Autres demandes relatives à un bail rural

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS-EN-CHAMPAGNE [Adresse 1] [Localité 1] [XXXXXXXX01]

RG N° 24/02628 - N° Portalis DBY7-W-B7I-ESBQ Minute:

JUGEMENT PARITAIRE DU : 11 Septembre 2026

[X] [O]

C/

[Q] [A]

Notification aux parties par L.R.A.R JUGEMENT

A l'audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 01 Juin 2026 ;

Nom des juges devant qui l'affaire a été débattue et qui ont délibéré:

PRESIDENT: Manon REMY

ASSESSEURS BAILLEURS: Jean Paul PREVOST Jean Marie HERMAND

ASSESSEURS PRENEURS: Didier CHARPENTIER Valérie GENDARME

▸ La formation du Tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix (Article 443-3 du Code de l'Organisation Judiciaire).

GREFFIER: B. DUFOREAU

Le jugement est prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2026 par Madame Manon REMY, président(e), assisté(e) de Madame B. DUFOREAU, greffière

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [X] [O] [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [A] [Adresse 3] [Localité 2]

représenté par Maître Christophe GUYOT de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2014, Monsieur [X] [O] a consenti un bail rural à long terme de 18 ans à Monsieur [Q] [A] portant sur un ensemble de parcelles situé sur la commune de [Localité 2] sises comme suit :

Section A, n°[Cadastre 1] lieu-dit « [Localité 3] » pour une contenance de 1ha 87a 65ca Section A, n°[Cadastre 2] lieu-dit « [Localité 3] » pour une contenance de 45a 65ca Section A, n°[Cadastre 3] lieu-dit « [Localité 3] » pour une contenance de 9ha, 40ca Section ZE, n°[Cadastre 4] lieu-dit « [Localité 4], pâture » pour une contenance de 44a 40ca Section ZE, n°[Cadastre 5] lieu-dit « [Localité 4], pâture » pour une contenance de 51a 70ca, parcelle échangée avec la parcelle cadastrée section ZH n°[Cadastre 6] lieu-dit « [Localité 5] » d’une contenance de 46 ares et 41 centiares Section ZE, n°[Cadastre 7] lieu-dit « [Localité 4], pâture » pour une contenance de 8ha 24a 40ca Section ZE, n°[Cadastre 8] lieu-dit « [Localité 4], pâture » pour une contenance de 3 ha 95a 70ca Section ZE, n°[Cadastre 9] lieu-dit « [Localité 4], pâture » pour une contenance de 3ha 65a 10ca Section ZH n°[Cadastre 10] lieu-dit « [Localité 6], pâture » pour une contenance de 72a et 50ca Section ZC, n°[Cadastre 11] lieu-dit « [Localité 7], terre » pour une contenance de 80ca Section ZC, n°[Cadastre 12] lieu-dit « [Localité 7], terre » pour une contenance de 97a Section ZI, n°[Cadastre 13] lieu-dit « [Localité 8], terre » pour une contenance de 2ha 46a 19ca Section ZK, n°[Cadastre 14] lieu-dit « [Localité 9], pâture » pour une contenance de 7ha 66a 40ca Section ZK, n°[Cadastre 15] lieu-dit « [Localité 10], terre » pour une contenance de 10ha 22a 30ca Section ZK, n°[Cadastre 16] lieu-dit « [Localité 10], terre » pour une contenance de 2ha 13a 90ca Section ZI, n°[Cadastre 3] lieu-dit «  [Localité 11], terre » pour une contenance de 9ha 98a 20ca

Le bail porte également sur deux hangars sis sur la parcelle ZH n°[Cadastre 17] lieu-dit « [Localité 5] » d’une surface de 71a 65ca.

Soit une superficie totale de 63ha, 4a, 94ca.

Le bail a commencé à courir le 1er janvier 2014 et viendra à expiration le 31 décembre 2031.

Par acte authentique du 20 décembre 2019, Monsieur [X] [O] a échangé la parcelle cadastrée section ZE, n°[Cadastre 5] lieu-dit « [Localité 12] » pour une contenance de 51a 70ca, contre la parcelle cadastrée section ZH n°[Cadastre 6] lieu-dit « [Localité 5] » d’une contenance de 46 ares et 41 centiares.

Par requête reçue au greffe le 18 septembre 2024, Monsieur [X] [O] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne aux fins de fixer un montant des fermages pour les différentes parcelles louées.

Les parties n’ayant pu se concilier à l’audience du 3 février 2025, en l’absence d’accord, il en a été dressé procès-verbal et l’affaire a été renvoyée en audience de jugement le 5 mai 2025.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er juin 2026.

Monsieur [X] [O], représenté par son conseil, reprenant les termes de ses conclusions, demande au tribunal de : à titre principal : - le déclarer recevable en ses demandes ; - fixer la valeur du fermage à la somme de 160 euros de l’hectare pour toutes les parcelles à l’exception de la parcelle cadastrée section ZH n°[Cadastre 6] ; - fixer la valeur du fermage pour les deux bâtiments cadastrés section ZH n°[Cadastre 17] à 3,50 euros par m² ; - fixer la valeur du fermage le bâtiment neuf édifié sur la parcelle ZH n°[Cadastre 6] à 4 euros par m² ; - condamner Monsieur [Q] [A] au paiement du reliquat des fermages impayés sur les biens loués aux termes du bail rural à long terme en date du 12 novembre 2014 rétroactivement à compter du 1er janvier 2023 ;

à titre subsidiaire : - désigner tel expert qu’il plaira de nommer avec pour mission de : visiter les lieux loués, parties présentes ou appelées et se faire communiquer l’ensemble des pièces utiles ;dresser un état descriptif détaillé des immeubles loués faisant apparaître : la contenance des parcelles,l’aspect général des immeubles loués,l’état des bâtiments et installation s’il y a lieu et leur ancienneté,l’état des parcelles et leur topographie,les améliorations qui ont pu être réalisées par le locataire,donner son avis sur le montant du fermage du bail renouvelé au regard des règles posées par l’article L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime, et par les arrêtés préfectoraux en vigueur,- fixer le montant provisoire du fermage du bail durant la présente procédure sur la base de 160 euros de l’hectare pour toutes les parcelles sauf la parcelle EH n°[Cadastre 6], pour les deux bâtiments édifiés sur la parcelle ZH n°[Cadastre 17] à 3,50 euros le m² et pour le bâtiment édifié sur la parcelle ZH n°[Cadastre 6] à 4 euros le m². - en tout état de cause, condamner Monsieur [Q] [A] à lui payer une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en sus de sa condamnation aux dépens.

Pour fonder ses demandes, Monsieur [X] [O] soutient que sa demande de révision du prix du fermage n’est pas tardive dès lors qu’elle intervient en début d’une nouvelle période de neuf années et que la loi n’indique aucun délai pour engager l’instance en révision.

Au soutien de sa demande de révision du prix du fermage, il fait valoir que les parcelles ont été assainies par un fossé de sorte qu’elle relève de la catégorie B. Il indique au demeurant que lors du bail initial, le prix du fermage correspondait au maxima de la catégorie B démontrant ainsi que les parcelles n’ont jamais été classées en catégorie C.

S’agissant de la parcelle cadastrée ZH n°[Cadastre 17], Monsieur [X] [O] soutient que son bâtiment relève de la 4ème catégorie et non de la cinquième comme le soutient le défendeur. Concernant la parcelle cadastrée section ZH n°[Cadastre 6], il fait valoir que le preneur utilise le bâtiment notamment pour son bétail sans payer de loyer pour ce bâtiment. Il estime ainsi que la fixation d’un loyer pour le bâtiment n’en devient que plus nécessaire.

Aux termes de ses dernières conclusions reprises à l’audience, Monsieur [Q] [A] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il : - déclare irrecevable Monsieur [X] [O] en ses demandes ; à titre subsidiaire : - prononce la nullité du procès-verbal d’huissier de justice en date du 20 février 2017 ; - déboute Monsieur [X] [O] de ses demandes de modification du prix des fermages des différentes parcelles ; - déboute Monsieur [X] [O] de sa demande tendant à le voir condamner au paiement du reliquat des fermages impayés sur les biens loués rétroactivement à compter du 1er janvier 2023 ; - à titre infiniment subsidiaire, constater qu’il émet des protestations et réserves quant à la demande de désignation d’un expert judiciaire ; - en tout état de cause, condamner Monsieur [X] [O] aux dépens et à lui payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [Q] [A] fait valoir que la demande de révision du prix du fermage est tardive en ce qu’elle n’est pas intervenue à l’occasion du renouvellement du bail ainsi que le prévoit l’article L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime. En effet, il estime que le bailleur sollicite une révision du prix du fermage pendant l’exécution du contrat de bail sans qu’un renouvellement de ce dernier ne soit intervenu. Il précise qu’en présence d’un bail à long terme, la révision du fermage doit intervenir au début de chaque nouvelle période de neuf ans conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du même code et non plus d’un an et huit mois après la période de renouvellement.

Pour rejeter les demandes de révision du prix du fermage, Monsieur [Q] [A] affirme que les parcelles qui lui sont louées sont des pâtures humides, des prés pentus, des parcelles partiellement inondables ou présentant des sources non canalisées de sorte qu’elles relèvent de la catégorie C et non de la catégorie B comme le soutient le preneur. Il conteste la description des parcelles proposée par le bailleur en indiquant que ce dernier prendrait en considération des parcelles voisines qui ne lui appartiennent pas.

S’agissant de la parcelle cadastrée section ZH n°[Cadastre 6], il fait valoir que la construction du bâtiment relève de l’initiative du bailleur et non d’un souhait du preneur. Au soutien de sa demande d’annulation du constat d’huissier, Monsieur [Q] [A] mentionne que l’huissier est rentré sur la parcelle louée et au sein du bâtiment sans son autorisation.

S’agissant de la parcelle cadastrée ZH n°[Cadastre 17], Monsieur [Q] [A] soutient que le bâtiment relève au plus de la catégorie 3, voire 5 compte tenu des dégradations du bâtiment subies après la tempête de 1999. Il soutient ainsi que le prix au m² sollicité par le bailleur est trop élevé.

S’agissant de la demande d’expertise, il indique être opposé à ce que les frais lui incombent même partiellement.

Conformément à la possibilité ouverte par l'article 455 du code de procédure civile, il sera, pour un exposé plus ample des moyens respectifs des parties, renvoyé aux conclusions déposées lors de l'audience du 1er juin 2026 ainsi qu'à la note d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande en révision du fermage :

Aux termes de l’article L.411-50 du Code rural et de la pêche maritime à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16.

L’article L.411-11 du même code prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. L'autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales. En cas de carence de ces commissions, l'autorité compétente procède elle-même à cette fixation.

Ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S'ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.

L’article L.411-13 du même code précise que ces dispositions sont d’ordre public.

L’article 1215 du Code civil prévoit que lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

Il n’est pas contesté par les parties que la révision du prix d’un fermage intervient lors du renouvellement ou lorsqu’il s’agit d’un bail à long terme en début de chaque nouvelle période de neuf ans.

En l’espèce, le bail a été conclu le 14 novembre 2014, pour une durée de 18 années à compter du 1er janvier 2014 et a donc pour échéance le 31 décembre 2031. Au jour de la requête en modification du prix du fermage, le 18 septembre 2024, le bail est donc toujours en cours d’exécution entre les parties. Les maxima et les minima ont été modifiés par arrêté du préfet de la Marne en date du 2 septembre 2024.

Ainsi, le bail litigieux est un bail rural à long terme. La révision du fermage n’est donc possible qu’en début de chaque nouvelle période de neuf années. La nouvelle période de neuf ans est donc intervenue le 1er janvier 2023. Il est constant que Monsieur [X] [O] a sollicité la révision du prix du fermage par requête reçue au greffe le 18 septembre 2024, soit un peu plus d’un an et huit mois après la nouvelle période de neuf ans.

S’il ressort de la jurisprudence de la cour de cassation que la loi n’impose aucun délai pour former une demande en fixation du prix du bail renouvelé (Arrêt c. cass. 3ème civ. 30 mai 1972 n°71-10.993, arrêt c. cass. 3ème civ. 26 janvier 1982 n°80-11.767 et arrêt c. cass. 3ème civ. du 10 mai 1983 n°81-13.995), force est de constater que cette jurisprudence est relative à la fixation d’un fermage en cas de renouvellement d’un bail, c’est-à-dire lorsqu’un bail arrive à son échéance avant d’être renouvelé par un nouveau bail.

La faculté offerte par l’article L.411-11 de réviser le prix du fermage à chaque nouvelle période de neuf ans d’un bail à long terme ne constitue pas une fixation d’un fermage d’un nouveau bail, mais la révision du prix de fermage d’un bail toujours en cours d’exécution. S’il est concevable qu’à l’occasion d’un bail renouvelé, le prix du fermage soit modifié sans qu’aucun délai ne soit imposé par la loi pour introduire cette action, l’article L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime restreint la possibilité de réviser le prix du fermage au « début de chaque nouvelle période de neuf ans ». Cette restriction a pour but d’apporter une garantie de stabilité au preneur et à ne pas remettre indéfiniment en cause un élément essentiel du bail rural, que constitue le prix du fermage, pendant son exécution.

S’il est à relever que Monsieur [X] [O] a introduit sa demande de révision du prix du fermage le 18 septembre 2024, soit seulement seize jours après l’arrêté du préfet de la Marne portant modification des minima et maxima des loyers, force est de constater qu’elle n’a été introduite qu’un an et huit mois après la nouvelle période de neuf ans survenue le 1er janvier 2023. Dans ces conditions, il ne saurait être considéré que Monsieur [X] [O] a introduit sa demande en révision du prix du fermage au début de la nouvelle période de neuf ans en application des dispositions de l’article L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime.

Dès lors, sa demande en révision du montant du fermage sera déclarée irrecevable comme étant tardive.

Sa demande étant déclarée irrecevable, il n’y pas lieu de statuer sur sa demande subsidiaire aux fins de désigner un expert, ni sur la demande reconventionnelle de Monsieur [Q] [A] tendant à prononcer la nullité du constat d’huissier de justice en date du 20 février 2017.

Sur les autres demandes :

Monsieur [X] [O] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [O], condamné aux dépens, devra payer à Monsieur [Q] [A], une somme qu’il est équitable de fixer à une somme de 1200 euros. La demande formée sur ce même fondement par Monsieur [X] [O] sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [X] [O] irrecevable en ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer une somme de 1200 euros à Monsieur [Q] [A] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière La Présidente