Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VILLEFRANCHE SUR SAONE Greffe - BP 474 - 350 Boulevard Gambetta - 69665 VILLEFRANCHE SUR SAONE CEDEX

N° RG 26/00064 N° Portalis DB2I-W-B7K-DAAN

Minute :

Jugement du : 08 septembre 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LES PORTES DES CALADES prise en la personne de son syndic, la SAS FONCIA LYON

C/

[J] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 02 juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 08 septembre 2026, sous la présidence de Marie-Christine POULL, magistrat à titre temporaire, assistée d'Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LES PORTES DES CALADES, dont le siège social est sis 501, 509 Rue d'Anse, 380 Rue Blazet - 69400 VILLEFRANCHE SUR SAÔNE, prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA LYON, (Agence de Viillefranche), dont le siège est 3/5 rue de Genève - 69006 LYON, représentée par Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 1113.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [R], demeurant 380 Rue Grange Blazet - 69400 VILLEFRANCHE SUR SAÔNE, comparante.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier à

Grosse, copie, dossier à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [R] est copropriétaire des lots n° 53 et 150 au sein d'un ensemble immobilier situé 501-509 Rue d'Anse à 69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier lui a fait délivrer par commissaire de justice le 7 novembre 2025 une sommation de payer la somme de 3.818,05 € Cette démarche est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2026 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PORTES DE CALADES 509 rue d'Anse à 69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE pris en la personne de son syndic en exercice, SAS FONCIA LYON - agence de Villefranche sur Saône - a fait assigner Madame [J] [R] devant le tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE à l'audience du 2 juin 2026 aux fins de paiement des arriérés de ses charges de copropriété impayées d'un montant de 3.381,24 € arrêtés à l'échéance du 2ème trimestre 2026 ainsi que de la somme de 1.145,21 € correspondant au coût des frais de relance et de mises en demeure.

À ladite audience du 2 juin 2026, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son conseil a réitéré oralement ses demandes et a sollicité du tribunal de : - CONDAMNER Madame [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PORTES DE CALADES 509 rue d'Anse à 69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE les sommes de : 3.291,24 € en principal au titre des charges impayées arrêtées au second trimestre 2026 ;1.145,21 € au titre des frais de relance et de mise en demeure avec réactualisation au jour de l'audience avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer 7 novembre 2025 en application de l'article 1231- 6 alinéa 1 du code civil ;500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,450 € au titre des dommages et intérêts pour le retard dans l'exécution en application de l'article 1231-1 du code civil outre intérêts légaux à compter du jugement à intervenir en application de l'article 1231 - 7 du code civil.- CONDAMNER Madame [J] [R] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites outre frais de recouvrement qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires LES PORTES DE CALADES pris en la personne de son syndic en exercice SAS FONCIA LYON -agence de Villefranche-sur- Saône se fonde sur les articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur les articles 35, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, des articles 1231 et suivants du code civil ainsi qu'es articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile et L118-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Le syndicat des copropriétaires indique que Madame [J] [R] ne paye plus ses charges de copropriété depuis le 8 janvier 2024 ce qui entraîne un solde débiteur de 3.291,24 € au sein de la copropriété au titre de ses charges de copropriété arrêtées au second trimestre 2026 -avril inclus - outre des frais accessoires de 1.145,21 € en dépit de quelques faibles versements intervenus et qui ne compensent pas les charges. Par conséquent la dette de Madame [J] [R] augmente.

Il précise qu'elle a ignoré l'ensemble des relances qui lui ont été adressées, soit une sommation de payer par commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, la mise en demeure portant invitation à participer à une procédure de recouvrement des petites créances par lettre recommandée avec avis de réception en date du 8 décembre 2025 signée le 12 décembre 2025 suivie de diverses autres relances de ces mises en demeure.

Le syndicat des copropriétaires expose qu'il s'estime dès lors bien fondé à solliciter la condamnation de Madame [J] [R] à lui verser la somme de 3.291,24 € au sein de la copropriété au titre de ses charges de copropriété arrêtées au second trimestre 2026 avril inclus outre des frais accessoires de 1.145,21 €.

Régulièrement citée à étude à l'audience du 2 juin 2026, Madame [J] [R] a comparu en personne.

En défense, Madame [J] [R] a fait valoir qu'elle a rencontré des difficultés financières due à la perte de son emploi en 2024 et qu'à ce jour elle a retrouvé un emploi à temps plein en la forme d'un contrat à durée indéterminée.

Elle a reconnu être débitrice des sommes alléguées et a sollicité des délais de paiement en proposant d'apurer sa dette par le versement de 400 € par trimestre en complément des appels de ses charges trimestrielles.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition du jugement au greffe, au 8 septembre 2026.

MOTIFS

I- Sur la demande en paiement des charges de copropriété et travaux et frais accessoires Sur les charges de copropriété et travaux impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de cette même loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de cette loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Selon encore l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Enfin aux termes de l'article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d'un copropriétaire à s'acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement de la somme de 3.291,24 € et verse aux débats les pièces suivantes pour établir sa créance : - l'avis de mutation de propriété des lots 53 et 150 au profit de Mme [J] [R] (pièce 1) justifiant de sa qualité de copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier. - le contrat de syndic en exercice valable pour la période du 11 décembre 2025 jusqu'au 10 décembre 2028 (Pièce 5) - la sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 7 novembre 2025 selon décompte arrêté au 24 octobre 2025 (pièce 2) - le décompte actualisé au 4 mai 2026 (pièce 4) - la mise en demeure portant invitation à participer à une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances en date du 8 décembre 2025 par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12/12/2025 ( pièce 3) - le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 14 décembre 2023 qui approuve les comptes de l'exercice clos au 30 juin 2023, ajustement et approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, approbation du budget prévisionnel du 01/07/2024 au 30/06/2025 (pièce 6) - le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 18 novembre 2024 qui approuve les comptes de l'exercice clos au 30 juin 2024, ajustement et approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025, approbation du budget prévisionnel du 01/07/2025 au 30/06/2026 (pièce 7) - le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 octobre 2025 qui approuve les comptes de l'exercice clos au 30 juin 2025, approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 01/07/2026 au 30/06/2027 (pièce 8) - l'appel de fonds, les travaux justificatifs et mises en demeures du 1er trimestre 2024 au 2ème trimestre 2026 (pièce 9) - l'état général des dépenses de l'exercices 2023-2024 et 2024-2025 (pièce 10) - les justificatifs de répartitions de charges de l'exercice 2023-2024 et 2024-2025 (pièce 11)

De son côté, la défenderesse comparante, ne rapporte pas la preuve de nouveaux paiements susceptibles de venir en déduction de ce montant, mis à part les versements déjà comptabilisés sur les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires demandeur, ainsi que la charge lui en incombe.

Dès lors, par l'application des textes précités et au regard des pièces produites, le tribunal relève que la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 3.291,24 € au titre des charges de copropriété impayées échues pour la période du 08 janvier 2024 au second trimestre 2026, avril inclus.

Par conséquent, Madame [J] [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PORTES DE CALADES la somme de 3.291,24 € au titre des charges de copropriété impayées échues pour la période du 08 janvier 2024 au second trimestre 2026, avril inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil.

- Sur les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable - laquelle doit être justifiée par la production d'un accusé de réception - et s'ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance - c'est-à-dire s'ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité par le syndicat des copropriétaires demandeur le règlement par Madame [J] [R] de a somme totale de 1 145,31 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 se décomposant comme suit : - frais d'impayés du 19/01/2024 pour 19,99 € - mises en demeure des 13/05/2024 pour 58 €, relance de mise en demeure du 04/06/2024, pour 45 €, 05/05/2025 pour 58,00€, relance de mise en demeure du 02/06/2025, pour 45 € - dossier contentieux pour 540,00 €. - intérêts de retard 04/06/2024 : 2,53 € - intérêts de retard 02/06/2025 : 16,69 € S'agissant des frais de mises en demeure, le syndicat des copropriétaires justifie au dossier des mises en demeure du 13/05/2024 avec l'avis de réception pour 58 €, relance de mise en demeure du 04/06/2024, pour 45 €, 05/05/2025 avec l'avis de réception pour 58,00€, relance de mise en demeure du 02/06/2025, pour 45 € (pièce 9) ainsi que du 08/12/2025 et l'avis de réception (pièce 3). En conséquence au regard des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est établie et sera retenue à hauteur de 206,00 € selon le tarif prévu à l'article 9 du contrat de syndic (pièce 5) correspondant aux courriers recommandés dont il est justifié au dossier pour l'accomplissement de ces démarches.

Le syndicat des copropriétaires impute également des frais de syndic sous la rubrique " dossier contentieux " pour 540 € TTC mis à la charge du copropriétaire.

S'agissant des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l'avocat, ou au suivi du présent contentieux, il sera rappelé que de tels actes constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété relevant de l'activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais sont donc écartés.

Sont également écartés les intérêts de retard de 2,53 € et 16,69 €, les sommes exigibles portant intérêts au taux légal dans les conditions de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil.

Au total, seule la somme de 206,00 € sera retenue au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, Il convient de condamner Madame [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PORTES DE CALADES la somme de 206,00 € au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le surplus des sommes demandées à ce titre par le syndicat des copropriétaires est rejeté.

Cette somme produira intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil.

- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement formulée par Madame [J] [R]

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite En l'espèce, Madame [J] [R] sollicite des délais de paiement en proposant d'apurer sa dette par le versement de 400 € par trimestre en complément des appels de ses charges trimestrielles.

Pour justifier de sa situation économique, Madame [J] [R] ne verse aux débats aucun contrat de travail ni bulletins de salaire. Elle ne justifie pas non plus de sa situation familiale ni de ses dépenses et charges de la vie courante. Par ailleurs, elle ne produit aucun relevé de comptes bancaires pour les derniers mois, ni ses avis d'impôt pour les revenus des années 2024 et 2025, de sorte que le tribunal ignore si elle perçoit d'autres revenus.

Madame [J] [R] n'explique pas comment elle peut s'acquitter de l'arriéré des charges de copropriété du bien immobilier tel que proposé à hauteur de 400,00 euros par trimestre en plus de ses appels de charges trimestriels et travaux habituels.

Elle ne démontre pas par ailleurs qu'elle sera en mesure de respecter un échéancier alors qu'elle n'a pas été en mesure de mettre en œuvre des versements réguliers depuis le début de la procédure de recouvrement engagée par le syndicat des copropriétaires en vue d'apurer sa dette.

En outre, le montant des sommes exigibles auprès du syndicat des copropriétaire remonte pour les plus anciennes à plus de deux ans. L'octroi de délais sur une nouvelle période serait de nature à nuire à l'équilibre des comptes de la copropriété et aux droits du syndicat des copropriétaires, qui dans l'intervalle doit pourvoir aux sommes manquantes.

Du fait de cette carence probatoire flagrante, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais formée par Madame [J] [R] pour apurer sa dette.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Madame [J] [R] est rejetée.

II - Sur les dommages et intérêts :

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non règlement des charges de copropriété appelées à leur échéance constitue un préjudice indépendant du simple retard (Cour de cassation Arrêt de principe du 27/11/1990 - n°89-10501 - 3ème chambre civile).

Les manquements répétés d'un copropriétaire à son " obligation essentielle " de règlement des charges lui incombant constituent une faute qui génère à la collectivité des copropriétaires - privée d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble - un préjudice direct de celui compensé par les intérêts moratoires ( C Cass 3ème Chambre civile 24/03/2009 - n° 07-21107), le demandeur se trouve fondé à solliciter la condamnation au paiement d'une somme au titre des dommages et intérêts, outre intérêts légaux à compter du jugement à intervenir en application de l'article 1231-7 du Code civil.

En l'espèce, la carence persistante de Madame [J] [R] à payer les charges de copropriété lui incombant durant plus de deux ans constitue une faute constitutive d'un préjudice direct à l'égard de la collectivité des copropriétaires privée ainsi d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires, étant contraint de faire l'avance des fonds correspondants nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien et de bon fonctionnement des parties et équipements communs. Madame [J] [R] débitrice depuis plus d'un an a manqué à ses obligations de manière systématique et causé ainsi au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui des simples intérêts moratoires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 200 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PORTES DE CALADES la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

III - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n'en mette une partie ou la totalité à la charge d'une partie. En l'espèce, il convient en conséquence de condamner Madame [J] [R] en tant que partie qui succombe, aux entiers dépens de l'instance.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer aux autres parties la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non comprise dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner Madame [J] [R] en tant que partie qui succombe à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire par mise à disposition des parties par le greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PORTES DE CALADES 509 rue d'Anse à 69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA LYON - agence de Villefranche sur Saône, les sommes suivantes :

3.291,24 € au titre des charges de copropriété et travaux échues pour la période du 08/01/ 2024 au second trimestre 2026, avril inclus, cette somme portera intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil. 206,00 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil. 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement. REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [J] [R].

REJETTE le surplus des sommes demandées.

CONDAMNE Madame [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé LES PORTES DE CALADES pris en la personne de son syndic en exercice SAS FONCIA LYON - agence de Villefranche sur Saône, la somme de : 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Madame [J] [R] aux entiers dépens en ce compris la sommation de payer du 7 novembre 2025 d'un montant de 156,60 €.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le JUGE