et 2ème étage ; il a ajouté que le problème se situe au rez de chaussée où la partie occupée par la copropriété BA [Cadastre 1] ne s'étend pas jusqu'à la limite S2-S3 représentée par la zone figurée par des doubles hachures en rouge et proposé, soit de rattacher cette zone hachurée à la copropriété BA 4 pour être en concordance avec les étages, soit de mettre en place une division en volumes qui créerait un volume au rez de chaussée pour la société Holding Harmonie et un volume au dessus pour la copropriété.

Ils ajoutent que l'appelante se réfère au cadastre, lequel ne peut suffire à rapporter la preuve de la propriété, les différents plans faisant apparaître des discordances entre eux et notamment par rapport à la configuration des lieux puisque si la limite séparative ne correspond pas à la réalité, le dernier plan cadastral en vigueur fait apparaître que ce serait la parcelle BA n°[Cadastre 9], à savoir, l'église [Localité 7], propriété de la commune d'[Localité 5], qui serait exclusivement contiguë à la parcelle BA [Cadastre 3] appartenant à l'appelante, l'expert ayant d'ailleurs retranscrit cette anomalie sur les plans en matérialisant les limites cadastrales par un tiret violet. Ils en déduisent que le plan cadastral est inexploitable, puisque la parcelle BA [Cadastre 6] n'existe plus et qu'il n'y a aucune délimitation entre les parcelles BA [Cadastre 1] et BA [Cadastre 3].

Ils soulignent que, contrairement à ce qui est soutenu :

- les appartements situés à l'étage sont occupés par divers locataires depuis de très nombreuses années, l'appelante n'ayant pu, par la présence de murs séparant les fonds à tous les étages, se comporter en propriétaire de l'emprise litigieuse,

- l'avis de taxe foncière et la matrice cadastrale de la SCI [Adresse 2], pièces 6 et 7, permettent de constater que l'imposition de base de 5 205 euros lui étant imputée correspond à celle prévue pour les lots dont elle est propriétaire en ce compris les lots 10, 11 et 12.

Réponse de la cour

Souvent invoquées, les indications cadastrales sont rarement décisives, d'une part parce que la fonction du cadastre est purement fiscale et d'autre part parce qu'il n'est pas exempt d'erreurs. Sa portée limitée est souvent soulignée, l'inscription au cadastre ne saurait valoir preuve de la propriété ( Cass. 3e civ., 20 déc. 1982, n° 81-13.828 ).

Il ne peut non plus être jugé que les plans cadastraux laissent apparaître une limite séparative rectiligne entre les parcelles BA [Cadastre 1] et anciennement BA [Cadastre 6], devenue BA [Cadastre 3], le cadastre n'étant pas exempt d'erreurs. M. [Y], géomètre expert sapiteur de l'expert [M], a relevé que, Les différents plans cadastraux recueillis font apparaître des discordances entre eux : entre le cadastre napoléonien, le plan de rénovation section G2 de [Cadastre 10] et le plan actuel, on constate que les limites séparatives entre les 3 parcelles BA n°[Cadastre 1], [Cadastre 9] et [Cadastre 6] (devenue [Cadastre 3]) ne présentent pas les mêmes formes et ne correspondent pas à la configuration des lieux. Il est en effet évident que les 3 immeubles ne se joignent pas en un point unique qui serait le point 2 sur les plans établis par mes soins ainsi que sur le procès-verbal [W]. J'ai pris contact avec les notaires d'[Localité 5], lors de mes recherches d'archives complémentaires, et il m'a été confirmé que le plan cadastral dans ce quartier d'[Localité 5] est catastrophique.

Aucune preuve ne peut donc être tirée de plans qualifiés catastrophiques par les notaires. Par ailleurs, si la société Holding Harmonie prétend que les propriétaires successifs de la parcelle BA [Cadastre 6] devenue BA [Cadastre 3] se sont toujours comportés en propriétaires de l'emprise litigieuse, elle ne précise pas quels sont ces actes d'occupation et si elle prétend que les biens litigieux sont inoccupés, vacants et en très mauvais état, elle n'indique pas comment elle a pu y accéder pour le constater alors qu'elle se plaint de ne pouvoir utiliser l'escalier dont l'accès a été condamné par les intimés et que, de plus, la société [Adresse 2] a fait l'acquisition d'un immeuble occupé, les contrats de location des locataires étant annexés à l'acte d'achat du 19 septembre 2011.

La preuve de la propriété de la société Holding Harmonie ne résulte donc pas de l'examen des plans cadastraux, pas plus qu'elle ne résulte des documents fiscaux, les intimés ayant versé au débat leurs avis de taxe foncière, pièces 6 et 7, correspondant aux lots dont ils sont propriétaires, étant d'ailleurs rappelé que le paiement de l'impôt foncier constitue un indice, mais sans plus de portée que le cadastre ( Cass. 1re civ., 21 juin 1961 : Bull. civ. I, n° 330 ).

Sur les autres preuves de propriété

Moyens des parties

La société Holding Harmonie invoque :

- la théorie de l'apparence en soutenant que sur le fondement des dispositions de l'article 544 du code civil, le tiers acquéreur d'un bien immobilier peut en devenir le véritable propriétaire, quant bien même il ne l'aurait pas acquis lui-même, s'il a commis une erreur commune et invincible, a acquis le bien à titre onéreux, a acquis le bien de bonne foi et elle fait valoir que l'erreur qu'elle a commise est commune et invincible en ce sens que n'importe quel acquéreur aurait pu la commettre, l'expert ayant admis que le cadastre était catastrophique, l'ensemble des actes successifs concernant la parcelle BA [Cadastre 6] puis BA [Cadastre 3] mentionnant cette emprise, de même que les étages et les pièces et éléments qui les composent,

- la prescription acquisitive en soutenant qu'elle bénéficie, tout comme ses auteurs, d'un juste titre sur l'intégralité de la parcelle BA [Cadastre 3] et prétend que jusqu'en 2015, date à laquelle les intimés ont muré son accès à l'escalier et aux étages qu'il dessert, elle a joui, ainsi que ses prédécesseurs, de cet espace à titre de propriétaire et, a minima, de 1953 à 2015, l'interruption de sa possession, jusque là de façon continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, n'étant survenue qu'en 2015, moment où elle a souhaité entreprendre des travaux de réhabilitation de cet espace, le syndicat et la SCI [Adresse 2] ayant jugé opportun de s'intéresser à cette parcelle qu'ils n'ont jamais occupée ou entretenu auparavant.

Les intimés répondent que si l'appelante se réfère à la théorie de l'apparence, elle ne peut soutenir qu'elle croyait, de bonne foi, acquérir les biens revendiqués alors qu'ils sont séparés des locaux qu'elle a acquis par des murs, sans possibilité d'accès, étant précisé que l'édification d'un mur dans le couloir existait avant 2015, le plan réalisé le 28 février 2008, par la société [H], à l'occasion de la création de la copropriété et de la rédaction de l'état descriptif de division, permettant de constater que ce mur existait au bout du dégagement commun avec un léger retour, la mention porte cond., soit porte condamnée confirmant qu'il existait bien avant l'occupation des lieux par la SCI [Adresse 2] et si elle a pris l'initiative de créer un second mur en briques au cours de l'année 2015, c'est pour aligner l'obturation par rapport aux deux murs situés de chaque côté, au niveau de la porte condamnée et pour éviter toute difficulté en cas de destruction du mur préexistant en parpaings, situé quelques centimètres derrière le premier mur, ce qui est arrivé, le mur ayant été détruit par l'appelante à l'occasion de ses travaux de réhabilitation.

Pour ce qui concerne le moyen tiré de la prescription acquisitive, ils considèrent que celui-ci ne peut prospérer, l'appelante ne pouvant justifier d'une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque de l'emprise litigieuse alors qu'elle ne cesse de dénoncer l'existence d'un mur l'empêchant d'occuper ladite emprise et si elle prétend qu'avec ses prédécesseurs elle aurait joui de l'escalier et des étages qu'il dessert de 1953 à 2015, il suffit de se reporter à son titre de propriété pour constater que la date du 20 juin 1953 est celle d'un acte de cession antérieur, qui ne décrit pas les biens cédés d'une façon plus ample que l'acte de vente du 30 décembre 2014.

Réponse de la cour

Dans la théorie de l'apparence, est prise en compte la possession prolongée qu'a l'auteur du revendicant, celle du revendicant lui-même étant indifférente (F. [R], Ph. Simler et [K] [FV], Droit civil, Les biens : Dalloz, 11e éd., 2024, n° 78). Si cette possession du droit a pu laisser croire non seulement au revendicant (bonne foi), mais aussi à la collectivité tout entière (erreur commune) que le possesseur en était le titulaire légitime, alors tous les actes qu'il aura pu consentir relativement à ce droit seront définitivement validés.

Il appartient donc à la société Holding Harmonie d'établir que son auteur, Mme [S] [C], était en possession de la partie de l'immeuble cadastrée BA [Cadastre 1], dont elle revendique la propriété, ce, aux yeux de tous et en était la légitime propriétaire, cette possession prolongée, qui constituait une erreur commune, ayant pu laisser croire à l'acquéreur qu'elle en était la légitime propriétaire.

Cependant, le revendicant ne se prévalant que de sa propre erreur sans prouver celle de son auteur, la propriété des biens litigieux ne peut lui être attribuée, d'autant que Mme [C] avait acquis ses biens et droits immobiliers de la société BA Investissement par acte du 11 février 2013 et les a revendus à la société Holding Harmonie selon acte du 30 décembre 2014, étant précisé que la société BA Investissement avait acquis les biens immobiliers de M. [V] [P] selon acte notarié du 12 février 2008, le temps écoulé entre 2008 et 2013, soit 5 années, ne pouvant être qualifié de possession prolongée, qui n'est pas prouvée, aucun acte concret traduisant cet exercice n'étant établi.

Pour ce qui concerne le moyen tiré de la prescription acquisitive, il faut rappeler qu'à l'énoncé de l'article 2261 du code civil, Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

De plus, les juges ne peuvent déclarer acquise la prescription sans relever des actes matériels de nature à caractériser la possession ( Cass. 3e civ., 13 janv. 1999, n°96-22.188 : JurisData n° 1999-000120 ).

La société Holding Harmonie ne justifiant pas des qualités utiles prévues par le texte précité, elle ne peut être déclarée propriétaire des biens litigieux, sa demande étant contredite par le fait qu'elle dénonce l'existence d'un mur l'empêchant d'accéder à l'emprise litigieuse et ne justifie d'aucune pièce de nature à prouver les caractères de la possession, laquelle, de plus, devrait avoir duré 30 ans, ainsi qu'énoncé à l'article 2271 du code civil.

Sur la demande d'expertise et la mise en place d'une division en volumes

Moyens des parties

L'appelante sollicite l'organisation d'une expertise qui porterait précisément sur la limite A - P, qui n'a jamais été déterminée.

Elle indique s'opposer à la division en volume.

Les intimés s'opposent à la demande d'expertise judiciaire et à la mise en place d'une division en volume, suivie d'une demande de dépose du mur en briques, sous astreinte, alors qu'il suffit de se reporter au plan dressé par M. [Y] pour constater qu'aucune destruction du mur n'est nécessaire pour permettre à l'appelante d'accéder à la partie du rez de chaussée qui lui serait concédée, ce mur et la porte condamnée existant depuis plusieurs décennies ayant l'avantage de séparer les deux fonds voisins, n'empêchant pas l'appelante d'accéder à sa propriété.

Réponse de la cour

A l'énoncé de l'article 144 du code de procédure civile, le juge peut ordonner une mesure d'expertise s'il ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Tel n'étant pas le cas, eu égard à ce qui précède, il convient de débouter la société Holding Harmonie de sa demande.

La division des biens en volumes proposée par l'expert étant écartée par les parties, il n'y a pas lieu de statuer.

En conséquence, la décision ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle déboute la société Holding Harmonie de toutes ses demandes.

Sur les demandes annexes

La société Holding Harmonie qui succombe sera condamnée au paiement des entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Stanislas de la Ruffie, avocat, au titre de l'article 699 du code de procédure civile, et au paiement d'une indemnité de procédure de 5 000 euros à la SCI [Adresse 2] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 21], au titre de l'article 700 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe rendu en dernier ressort ;

Déboute la société Holding Harmonie de sa demande d'expertise ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne la société Holding Harmonie au paiement des entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Stanislas de la Ruffie, avocat, et au paiement d'une indemnité de procédure de 5 000 euros à la SCI [Adresse 2] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 21].

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT