Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil - Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00362 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EBCG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 14 SEPTEMBRE 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [R] né le 14 ars 1993 à VALOGNES (MANCHE) demeurant 18 Place du Général de Gaulle - 50190 PERIERS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026000472 du 13/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Coutances) comparant et assisté de Maître Alice PERIER, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [L] née le 12 avril 1975 à SEVRES (HAUTS-DE-SEINE) demeurant 2 Place Saint Cloud - 2éme Etage - 50430 LESSAY (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-000269 du 03/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Coutances) non comparante représentée par Maître Nathalie VERGNE, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Débats à l’audience publique du 27 avril 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de Monsieur [G] [N], auditeur de justice, siégeant en surnombre, Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 27 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 avril 2023, M. [Y] [R] a donné à bail à Mme [V] [L] un local à usage d’habitation situé 2 place Saint Cloud, 2ème étage, à LESSAY (50430), pour un loyer mensuel total de 409 euros révisable, payable chaque mois à terme échu, outre une provision sur charges mensuelles de 9 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 200 euros.

Le loyer est actuellement fixé à la somme de 350 euros par mois depuis août 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 août 2025 signifiés à l’étude, M. [Y] [R] a fait signifier à Mme [V] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 476 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de juin et juillet 2025, ainsi qu’un commandement de justifier l’assurance locative. Le commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025 signifié à l’étude, M. [Y] [R] a fait assigner Mme [V] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Coutances aux fins de : - Constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 6 octobre 2025 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, - Ordonner l’expulsion de Mme [V] [L] ainsi que celle de toutes les personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique, - Condamner Mme [V] [L] à lui payer : - La somme de 476 euros au titre des loyers et charges dus à la date du commandement ainsi que les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, - Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer mensuel, y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, - La somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - Les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement aux fins de résiliation de bail pour défaut d’assurance.

A l’audience du 27 avril 2026, M. [Y] [R], représenté par son conseil, maintient ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 1435 euros. Le bailleur indique une reprise des paiements à hauteur de 64 euros en février et mars 2026. Il s’oppose aux délais de paiement et aux délais pour quitter les lieux. Il demande la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1093 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise que l’attestation d’assurance a été versée le 13 août 2025.

Mme [V] [L], représentée par son conseil, demande au juge du contentieux de la protection de : A titre principal, -lui accorder des délais de paiement sur une durée de 3 ans, -ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, -débouter M. [Y] [R] de sa demande d’expulsion ainsi que de ses demandes plus amples ou contraires, A titre subsidiaire, -accorder des délais de 3 ans pour quitter les lieux, En tout état de cause, -débouter M. [Y] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux titre des dépens. Elle indique être à jour de ces loyers courant avec l’allocation personnalisée au logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Y] [R] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...]

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat conclu le 27 avril 2023 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement ou non production du justificatif d’une assurance locative.

Selon les débats, l’attestation d’assurance locative a été produite par la locataire le 13 août 2025 dans le délai prévu par le commandement.

En revanche, par acte de commissaire du 5 août 2025, M. [Y] [R] a fait délivrer à Mme [V] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 476 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du commandement.

Mme [V] [L] n’a pas réglé les sommes visées au commandement du 5 août 2025 dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 6 octobre 2025, ce qui n’est pas contesté.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [Y] [R] justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Il produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Mme [V] [L] reste débitrice de la somme de 1435 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 22 avril 2026 inclus. Mme [V] [L] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette. Mme [V] [L] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1435 euros due au 22 avril 2026, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [V] [L], comparant à l’audience, sollicite des délais de paiement.

M. [Y] [R] s’oppose à l’octroi de délais de paiement en soutenant que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer.

Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par M. [Y] [R] que Mme [V] [L] a repris le paiement intégral du loyer depuis le 5 février 2026 en versant la somme de 64 euros par mois, la Caisse d’allocation familiale versant directement au bailleur la somme de 286 euros au titre de l’allocation personnalisée au logement, et plus récemment la somme de 858 euros en avril 2026 pour les mois de janvier à mars 2026 suite à une interruption du fait du non paiement des loyers par la locataire de juin 2025 à février 2026. Il résulte également des pièces versées par Mme [V] [L], notamment de son avis d’imposition sur les revenus 2024 ainsi que de ses derniers relevés de situation de FRANCE TRAVAIL attestant de la perception de l’allocation de solidarité spécifique d’un montant de 599,23 euros par mois, qu’elle est en situation de régler sa dette locative compte tenu de ses revenus et de ses charges.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [V] [L] a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis le mois de février 2026, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [V] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Mme [V] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et de justifier l’assurance locative, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [R] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner Mme [V] [L] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 avril 2023 entre M. [Y] [R] et Mme [V] [L] portant sur un local à usage d’habitation situé 2 place Saint Cloud, 2ème étage, à LESSAY (50430) à la date du 6 octobre 2026,

CONDAMNE Mme [V] [L] à payer à M. [Y] [R] la somme de 1435 euros arrêtée à la date du 22 avril 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (terme avril 2026 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Mme [V] [L] à se libérer de sa dette, en 36 mensualités de 40 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois dela délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [Y] [R] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Mme [V] [L] soit condamnée à verser à M. [Y] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [V] [L] à payer à M. [Y] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes, AFFAIRE : N° RG 25/00362 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EBCG

CONDAMNE Mme [V] [L] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION