Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE [Localité 1]

JUGEMENT DU 06 Août 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n° DOSSIER N° : N° RG 26/00166 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I42L

DEMANDERESSES

Madame [Z] [D] épouse [O], demeurant Venant aux droits de M. [F] [O] - [Adresse 1]

Madame [Q] [O] épouse [M], demeurant Venant aux droits de M. [F] [O] - [Adresse 2]

Madame [I] [O] épouse [R], demeurant Venant aux droits de M. [F] [O] - [Adresse 3]

représentées par Me Myriam BEN SALEM, avocate au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Anabelle MELKA, juge des contentieux de la protection Greffière lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l'audience du 11 Juin 2026 Jugement prononcé le 06 Août 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [O] a donné à bail à Mme [E] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 2] pour un loyer mensuel initial hors charges de 450 euros. Les parties ne produisant pas le contrat de bail, s'accordent à dire qu'il a été conclu à compter du 1er janvier 2023.

M. [F] [O] est décédé le 30 juin 2025. Ses héritières Mme [Z] [D] épouse [O], son épouse, Mme [Q] [O] épouse [M] et Mme [I] [O] épouse [R], ses filles, sont désormais propriétaires du logement donné bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Z] [D] épouse [O], Mme [Q] [O] épouse [M] et Mme [I] [O] épouse [R] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 octobre 2025 et ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 3 mars 2026 délivré à étude pour : - voir prononcer la résiliation du contrat de bail, - être autorisées à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - obtenir la condamnation de Mme [E] [L] au paiement : * de la somme de 11 831 euros arrêtée au 1er février 2026 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal, * d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, * de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 1er juin 2026. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l’audience du 11 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [Z] [D] épouse [O], Mme [Q] [O] épouse [M] et Mme [I] [O] épouse [R] ont maintenu l'intégralité de leurs demandes.

Elles font valoir qu'elles n'ont pas été informées du départ de la locataire. En absence de dédit et de remise des clés, Mme [H] [L] reste tenue du paiement des loyers et indemnités d'occupation. Elles rapportent que la locataire avait conaissance de l'adresse du propriétaire par courrier, notamment du 4 juin 2024. Par ailleurs, elles expliquent que le logement est actuellement occupé par des tiers.

Mme [E] [L] a comparu, et n'a formulé aucune demande.

Elle fait valoir qu'elle a quitté les lieux le 15 juin 2024 en ayant déposé les clés et une lettre de dédit dans la boite aux lettres. Elle explique qu'elle n'a plus pu s'acquitter de ses loyers suite à un changement dans la gestion du bien, l'adresse du propriétaire et le compte destinataire des virements ne lui ayant pas été communiqués. Par ailleurs, elle fait valoir que le logement est insalubre et n'est pas habitable, dès lors des tiers ne peuvent pas s'y être logés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [E] [L].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L'article 24 IV de cette loi prévoit que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, Mme [Z] [D] épouse [O], Mme [Q] [O] épouse [M] et Mme [I] [O] épouse [R] ne justifient pas qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L'action est donc irrecevable. Cette irrecevabilité rend sans objet les demandes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [Z] [D] épouse [O], Mme [Q] [O] épouse [M] et Mme [I] [O] épouse [R] produisent un décompte démontrant que Mme [E] [L] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11 381 euros au 1er février 2026.

Mme [E] [L] conteste cette somme indiquant qu'elle a quitté le logement le 15 juin 2024.

Aux termes de l'article 1353 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend être libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est constant que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués. S'agissant des modalités de la remise des clés, elles doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci, sans que le bailleur ait à les réclamer.

En l'espèce, Mme [H] [L] ne justifie pas avoir remis les clés à son propriétaire ni même avoir l'avoir informé de son départ. De sorte qu'elle doit être considérée comme occupante du logement donné à bail et redevable des loyers et charges jusqu'à résiliation du contrat de bail et libération effective des lieux.

Mme [E] [L] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 11 381 euros correspondant au loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024 sur la somme de 2 012 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [E] [L], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l'espèce, la demande de prononcé de la résiliation du bail étant irrecevable, le commandement de payer en date du 21 octobre 2026 ne constitue pas un dépens et ne pourra pas être mis à la charge de la locataire à ce titre.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [E] [L] à payer à Mme [Z] [D] épouse [O], Mme [Q] [O] épouse [M] et Mme [I] [O] épouse [R] la somme de 400 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Déclare irrecevable la demande de prononcé de la résiliation du bail demandée par Mme [Z] [D] épouse [O], Mme [Q] [O] épouse [M] et Mme [I] [O] épouse [R],

- Constate que les demandes subséquentes visant à l'expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sont dès lors sans objet,

- Condamne Mme [E] [L] à payer à Mme [Z] [D] épouse [O], Mme [Q] [O] épouse [M] et Mme [I] [O] épouse [R] la somme de 11 381 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 2 012 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

- Condamne Mme [E] [L] à verser à Mme [Z] [D] épouse [O], Mme [Q] [O] épouse [M] et Mme [I] [O] épouse [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne Mme [E] [L] aux dépens, à l'exception du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

La greffière, La juge des contentieux de la protection,