Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n° DOSSIER N° : N° RG 26/00227 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I5LT

DEMANDERESSE

S.A. ADIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante, valablement représentée par Mme [F] [W], munie d'un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine MARIONNEAU

Débats tenus à l'audience du 25 Juin 2026, en présence de [X] [B], auditeur de justice

Jugement prononcé le 10 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ADIS a donné à bail à Mme [P] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 1er étage à [Localité 2] par contrat du 9 janvier 2020, pour un loyer mensuel initial hors charge de 501,84 euros.

Par bail séparé conclu le 19 janvier 2021, la société ADIS a également donné à bail le garage n°31 situé à la même adresse.

Mme [P] [M] s'est mariée avec M. [H] [Q] le 5 octobre 2024. Elle est décédée le 10 juin 2025, laissant M. [H] [J] seul titulaire des droits sur les baux en cours.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ADIS a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 20 novembre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 26 février 2026 délivré à personne pour : - faire constater l’acquisition des les clauses résolutoires des baux portant sur le logement et le garage, - être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - obtenir la condamnation de M. [H] [J] au paiement : * de la somme de 3682.95 euros arrêtée au 1er février 2026 au titre de l’arriéré locatif et des charges, * d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers mensuels et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, * de la somme de 300 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, * de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 15 juin 2026. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l’audience du 25 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ADIS a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 6219,30 euros au 17 juin 2026, hors frais de procédure s’élevant à 358,23 euros. Elle a ajouté être opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires, faisant valoir que le défendeur n'avait pas repris le paiement des échéances courantes avant l'audience.

M. [H] [J] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, proposant de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. A l'appui de ses demandes, il fait valoir qu'il a perdu son épouse suite à une maladie grave et a également perdu son emploi au cours de l'année 2025. Il ajoute faire face à un blocage de la caisse d'allocations familiales, et ne toucher que 550 euros par mois actuellement. Il affirme ne pas pouvoir quitter le logement dans l'immédiat.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [H] [J].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 17 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société ADIS justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2026, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que logement principal, dont il constitue dès lors l'accessoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 janvier 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause, et la clause contenue dans le bail portant sur le garage, a été signifié le 20 novembre 2025, pour la somme en principal de 3394,85 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 21 janvier 2026.

M. [H] [J] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il résulte des décomptes actualisés produits aux débats que M. [H] [J] n'a procédé qu'à un paiement de 2000 euros le 16 décembre 2025 depuis un an, de telle sorte que la dette locative ne fait que s'aggraver chaque mois. Aucune reprise régulière du paiement des échéances courantes n'a eu lieu avant l'audience. En outre, il résulte des explications fournies par M. [H] [J] à l'audience qu'il n'est pas en capacité de régler l'arriéré, tout en assurant le paiement des échéances courantes, comme le montre d'ailleurs la faiblesse de la proposition de règlement qu'il a formulée. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société ADIS produit un décompte démontrant que M. [H] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6219,30 euros au 17 juin 2026.

M. [H] [J] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

M. [H] [J] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6219,30 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant aux loyers à compter du 21 janvier 2026 et due jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, de nature à réparer le préjudice subi par la société ADIS.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la société ADIS ne justifie ni d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par son débiteur ni de la mauvaise foi de ce dernier de sorte que sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [J] , partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [H] [J] à payer à la société ADIS la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Constate que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 21 janvier 2026, et qu’en conséquence les baux se trouvent résiliés depuis cette date,

- Déboute M. [H] [J] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets des clauses résolutoires,

- Ordonne en conséquence à M. [H] [J] de libérer le logement situé [Adresse 3], 1er étage à [Localité 2] et le garage n°31, et de restituer les clés,

- Dit qu’à défaut pour M. [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ADIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamne M. [H] [J] à verser à la société ADIS une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant aux loyers à compter du 21 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux,

- Condamne M. [H] [J] à payer à la société ADIS la somme de 6219,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025 sur la somme de 3394,85 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

- Déboute la société ADIS de sa demande de dommages et intérêts,

- Condamne M. [H] [J] à verser à la société ADIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M. [H] [J] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

- Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,