Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01526 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E7DP

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[Q] [U] [Z]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [Q] [U] [Z] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Juin 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2026 par Manon REMY, Présidente assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2020, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [Q] [U] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], porte n°02 04 moyennant un loyer mensuel de 358,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Madame [Q] [U] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 530,82 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois dus au 22 octobre 2025.

Par notification électronique du 28 octobre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2026 signifié à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [Q] [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir : à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner l'expulsion de Madame [Q] [U] [Z] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner Madame [Q] [U] [Z] au paiement des sommes suivantes:1391,27 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation,fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision. L'assignation a été dénoncée le 22 avril 2026 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 30 juin 2026.

A l’audience du 30 juin 2026, la SA PLURIAL NOVILIA représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Madame [Q] [U] [Z] n'a procédé à aucun règlement depuis juillet 2025. Elle actualise sa créance à la somme de 1303,19 euros, échéance de mai 2026 incluse. Les paiements n’ayant jamais été repris, la SA PLURIAL NOVILIA s’oppose à l'octroi de délais de paiement.

Madame [Q] [U] [Z] a comparu en personne, explique ses difficultés financières par des problèmes de santé et familiaux. Elle déclare avoir rompu conventionnellement son contrat de travail en janvier 2025, avoir souffert ensuite de dépression, l’empêchant de réaliser ses démarches administratives. Au 1er juin 2026, elle mentionne avoir perçu 411 euros d’allocation retour à l’emploi, précisant que cette somme passera à 600 euros par la suite. Elle relate avoir subi des découverts bancaires conduisant à la suppression de ses comptes bancaires l’empêchant de percevoir des revenus faute de disposer d’un RIB. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et propose de s’acquitter du loyer courant et le reliquat du loyer. Elle indique enfin être mère d’un enfant de 6 ans et s’apprêter à déposer un dossier de surendettement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 22 avril 2026 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 30 juin 2026.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié au locataire le 27 octobre 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 29 décembre 2026 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 29 juin 2020, du commandement de payer délivré le 27 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2026 que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 1303,19 euros.

En conséquence, Madame [Q] [U] [Z] sera condamnée à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 1303,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 12 mai 2026 que Madame [Q] [U] [Z] s’est acquittée pour la dernière fois de son loyer en juillet 2025. Si la locataire a expliqué ses impayés locatifs par une rupture conventionnelle, une dépression, des problèmes familiaux et bancaires l’empêchant de percevoir des revenus, force est de constater que sa situation financière demeure au jour de l’audience précaire. En effet, Madame [U] [Z] justifie percevoir des revenus oscillant entre 411 et 600 euros.

Ainsi, il se déduit de ces divers éléments que Madame [Q] [U] [Z] n’est ni en situation de régler sa dette locative, ni en capacité de régler le loyer courant. Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 29 décembre 2026 et d'ordonner l'expulsion de Madame [Q] [U] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

En revanche, l’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement sur une durée de deux ans. Compte tenu de la situation financière précédemment exposée, il conviendra d’accorder des délais de paiement non suspensifs à Madame [Q] [U] [Z], pour une durée de 24 mois et selon les modalités fixées au sein du dispositif.

Sur l'indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 29 décembre 2026, Madame [Q] [U] [Z] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [Q] [U] [Z] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 29 décembre 2026.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Madame [Q] [U] [Z], doit supporter les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [Q] [U] [Z] sera également condamnée à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juin 2020 entre la SA PLURIAL NOVILIA d'une part, et Madame [Q] [U] [Z] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] ([Adresse 5]), porte n°02 04, sont réunies à la date du 29 décembre 2026 ;

CONDAMNE par conséquent Madame [Q] [U] [Z] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 1303,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation arrêtés au 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse ;

DIT n'y avoir lieu à délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE en revanche à Madame [Q] [U] [Z] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la notification du présent jugement, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 20 euros et une 24 ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;   DIT que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée vaine pendant 15 jours;   RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés.

CONDAMNE Madame [Q] [U] [Z] à quitter le lieu loué situé [Adresse 6] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Q] [U] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [Q] [U] [Z] à compter de la résiliation du bail, soit le 29 décembre 2026, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [Q] [U] [Z] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 29 décembre 2026, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement ;

CONDAMNE Madame [Q] [U] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [Q] [U] [Z] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe, Le 11 septembre 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION