Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1]

N° RG 26/00399 -

N° Portalis DBX2-W-B7K-LPG3

[X] [B], [P] [D] épouse [B]

C/

[N] [J] épouse [U], [H] [U]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 07 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS:

M. [X] [B] né le 10 Juillet 1964 à [Localité 2] (YVELINES) [Adresse 3] [Localité 3] comparant en personne

Mme [P] [D] épouse [B] née le 28 Août 1960 à [Localité 4] (HERAULT) [Adresse 3] [Localité 3] non comparante, ni représentée

DEFENDEURS:

Mme [N] [J] épouse [U] née le 05 Décembre 1959 à [Localité 5] (GARD) [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES

M. [H] [U] né le 10 Mars 1966 à [Localité 7] (ALGERIE) [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Me Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection Greffier : Corinne PEREZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Mai 2026 Date des Débats : 15 juin 2026 Date du Délibéré : 07 septembre 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 07 Septembre 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2023 avec prise d'effet au 1er janvier 2024, un bail à usage d'habitation a été consenti à Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] concernant un logement situé [Adresse 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 300 euros outre la somme de 20 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 02 décembre 2025, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] faisaient délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à leurs locataires, pour un montant en principal de 1 694, 87 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 février 2026,Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] ont assigné Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] par devant le Tribunal de céans, pour l'audience du 04 mai 2026 afin de voir :

" CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à compter de la décision à intervenir, En conséquence : " ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique, " CONDAMNER Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] au paiement à titre provisionnel : o De la somme principale de 1 698,58 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation, o D'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges et en subissant les augmentations légales à compter de l'assignation et jusqu'à parfaite libération des lieux, o De la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil, o De la somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Après avoir fait l'objet d'un renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience qui s'est tenue le 15 juin 2026. Monsieur [X] [B], comparant en personne, a maintenu l'ensemble de ses demandes, actualisant la dette locative à la somme de 711, 42 euros, terme du mois de juin 2026 inclus. A titre subsidiaire, ils ont sollicité que soit prévue une clause de déchéance du terme, dans l'hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux locataires que ces derniers ne respecteraient pas et ce, dès le premier impayé. Ils précisent ne plus avoir de contacts avec leurs locataires depuis mars 2025 même si ces derniers ont repris le paiement progressif de leurs loyers et des arriérés.

Madame [P] [D] épouse [B] n'a ni comparu ni ne s'est faite représenter.

Les consorts [U], comparant par ministère d'avocat, ont sollicité voir débouter les bailleurs de leurs demandes et sollicité de manière reconventionnelle la suspension du jeu de la clause résolutoire, l'octroi des plus larges délais de paiement eu égard à leur bonne foi et statuer ce que de droit sur les dépens. Les consorts [U] expliquent les difficultés financières auxquelles ils ont été soumis par les gros problèmes de santé dont a souffert Monsieur [U] mais avoir repris le paiement régulier de leur loyer depuis le mois d'août 2024, un seul incident de paiement étant survenu en octobre 2025 ayant provoqué la délivrance du commandement de payer. Ils précisent que Monsieur [U] effectue actuellement des démarches aux fins de bénéficier d'une pension d'invalidité en raison de ses problèmes de santé et que Madame [U] perçoit un revenu total mensuel de 1 557, 30 euros, le restant à leur charge s'agissant du loyer mensuel s'élevant à la somme de 450 euros et la somme de 111 euros correspondant à l'allocation logement étant directement versée entre les mains des bailleurs.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 07 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : " Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] justifient avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 3 décembre 2025.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, une copie de l'assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 10 février 2026 pour la première audience du 04 mai 2026 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 09 février 2026.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 23 mars 2026 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l'article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d'aucune contestation sérieuse.

Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] produisent un décompte arrêté à la date de l'audience faisant état d'une dette locative d'un montant de 711,42 euros, échéance du mois de juin 2026 incluse.

Cette somme n'est pas contestée et il convient dès lors de condamner Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] à payer par provision à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] la somme de 711, 42 euros, échéance du mois de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Le paragraphe VII de ce même article précise : " VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

Il résulte des débats que les locataires ont repris le règlement des loyers courants, ont manifesté des efforts très sérieux pour apurer le plus possible et de manière progressive l'arriéré locatif et présente des garanties financières solides.

Par conséquent, il convient d'accorder aux locataires des délais de paiement dont les modalités seront précisées au présent dispositif.

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, ces délais seront toutefois assortis d'une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par les locataires d'une seule échéance.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 du Code Civil, l'occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l'occupant d'une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] seront condamnés à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et subissant les augmentations légales et contractuelles, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu'à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les consorts [B] ne justifient pas suffisamment de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l'article 700 du Code de procédure civile " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. "

Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] seront condamnés à payer la somme de 500,00 euros à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] qui succombent, supporteront les entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2023 entre Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] et Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] concernant le logement situé [Adresse 5] étaient réunies à la date du 23 mars 2026,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 23 mars 2026,

CONSTATONS que Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] sont déchus de leur titre d'occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l'expulsion domiciliaire de Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 5] avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] à payer par provision à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] à compter du 1er juillet 2026 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, et subissant les augmentations légales et contractuelles,

CONDAMNONS Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] à payer par provision à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] la somme de 711, 42 euros, échéance du mois de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] à se libérer de ladite somme en 24 (vingt quatre) mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 24 mensualités de 29, 64 euros, la 24ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que si Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] s'exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS qu'à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu'elle soit due au titre de l'arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

REJETONS la demande en dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [D] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [N] [J] et Monsieur [H] [U] aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La Greffière, La Juge,