Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 SEPTEMBRE 2026

NAC : 5AA DOSSIER : N° RG 25/00237 - N° Portalis DBXD-W-B7J-EQI2 AFFAIRE : [M] [P], [F] [P] C/ [G] [I], [M] [L] MINUTE : 26/00196

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Martine MERIGEAU, Magistrat à titre temporaire en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de SAINTES

GREFFIER : Madame Valérie CHAUVEAU, cadre greffier

PARTIES :

DEMANDEURS :

Mme [M] [P] née le 23 Mars 1960 à SAINTES (17100), demeurant 18 rue de jeuzet - 17250 SAINT SULPICE D’ARNOULT représentée par Maître Aurélie NOUREAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de SAINTES, avocats plaidant

M. [F] [P] né le 12 Octobre 1958 à ROCHEFORT SUR MER, demeurant 18 rue de Jeuzet - 17250 ST SULPICE D’ARNOULT représenté par Maître Aurélie NOUREAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de SAINTES, avocats plaidant

DÉFENDEURS :

M. [G] [I] né le 13 Mai 1977 à ALGERIE, demeurant 12 le grand village - 17250 SOULIGNONNE non comparant

Mme [M] [L] née le 19 Novembre 1970 à CHARLEVILLE MEZIERES (08000), demeurant 12 le grand village - 17250 SOULIGNONNE représentée par Me Salim AHABCHANE, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 174152025001756 du 16/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINTES)

***

Débats tenus à l'audience publique du 04 Mai 2026 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Septembre 2026.

***

le 1 ccc et 1 grosse à e-litis 1ccc à me [Z], 1 ccc à m. [I], 1 ccc préfecture, dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2015, avec effet au 01 septembre 2015 les époux [P] ont donné à bail à Madame [M] [L] et Monsieur [G] [I] une maison située 12 rue Grand Village, SOULIGNONNE (17250), pour un loyer mensuel de 650 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2020, les époux [P] ont fait signifier à Mme [L] et M. [I] un commandement de payer la somme de 2455,57 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Suite à une cessation complète des paiements des loyers en 2024, un nouveau commandement de payer a été délivré le 11 décembre 2024 sur le fondement de l’article 1224 du code civil et d’avoir à justifier de l’assurance du logement. Par notification électronique du 12 décembre 2024, les époux [P] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, les époux [P] ont fait assigner Mme [L] et M. [I] devant le juge des contentieux de la protection de Saintes aux fins de : à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Mme [L] et M. [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 22 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, et d'un serrurier ;débouter Mme [L] et M. [I] de toute demande de délai de paiement de l’arriéré des loyers ;condamner Mme [L] et M. [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8040 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, d’un montant de 650 euros jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens comprenant les frais de signification des commandements de payer du 11 décembre 2024, de l'assignation et de ses suites conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 24 juin 2025. A l'audience du 04 mai 2026, les époux [P] représentés par leur conseil, ont déposé leur dossier et se réfèrent à leurs conclusions produites à l’audience du 9 février 2026. Ils maintiennent leur demande et confirment que les locataires n’ont pas payé les sommes réclamées. Ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [L], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n° C-17415-2025-001756 est représentée par son conseil à l’audience du 4 mai 2026. Le conseil se réfère à ses conclusions en réponse en application de l’article 455 du code de procédure civile et indique ne pas avoir reçu de justificatifs du dossier de surendettement. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience le 08 août 2025. Les locataires se sont séparés depuis juin 2022 et M. [I] ne vit plus au domicile. Madame [L] est seule avec ses deux enfants. Un dossier de surendettement a été déposé. L'affaire a été mise en délibéré au 07 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, les époux [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande des époux [P] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payera été signifié aux locataires le 11 décembre 2024. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai imparti et que les locataires n’ont pas justifié de l’attestation d’assurance habitation dans le délai d’un mois en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’attestation fournie ne justifie que la durée du 01 septembre 2025 au 31 août 2026. La résiliation du bail à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 11 février 2025 sera constatée. La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande d'astreinte : Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [L] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. L’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures d’exécution précise que le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte L’article L.412-3 du même code précise que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L'article L412-4, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit enfin que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, compte tenu de la situation de Mme [L], qui fait valoir que l'expulsion immédiate aurait des conséquences d'une particulière dureté, et que par ailleurs, elle justifie avoir entrepris des démarches certaines pour trouver un autre logement pour elle et son fils, il convient en conséquence de proroger le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux pour une durée de 5 mois. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 février 2025, Mme [L] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de septembre 2025, date du dernier décompte produit par le demandeur et non contesté par le défendeur, égale au montant du loyer d’un montant de 650 euros, et de condamner Mme [L] et M. [I] à son paiement à compter du 01 septembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, les époux [P] produisent le bail en date du 10 septembre 2015 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 08 septembre 2025 (août 2025 compris), faisant état d'une dette locative de 9990 euros qui est confirmée dans les conclusions du conseil de Mme [L]. En conséquence, Mme [L] et M. [I] seront condamnés au paiement de la dette locative s’élevant à 9990 euros au 08 septembre 2025. Sur les délais de paiement :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, Mme [L], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée avec une mensualité de 277,50 euros pendant trois ans, en sus de la reprise des loyers courants grâce à l’aide de la CAF qui avait cessé de lui attribuer l’allocation. Si elle justifie de sa situation personnelle, la précarité de sa situation financière ne permet pas de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Mme [L] n’a pas repris le paiement du loyer courant. En outre, les époux [P] sont opposés à l’octroi de délais de paiement. En l’espèce, la locataire a cessé de régler son loyer, étant dans l’impossibilité matérielle de satisfaire à ses obligations. En outre, ses revenus apparaissent insuffisants à couvrir le seul loyer. Enfin, aucune amélioration certaine n’est prévisible. En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Mme [L] sera rejetée. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [L] et M. [I] aux dépens de l'instance. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des époux [P] les frais irrépétibles qu'ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande des époux [P] aux fins de résiliation judiciaire du bail, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 septembre 2015, avec effet au 01 septembre 2015 entre les époux [P] d'une part, et Mme [L] et M. [I] d'autre part, concernant, une maison située 12 rue Grand Village, SOULIGNONNE (17250) à la date du 11 février 2025. DIT que Mme [L] et M. [I] sont occupants sans droit ni titre, ACCORDE à Mme [L] un délai de 5 mois à compter de la signification à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux occupés, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de Mme [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [L] et M. [I] à compter du 01 septembre 2025, date de l’actualisation de la dette non contestée, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer mensuel fixé à 650 euros, CONDAMNE Mme [L] et M. [I] à payer aux époux [P] la somme de 9990 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 08 septembre 2025 (échéance d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, REJETTE la demande délais de paiement de Mme [L], CONDAMNE Mme [L] et M. [I] aux dépens de l’instance, Mme [L] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, DEBOUTE les époux [P] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Charente-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de de SAINTES, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LA JUGE,