Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n° DOSSIER N° : N° RG 26/00171 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I45H

DEMANDEUR

E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant, valablement représenté par Mme [F] [Y], munie d'un pouvoir

DÉFENDEURS

Madame [Z] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [K] [C] [W] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine MARIONNEAU

Débats tenus à l'audience du 25 Juin 2026, en présence de [J] [N], auditeur de justice

Jugement prononcé le 10 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

L'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT a donné à bail à M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] par contrat du 4 juillet 2025, pour un loyer mensuel initial hors charge de 560,60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 décembre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 13 mars 2026 délivrés en étude pour : - faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail, - être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - obtenir la condamnation solidaire de M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] au paiement : * de la somme de 2664,84 euros arrêtée au 4 mars 2026 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal, * d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, * de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier constatant la carence des locataires a été reçu au greffe le 1er juin 2026.

À l’audience du 25 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 3617,54 euros au 16 juin 2026, hors frais de procédure s’élevant à 318 euros. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que les locataires n'avaient fait qu'un paiement au mois de septembre 2025 depuis leur entrée dans les lieux.

M. [K] [C] [W] [O] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, proposant de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué qu'il avait eu un problème dans son travail, mais qu'il avait repris une activité professionnelle en intérim depuis le 9 mars 2026 et que sa compagne venait également de reprendre.

Mme [Z] [M] n'a pas comparu et n'était pas représentée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 13 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisée.

En outre, l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2026, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2025, pour la somme en principal de 1378,65 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 décembre 2025.

M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, les défendeurs n'ont pas repris le paiement des échéances courantes avant l'audience. Il résulte du décompte produit aux débats qu'un seul paiement de leur part a été honoré depuis leur entrée dans les lieux, alors même que le bail a été signé il y a seulement une année. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT produit un décompte démontrant que M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3617,54 euros au 16 juin 2026.

M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, reconnue à l'audience.

M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3617,54 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 22 décembre 2025 et due jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] à payer à l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT la somme de 75 euros

en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 décembre 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

- Déboute M. [K] [C] [W] [O] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

- Ordonne en conséquence à M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] de libérer le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] et de restituer les clés,

- Dit qu’à défaut pour M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamne solidairement M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] à verser à l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 22 décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

- Condamne solidairement M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] à payer à l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT la somme de 3617,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025 sur la somme de 1378,65 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

- Condamne in solidum M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] à verser à l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne in solidum M. [K] [C] [W] [O] et Mme [Z] [M] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

- Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,