Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 15 septembre 2026

N° RG 25/00038 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GJKL

-PJ-

[B] [M] / Société EVOLEA

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], décision attaquée en date du 13 Novembre 2024, enregistrée sous le n° 24/00344

Arrêt rendu le MARDI QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe JUILLARD, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [B] [M]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C631132025000309 du 15/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3]-FD)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Thibault CLERET, avocat au barreau de MONTLUCON

APPELANTE

ET :

Société EVOLEA

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Nicolas SABATINI de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 juillet 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. JUILLARD, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 septembre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. JUILLARD, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 15 novembre 1999, la SA [Adresse 3] devenue la société EVOLEA a donné à bail à Mme [B] [M] un logement et un parking situés [Adresse 4], à [Localité 6], moyennant un loyer de 2 259,12 francs.

Un commandement de payer a été délivré à cette locataire le 14 septembre 2023 par la société EVOLEA.

Par jugement en date du 13 novembre 2024, le juge des contentieux et de la protection de [Localité 2] a :

Rejeté la demande en nullité du commandement de payer,

Constaté la résiliation du bail conclu entre la société EVOLEA et Madame [M] concernant le logement et le stationnement situés [Adresse 5] à [Localité 7], ce à compter du 15 novembre 2023,

Dit qu'a défaut pour Madame [M] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,

Condamné Madame [M] à payer à la société EVOLEA la somme de 7.405,19 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 27 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 1.457,68 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

Condamné Madame [M] à payer à la société EVOLEA une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 25 novembre 2023, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 27 août 2024, seront intégrés dans la somme de 7.405,19€ allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

Dit que la société EVOLEA sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

Dit que la société EVOLEA sera autorisée à obtenir le remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989,

Rejeté la demande en engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur,

Rejeté tous les autres chefs de demande

Condamné Madame [M] à verser à la société EVOLEA la somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Condamné Madame [M] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision,

Rappelé que la présente décision est assortie de droits de l'exécution provisoire.

Mme [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration électronique en date du 31 décembre 2024.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mars 2025 Mme [M] demande à la cour de :

DECLARER recevable et bien fondée Madame [B] [M] en son appel du jugement rendu le 13 novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTLUCON,

Y faisant droit,

Réformer le jugement sus énoncé et daté dans l'ensemble de ses dispositions, et plus particulièrement en ce qu'il a :

Rejeté la demande en nullité du commandement de payer,

Constate la résiliation du bail conclu entre la société EVOLEA et Madame [M]

concernant le logement et le stationnement situés [Adresse 6] à [Localité 7], ce à compter du 15 novembre 2023,

Dit qu'a défaut pour Madame [M] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,

Condamné Madame [M] à payer à la société EVOLEA la somme de 7.405,19 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 27 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 1.457,68 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

Condamné Madame [M] à payer à la société EVOLEA une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 25 novembre 2023, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 27 août 2024, seront intégrés dans la somme de 7.405,19€ allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

Dit que la société EVOLEA sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

Dit que la société EVOLEA sera autorisée à obtenir le remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989,

Rejeté la demande en engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur,

Rejeté tous les autres chefs de demande

Condamné Madame [M] à verser à la société EVOLEA la somme de 300€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Condamné Madame [M] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision,

Rappelé que la présente décision est assortie de droits de l'exécution provisoire.

A titre principal Mme [M] demande à la cour de :

DECLARER le commandement de payer du 14 septembre 2023 nul, de nul effet,

DEBOUTER EVOLEA de l'ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

DIRE EVOLEA irrecevable, en tout cas mal fondée,

La DEBOUTER,

A titre principal et subsidiaire,

CONDAMNER EVOLEA à payer et porter à Madame [M] la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du CPC,

CONDAMNER EVOLEA aux entiers dépens, en ce compris les frais afférents au commandement de payer du 14 septembre 2023,

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER EVOLEA à payer et porter à Madame [M] la somme de 2.221,68 € au titre du préjudice né de la privation du bénéfice des allocations auxquelles elle pouvait prétendre, sauf à parfaire à la date du jugement à intervenir,

ORDONNER la compensation de cette somme, avec celles éventuellement allouées à EVOLEA au titre des arriérés locatifs allégués,

ACCORDER les plus larges délais de paiement à Madame [M] pour s'acquitter de l'arriéré locatif allégué par EVOLEA,

AUTORISER Madame [M] à se libérer des arriérés locatifs, selon 35 règlements mensuels de 30 €, et le solde au 36ème règlement,

DIRE n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du CPC,

STATUER ce que de droit sur les dépens,

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2026 la société EVOLEA demande à la cour :

Vu la loi du 6 juillet 1989 n°89-462,

Vu les articles 1728 et suivants du Code Civil,

Confirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 2] le 13 novembre 2024 en ce qu'il a :

- Rejeté la demande en nullité du commandement de payer,

- Constaté la résiliation du bail conclu entre la Société EVOLEA et Madame [B] [M] à compter du 15 novembre 2023,

- Dit qu'à défaut pour Madame [M] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,

Condamné Madame [M] à payer à la Société EVOLEA la somme de 7.405,19 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 27 aout 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme 1.457,68 € et à compter du jugement pour le surplus,

- Condamné Madame [M] à payer à la Société EVOLEA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation de ce bail et ce, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'au jour de la libération totale des lieux étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 15 novembre 2023 et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte soit le 27 aout 2024, sont intégrées dans la somme de 7.405,19€ allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

- Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

- Dit que la Société EVOLEA sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

Dit que la Société EVOLEA sera autorisée à obtenir le remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi du 5 juillet 1989,

- Rejeté la demande en engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur,

- Condamné Madame [M] à payer à la Société EVOLEA la somme de 300€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

- Condamné Madame [M] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision,

Sauf à :

Actualiser la créance d'EVOLEA à la somme de 17.893,24 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 8 avril 2026 et condamner en conséquence Madame [M] à porter et payer à EVOLEA la somme de 17.893,24 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 8 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme 1.457,68 € et à compter du jugement de première instance pour le surplus,

Constater que la demande d'expulsion est désormais sans objet dans la mesure où Madame [M] a d'ores et déjà fait l'objet d'une expulsion le 17 septembre 2025,

Débouter Madame [M] de sa demande de nullité du commandement de payer,

Débouter Madame [M] de sa demande indemnitaire formulée à l'encontre d'EVOLEA,

Débouter Madame [M] de ses demandes de délais de paiement,

Débouter Madame [M] de l'ensemble de ses demandes.

Y ajoutant,

- Rejeté la demande en engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur,

- Condamné Madame [M] à payer à la Société EVOLEA la somme de 300€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

- Condamné Madame [M] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision,

Sauf à :

Actualiser la créance d'EVOLEA à la somme de 17.893,24 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 8 avril 2026 et condamner en conséquence Madame [M] à porter et payer à EVOLEA la somme de 17.893,24 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 8 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme 1.457,68 € et à compter du jugement de première instance pour le surplus,

Constater que la demande d'expulsion est désormais sans objet dans la mesure où Madame [M] a d'ores et déjà fait l'objet d'une expulsion le 17 septembre 2025,

Débouter Madame [M] de sa demande de nullité du commandement de payer,

Rejeté toutes les autres demandes

Débouter Madame [M] de sa demande indemnitaire formulée à l'encontre d'EVOLEA,

Débouter Madame [M] de ses demandes de délais de paiement,

Débouter Madame [M] de l'ensemble de ses demandes.

Y ajoutant,

Condamner Mme [M] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais de procès.

***

Le premier président de ce siège a rejeté la demande de suspension d'arrêt de l'exécution provisoire sollicitée par Mme [M] le 15 mai 2025.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2026.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés par celles-ci au soutien de leurs prétentions en application notamment de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Il n'est pas contesté que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est le fondement du litige justement retenu par le premier juge.

Mme [M] soutient notamment que le décompte du propriétaire comporte de nombreuses erreurs et serait donc atteint de nullité. Elle fait, en outre, valoir que le propriétaire a usé contre elle de moyens totalement disproportionnés, voire déloyaux et qu'elle a tout mis en 'uvre pour être à jour de ses obligations de locataire. Elle estime que la société EVOLEA a commis des fautes engageant sa responsabilité en aboutissant notamment à une suspension des paiements des APL. Enfin elle demande le bénéfice de délais.

La société EVOLEA estime que son commandement de payer n'est pas atteint par la moindre nullité, qu'elle n'a commis aucune faute dans la gestion de ce dossier et qu'il était normal que les APL soient suspendues dans la mesure où la locataires ne payait pas ses loyers. Enfin, elle affirme que l'expulsion de la locataire a été réalisé le 17 septembre 2025.

La cour considère en l'espèce que le commandement de payer du 14 septembre 2023 comporte les sommes sollicitées de manière détaillée, que les versements du CCAS local ont été pris en compte tout comme le débat sur la somme de 500 euros. La cour estime que l'examen très complet du décompte par le premier juge ne souffre pas de contestation, étant d'ailleurs précisé que la locataire pouvait -si elle le voulait- prouver de son côté qu'elle était libérée de son obligation principale de paiement des loyers -ce qu'elle ne fait pas. Enfin, là encore, le premier juge a fait une analyse qui mérite confirmation en estimant que la locataire pouvait parfaitement savoir quelles sommes étaient demandées au regard des relevés bancaires et des avis d'échéances des loyers.

En conséquence, le commandement de payer susvisé est valable et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la bonne foi du bailleur

Mme [M] procède par allégations, mais elle ne rapporte pas la preuve, par des éléments qui lui soient extérieurs, que son propriétaire n'a pas exécuté ses obligations de bonne foi conformément notamment aux articles 1104 et suivants du code civil. Le fait de ne pas accorder des délais de paiement n'est en rien une faute contractuelle au regard du fait que la locataire n'avait pas repris le paiement des loyers. De même le fait de transmettre à la CAF les informations concernant les impayés, n'est là encore, aucunement un manquement contractuel.

Il s'ensuit que le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail

La cour considère que cette résiliation est légitime au regard de la présence d'une clause résolutoire qui a été mise en 'uvre par le commandement de payer susvisé, par la dénonciation au préfet local et par le respect de la procédure applicable au demeurant parfaitement décrite par le premier juge. S'agissant des délais de paiement, il convient de confirmer la position du premier juge dans la mesure notamment où la locataire est désormais seule dans un logement de type 4 et qu'elle n'avait pas repris les paiements lors de l'audience. Dès lors, c'est à juste titre qu'elle n'a pas pu bénéficier de délais pour la résiliation.

Sur l'indemnité d'occupation

Là encore les motifs du premier juge méritent confirmation en ce que la détermination de cette indemnité est indiscutable.

Sur la responsabilité contractuelle du bailleur

Le bailleur a légalement informé la CAF des impayés et cela ne peut lui être reproché et donc constituer une faute contractuelle.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l'actualisation de la dette locative

La société EVOLEA verse un décompte qui sera admis à hauteur de 15 950,09 euros au 8 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et à compter du 14 septembre 2023 pour la somme de 1 457,68 euros. En effet, les sommes au titre des réparations locatives (après 25 ans d'occupation) et les frais de contentieux ne sont pas suffisamment établis en l'état. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [M]

La cour constate qu'elle a quitté les lieux ainsi que le démontre la procédure d'expulsion menée le 17 septembre 2025.

S'agissant des délais de paiement, la durée de la procédure a largement octroyé des délais à Mme [M] et en conséquence cette demande sera rejetée.

Sur le surplus, les frais irrépétibles et les dépens

Le surplus des demandes des parties sera rejeté faute d'élément au soutien de celles-ci.

Succombant en son appel principal Mme [M] sera condamnée aux dépens et ses demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En équité Mme [M] sera condamnée à payer à la société EVOLEA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe ;

Déclare l'appel de la décision critiquée recevable dans les limites de la saisine de la cour ;

Confirme le jugement critiqué en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [B] [M] à payer à la société EVOLEA la somme de 15 950,09 euros, somme arrêtée au 8 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 13 novembre 2024, et à compter du 14 septembre 2023 pour la somme de 1 457,68 euros ;

Déboute Mme [B] [M] de sa demande de délais de paiement,

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne Mme [M] aux dépens et rejette ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [B] [M] à payer à la société EVOLEA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président