Demande en réparation des dommages causés par un produit ou une prestation de services défectueux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT du 15 SEPTEMBRE 2026

Enrôlement : N° RG 23/02728 - N° Portalis DBW3-W-B7H-267A

AFFAIRE : S.C.I. PALAIS DES ARTS (Me COUSTEIX) C/ S.A.R.L. JJO (Me LABI)

Grosse délivrée le 15 Septembre 2026 À -Me Laure COUSTEIX Me Michel LABI Me Sébastien PONIATOWSKI

- - DÉBATS : A l'audience Publique du 19 mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Présidente : Madame Elise CSAKVARY, Juge Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 septembre 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. PALAIS DES ARTS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 483 431 698 dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

ayant pour avocat plaidant Maître Sébastien PONIATOWSKI de DPS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, et pour avocat postulant Maître Laure COUSTEIX, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. JJO immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 840 164 172 dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 30 octobre 1992, la société civile immobilière PALAIS DES ARTS a acquis un immeuble situé au [Adresse 3] à Marseille (13006). Elle a donné à bail l’un des appartements à M. [S] [R] et Mme [T] [V] par contrat en date du 3 juin 2021.

L’immeuble acquis est mitoyen de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4], au sein duquel la société à responsabilité limitée JJO est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage, en face de l’appartement occupé par M. [R] et Mme [V].

Au mois d’octobre 2021, la société JJO a entrepris l’édification d’une terrasse.

***

Estimant que la construction nouvelle est illégale et à l’origine de nuisances, par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2023, la société civile immobilière PALAIS DES ARTS a fait assigner la société à responsabilité limitée JJO devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de démolition de l’ouvrage et de réparation de son préjudice.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée le 3 mars 2026.

***

Par dernières conclusions notifiées le 21 mars 2025, la société civile immobilière PALAIS DES ARTS demande : - la démolition de la terrasse litigieuse par le défendeur à ses frais dans un délai de six jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, - que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte, - la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, - le rejet des demandes adverses - et la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, le tout avec maintien de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées le 9 février 2024, la société à responsabilité limitée JJO demande : - le rejet des demandes adverses - et la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’incident, le tout avec retrait de l’exécution provisoire.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 19 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes tendant à voir « recevoir » ou « constater » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civile visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur la demande de démolition

A – Sur la licéité de la construction au regard des règles urbanistiques

Aux termes de l’article L421-1 du code de l’urbanisme, les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Un décret en Conseil d'État arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis.

L’article R421-14 du même code précise à ce titre que sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires: a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés; b) Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2; c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations  (Décr. no 2015-1783 du 28 déc. 2015, art. 6)  «et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28»; d) Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4. Pour l'application du c du présent article, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

L’article R421-9 du code de l’urbanisme dispose quant à lui qu’en-dehors du périmètre des sites patrimoniaux remarquables, des abords des monuments historiques et des sites classés ou en instance de classement, les constructions nouvelles suivantes doivent être précédées d'une déclaration préalable, à l'exception des cas mentionnés à la sous-section 2 ci-dessus: a) Les constructions dont soit l'emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à cinq mètres carrés et répondant aux critères cumulatifs suivants: — une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres; — une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés; — une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés; b) Les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l'article  (Décr. no 2015-1783 du 28 déc. 2015, art. 6)  «R. 111-38», dont la surface de plancher est supérieure à trente-cinq mètres carrés; c) Les constructions répondant aux critères cumulatifs suivants: — une hauteur au-dessus du sol supérieure à douze mètres; — une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés; — une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés. Toutefois, ces dispositions ne sont applicables ni aux éoliennes, ni aux ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés au sol , ni aux ombrières intégrant un procédé de production d'énergies renouvelables, ni aux antennes-relais de radiotéléphonie mobile ; d) Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'énergie électrique dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts; e) Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres; f) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts; g) Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un mètre quatre-vingts et quatre mètres, et dont la surface au sol n'excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière; h) Les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol et les ombrières intégrant un procédé de production d'énergies renouvelables, dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser un mètre quatre-vingts ainsi que ceux dont la puissance crête est supérieure ou égale à trois kilowatts et inférieure à trois mégawatts quelle que soit leur hauteur; i) Les fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie supérieure à dix mètres carrés et inférieure ou égale à cent mètres carrés; j) Les antennes-relais de radiotéléphonie mobile et leurs systèmes d'accroche, quelle que soit leur hauteur, et les locaux ou installations techniques nécessaires à leur fonctionnement dès lors que ces locaux ou installations techniques ont une surface de plancher et une emprise au sol supérieures à 5 m2 et inférieures ou égales à 20 m2.

En l’espèce, le défendeur produit aux débats un rapport d’architecte daté du 15 octobre 2021 concernant la rénovation des parties de l’immeuble situé au [Adresse 4] endommagées structurellement par des fuites d’eau liées à l’étanchéité de la terrasse existante. Il est noté que le support de la terrasse est défectueux. Il résulte du descriptif des travaux que le support en mauvais état a été purgé et ses parties détériorées ont été remplacées, qu’un revêtement de sol en carrelage a été réalisé et qu’un garde-corps de sécurité a été posé. La photographie annexée au rapport montre l’ancienne terrasse à reprendre. Le plan de l’existant avant acquisition par la société JJO également annexé au rapport comprend une ancienne terrasse au premier étage dont la limite ouest est positionnée dans le prolongement du mur de la chambre attenante à la terrasse.

Aucun plan de la nouvelle construction n’est produit aux débats.

Il ressort néanmoins suffisamment de ce rapport d’architecte que la construction litigieuse est la rénovation d’une terrasse préexistante.

Il n’est donc pas suffisamment démontré qu’il a été procédé à l’édification d’une construction nouvelle, au sens des dispositions précitées, d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés nécessitant le dépôt d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire.

B – Sur l’empiètement, les vues et le trouble anormal du voisinage

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du même code prévoit en outre que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le droit de propriété, tel que défini par l'article 544 du code civil, est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.

Dans sa version en vigueur depuis le 17 avril 2024, l’article 1253 dispose ainsi que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Sous réserve de l'article L311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal.

Enfin, l’article 678 du code civil prévoit qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 29 octobre 2021 que deux fenêtres de l’appartement loué par M. [R] et Mme [V] au premier étage de l’immeuble situé au [Adresse 3] donnent sur une cour intérieure communiquant avec l’immeuble situé au [Adresse 4]. Une terrasse en appui sur trois façades de l’immeuble situé au [Adresse 4] est en construction au premier étage. Elle est située au niveau des fenêtres de M. [R] et Mme [V] en vis-à-vis direct. Un représentant du bailleur indique que la descente des eaux pluviales est la limite de propriété. Le commissaire de justice note que la terrasse est posée sur une armature en bois, elle-même posée sur plots bois sur une structure ancienne. Le locataire indique que les travaux ont commencé depuis environ un mois. Le commissaire de justice constate qu’aucun affichage n’est visible sur la voie publique devant l’immeuble situé au [Adresse 4].

Il ressort en outre du procès-verbal de constat du 26 avril 2022 que la terrasse a été édifiée et aménagée. Le commissaire de justice note que la dalle béton a été carrelée, qu’un garde-corps métallique a été installé et qu’un barbecue est en place. Il est relevé que la terrasse est très proche des ouvertures de l’appartement du demandeur et que le vis-à-vis est direct depuis le salon et la cuisine de l’appartement donné à bail à M. [R] et Mme [V]. Il est également noté que le volet de la salle de bains ne peut plus s’ouvrir complètement dès lors que le garde-corps érigé empêche son ouverture complète. Une mesure avec un mètre d’arpenteur entre le tableau inférieur de la fenêtre de la cuisine et la nouvelle terrasse fait ressortir une distance d’environ deux mètres entre la nouvelle construction et la façade de l’immeuble appartenant à la société PALAIS DES ARTS.

Il ressort du troisième procès-verbal de constat du 6 décembre 2022 qu’en utilisant un mètre laser, une distance d’1,84 mètres a été mesurée entre la nouvelle terrasse et le mur de façade de l’immeuble appartenant au demandeur. Il ressort également des mesures effectuées que la surface de la nouvelle terrasse est d’environ 30 mètres carrés. Il est possible de voir sur les photographies réalisées que le garde-corps de la nouvelle terrasse se situe au-delà d’une gouttière située sur la façade nord de la cour intérieure.

Il ressort par ailleurs du plan de situation cadastrale que la parcelle n°[Cadastre 1] sur laquelle est érigé l’immeuble appartenant aux demandeurs et la parcelle n°[Cadastre 2] sur laquelle se situe l’appartement appartenant au défendeur sont séparées par une cour intérieure mesurant environ 2,20 mètres de largeur. Il peut être constaté sur le plan produit que la limite séparative des deux parcelles se situe, au niveau de la cour intérieure, dans le prolongement du mur mitoyen.

Les mesures réalisées au mètre laser lors du second constat, sous la supervision d’un commissaire de justice, démontrent que l’extrémité de la nouvelle terrasse ne se situe qu’à une distance de 1,84 mètres de la façade de l’immeuble du demandeur, soit une distance légèrement inférieure à la limite de dix-neuf décimètres énoncée par le code civil. Le fait que le commissaire de justice ait mentionné dans le premier procès-verbal de constat que la distance était d’environ deux mètres ne suffit pas à remettre en cause la seconde mesure dès lors que celle-ci a été réalisée à l’aide d’un outil de mesure plus précis. Il convient en outre de relever que le défendeur ne produit aux débats aucun plan de construction, ni aucune mesure.

En revanche, il n’est pas suffisamment démontré, par les photographies annexées au procès-verbal de constat et le plan de situation cadastrale que la nouvelle construction empiète sur le fonds voisin dès lors qu’il n’est pas démontré que la parcelle n°[Cadastre 1] s’étend jusqu’à la gouttière de la façade nord de la terrasse ou que la construction n’a pas été réalisée dans l’alignement du mur mitoyen. Il convient de relever à ce titre qu’aucune analyse d’un géomètre n’est produite aux débats et que le garde-corps ne dépasse pas l’angle sud-ouest du mur de façade de la terrasse. Le simple fait que le volet d’une fenêtre ne puisse plus être ouvert à 180 degrés ne permet pas de démontrer l’empiètement, ledit volet ayant pu être posé en méconnaissance des limites séparatives de propriété. Enfin, la distance de 2,28 mètres mesurée sur le site internet du cadastre ne constitue pas une preuve suffisante des limites séparatives exactes des deux parcelles. Aucun empiètement n’est donc suffisamment caractérisé.

Enfin, outre les vues dont l’illégalité est d’ores et déjà prévue par l’article 678 du code civil, aucun élément n’est de nature à rapporter l’existence d’un trouble anormal de voisinage dès lors qu’aucun trouble olfactif ou sonore n’apparaît caractérisé. En outre, le trouble de vue ou la perte d’ensoleillement allégués ne sont nullement démontrés. A ce titre, il convient de relever qu’une terrasse préexistait et que la construction ne prive pas l’appartement de M. [S] [R] ou Mme [T] [V] d’ensoleillement ou de vue. En outre, une atteinte à l’intimité de la vie privée n’est suffisamment caractérisée sur la partie qui n’excède pas les limites fixées par l’article 678 précité. Par ailleurs, le fait que l’ouverture du volet soit empêchée ne caractérise pas un trouble anormal dès lors qu’il n’est pas démontré que le volet se situe, en totalité, sur la parcelle du demandeur. La perte de sécurité ou le risque d’effondrement ne sont de plus nullement démontrés. Enfin, et au vu des photographies produites, l’esthétique de la construction n’est pas de nature à caractériser un trouble anormal de voisinage. Aucun trouble anormal de voisinage n’est donc caractérisé.

Ainsi, la nouvelle terrasse édifiée par la société JJO crée des vues illégales sur le fonds voisin.

En conséquence, le défendeur sera condamné à faire cesser lesdites vues en respectant une distance minimale de 1,90 mètres entre l’extrémité du balcon du premier étage donnant sur cour intérieure de l’appartement dont il est propriétaire au [Adresse 4] à [Localité 4] et la façade de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Il n’y pas lieu, en l’espèce, de réserver au tribunal le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée.

II - Sur la demande de réparation du préjudice

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, en érigeant une construction à l’origine de vues illégales sur le fonds voisin, la société JJO a commis une faute. Cependant, la société PALAIS DES ARTS, qui a donné son bien à bail, ne justifie d’aucun préjudice personnel causé par lesdites vues. A ce titre, elle ne justifie notamment pas avoir consenti une réduction du loyer.

En conséquence, la demande de réparation formée par la société PALAIS DES ARTS sera rejetée.

III - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société à responsabilité limitée JJO, partie perdante à l’instance en cours, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner la société à responsabilité limitée JJO à payer à la société civile immobilière PALAIS DES ARTS la somme de 3 000 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par la société à responsabilité limitée JJO sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. En l’espèce, et compte tenu de la demande de démolition, l’exécution provisoire n’apparaît pas compatible avec la nature de l’affaire. Elle sera donc écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société à responsabilité limitée JJO à faire cesser les vues illégales en respectant une distance minimale de 1,90 mètres entre l’extrémité du balcon du premier étage donnant sur cour intérieure de l’appartement dont elle est propriétaire au [Adresse 4] à [Localité 4] et la façade de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

REJETTE la demande visant à ce que le tribunal se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par la société PALAIS DES ARTS ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée JJO à payer à la société civile immobilière PALAIS DES ARTS la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par la société à responsabilité limitée JJO au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée JJO aux dépens ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 5] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.