Décision civ1

CIV. 1

MA8

COUR DE CASSATION ______________________

Arrêt du 16 septembre 2026

Cassation partielle

Mme CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 540 F-D

Pourvoi n° S 24-21.202

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 16 SEPTEMBRE 2026

1°/ M. [C] [O],

2°/ Mme [G] [X], épouse [O],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ la société Soléa développement, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° S 24-21.202 contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2024 par la cour d'appel de Versailles (chambre civile 1-1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [K] [H],

2°/ à Mme [T] [U], épouse [H],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à M. [Y] [Z],

4°/ à Mme [I] [B], épouse [Z],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

5°/ à M. [V] [A],

6°/ à Mme [W] [D], épouse [A],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

7°/ à M. [E] [J], domicilié [Adresse 5],

8°/ à M. [M] [F],

9°/ à Mme [R] [P], épouse [F],

tous deux domiciliés [Adresse 6],

10°/ à M. [V] [N],

11°/ à Mme [Q] [S], épouse [N],

tous deux domiciliés [Adresse 7],

12°/ à Mme [L] [BP], veuve [AD], domiciliée [Adresse 8], prise tant en son nom propre qu'en qualité d'ayant droit de [NG] [AD],

13°/ à M. [QY] [SH],

14°/ à Mme [QB] [RZ], épouse [SH],

tous deux domiciliés [Adresse 9],

15°/ à M. [M] [JF],

16°/ à Mme [HM] [FG], épouse [JF],

tous deux domiciliés [Adresse 10],

17°/ à M. [NJ] [US],

18°/ à Mme [GB] [UU], épouse [US],

tous deux domiciliés [Adresse 11],

19°/ à Mme [SW] [MW], domiciliée [Adresse 12] (Belgique), prise en qualité de liquidateur de la société Partinvest, société de droit belge, dont le siège social est [Adresse 13] (Belgique),

20°/ à la société Ajilink [UW] - Cabooter de Chanaud administrateur judiciaire, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 14], prise en la personne de M. [VT] [UW], en qualité d'administrateur judiciaire de la société JPB groupe, dont le siège est [Adresse 15],

21°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, dont le siège est [Adresse 16],

22°/ à la Société générale, société anonyme, dont le siège est [Adresse 17], venant aux droits de la société Crédit du Nord, dont le siège est [Adresse 18],

23°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence L'Ananda, dont le siège est [Adresse 19], représenté par M. [FL] [SG], pris en qualité d'administrateur judiciaire provisoire, domicilié [Adresse 20],

24°/ à la société Banque populaire du Nord, société coopérative à capital variable, dont le siège est [Adresse 21],

25°/ à la société Banque CIC Nord Ouest, société anonyme, dont le siège est [Adresse 22],

26°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est, société coopérative de crédit, dont le siège est [Adresse 23],

27°/ à la société Crédit lyonnais, société anonyme, dont le siège est [Adresse 24],

28°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 25],

29°/ à la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 26], venant aux droits de la société Delacourt [VG] et Pantou,

30°/ à la société MJ Solutio mandataire judiciaire, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [RB] [SV], en qualité de liquidateur judiciaire de la société JPB promotion, dont le siège est [Adresse 15],

31°/ à la société MJ Solutio mandataire judiciaire, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [RB] [SV], en qualité de mandataire ad'hoc de la société JPB rénovation, dont le siège est [Adresse 15],

32°/ à la société MJ Solutio mandataire judiciaire, prise en la personne de M. [RB] [SV], en qualité de liquidateur judiciaire de la société JPB groupe, dont le siège est [Adresse 15],

la société MJ Solution ayant son siège [Adresse 27],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Bonnet, conseillère référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [O] et de la société Soléa développement, de Me Haas, avocat de MM. [H], [Z], [A], [J], [F], [N], [SH], [JF] et [US] et de Mmes [U], [B], Cuvers, Potez, Petit, Delaplace, Ghestem, Dunglas et Fraisier, de la SAS Boucard-Crapon-Maman, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société MMA IARD et de la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, après débats en l'audience publique du 16 juin 2026 où étaient présentes Mme Champalaune, présidente, Mme Bonnet, conseillère référendaire rapporteure, Mme Guihal, conseillère doyenne, et Mme Babut, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. et Mme [O] et la société Soléa développement du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [H], Mme [U] épouse [H], M. [Z], Mme [B] épouse [Z], M. [A], Mme [D] épouse [A], M. [J], M. [F], Mme [P] épouse [F], M. [N], Mme [S] épouse [N], Mme [BP] veuve [AD], M. [SH], Mme [RZ] épouse [SH], M. [JF], Mme [FG] épouse [JF], M. [US], Mme [UU] épouse [US], la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, la Société générale, le syndicat des copropriétaires de la résidence L'Ananda, la société Banque populaire du Nord, la société Banque CIC Nord Ouest, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est et la société Crédit lyonnais.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 septembre 2024), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-10.786, diffusé), M. et Mme [O], associés de la société Soléa développement (la société Soléa), souhaitant réaliser une opération d'investissement, se sont rapprochés de la société ICR, devenue la société JPB promotion, propriétaire d'un ensemble immobilier dénommé « Résidence Ananda » et destiné à la création d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

3. Par acte du 28 décembre 2007, reçu par M. [VG], notaire exerçant au sein de la société civile professionnelle Delacourt, Pantou et Carrion, devenu la société Pantou-Carrion (la société de notaires), cet ensemble a été divisé en quinze lots de copropriété.

4. Par actes des 28 décembre 2007, 6 février et 19 juin 2008, la société Soléa a acquis douze lots de copropriété au moyen de prêts souscrits auprès de la caisse de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, de la caisse de Crédit agricole mutuel du Languedoc et de la Banque populaire du Nord (les banques).

5. Selon procès-verbaux d'assemblée générale des 1er avril 2009 et 1er septembre 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ananda (le syndicat des copropriétaires) a autorisé la création de lots transitoires et la vente au prix de 5 000 euros du lot transitoire numéroté 801 correspondant à un bâtiment J d'une extension projetée, a modifié le règlement de copropriété et donné tout pouvoir à la société de notaires pour publier cette modification.

6. Par actes du 21 septembre 2010, reçus par la société de notaires, le syndicat des copropriétaires a vendu à la société JPB promotion ce lot transitoire n° 801, divisé celui-ci en quinze lots qui ont été revendus en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [H], M. et Mme [Z], M. et Mme [A], M. [J], M. et Mme [F], M. et Mme [N], Mme [AD], M. et Mme [SH], M. et Mme [JF], M. et Mme [US] (les sous-acquéreurs).

7. Le chantier de rénovation et de construction de l'EHPAD s'est arrêté en 2011.

8. Le 5 septembre 2013, la société JPB promotion a été placée en liquidation judiciaire, la société [SV] [RB] étant nommée en qualité de liquidateur.

9. La société Soléa, M. et Mme [O] et leur fille [NX] ont déclaré leur créance auprès du liquidateur, puis assigné les sous-acquéreurs et les banques en annulation des ventes intervenues le 21 septembre 2010 et la société de notaires en responsabilité et indemnisation. Lors de cette instance, les sous-acquéreurs ont demandé à celle-ci et à son assureur, la société MMA IARD, l'indemnisation de leurs préjudices.

10. Par un arrêt partiellement infirmatif du 20 novembre 2020, la cour d'appel a annulé l'acte du 21 septembre 2010 portant création des lots transitoires n° 701, 801, 901 et attribution de ces lots au syndicat des copropriétaires, condamné solidairement la société notariale et son assureur, la société MMA IARD, à payer certaines sommes à titre de dommages et intérêts aux sous-acquéreurs et à la société Crédit du Nord et à la caisse de Crédit agricole mutuel du Nord Est, débouté M. et Mme [O] de leurs demandes de dommages et intérêts, débouté la société Soléa et M. et Mme [O] de leurs demandes de fixation de leurs créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB promotion, JPB groupe, JPB rénovation et Partinvest.

11. Par un arrêt rendu le 28 septembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé cette décision, mais seulement en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme nouvelle la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er avril 2009 formée par la société Soléa développement, a rejeté les demandes en indemnisation formées par la société Soléa développement et M. et Mme [O] à l'encontre de la société notariale et des sociétés Partinvest, JPB promotion, JPB rénovation et JPB groupe, a rejeté les demandes formées par la société Soléa développement et M. et Mme [O] en fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB promotion, JPB groupe, JPB rénovation et Partinvest, a rejeté la demande formée par la société Soléa développement tendant à dire qu'elle disposait dans la copropriété de 811/1000e des parties communes, a limité le montant des indemnisations mises solidairement à la charge de la société notariale et de son assureur, au bénéfice des sous-acquéreurs.

12. M. et Mme [O] et la société Soléa développement ont saisi la cour d'appel de renvoi.

13. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

Met hors de cause les sociétés MMA IARD et Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, venant aux droits de la société Delacourt [VG] et Pantou ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme [O] et la société Soléa développement de leurs demandes indemnitaires à l'encontre des sociétés Partinvest, JPB promotion, JPB rénovation et JPB groupe et qu'il rejette toute autre demande, l'arrêt rendu le 10 septembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Condamne Mme [MW], en qualité de liquidateur de la société Partinvest, la société Ajilink [UW] - Cabooter de Chanaud administrateur judiciaire, prise en la personne de M. [UW], en qualité d'administrateur judiciaire de la société JPB groupe, la société MMA IARD, la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, la société MJ Solutio mandataire judiciaire, prise en la personne de M. [RB] [SV], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société JPB promotion, de mandataire ad'hoc de la société JPB rénovation et de liquidateur judiciaire de la société JPB groupe aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société MMA IARD, la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, et les condamne à payer in solidum à M. et Mme [O] et la société Soléa développement la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le seize septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.