Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL DE [Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 26/00133 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KMHZ

Minute N° : JUGEMENT DU 08 Septembre 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

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Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [U] née le 13 Janvier 1961 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Safia ETTARABTI, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [K] [E] née le 21 Septembre 1971 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] comparante en personne

Monsieur [T] [W] né le 18 Juin 1965 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 2/6/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2024, à effet au 1er novembre 2024, Madame [C] [U] a consenti à Madame [K] [E] un bail portant sur un local à usage d'habitation, ainsi qu’un jardin et un garage situés : [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros hors charges.

Par acte de cautionnement en date du 23 octobre 2024, Monsieur [T] [W] s'est porté caution solidaire des obligations nées dudit bail, dans la limite de 10.000,00 euros en principal et accessoires, pour une durée de trois ans renouvelable.

Faute de règlement des loyers et après mises en demeure par courriers recommandés, par exploit de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, Madame [C] [U] a fait délivrer à Madame [K] [E] un commandement de payer la somme de 5.955,00 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à cette date, outre les frais.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par exploit du même jour.

C’est dans ce contexte et en l'absence de paiement des sommes réclamées, que Madame [C] [U] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON Madame [K] [E] et Monsieur [T] [W] (en qualité de caution), par actes de commissaire de justice séparés délivrés le 24 mars 2026 aux fins de :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Mme [C] [U] et Mme [K] [E], portant sur le logement situé [Adresse 5], à la date du 15 février 2026, En conséquence prononcer la résiliation du bail susvisé,Juger qu'à compter de cette date, Mme [K] [E] est occupante sans droit ni titre des lieux,Ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [K] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, avec établissement d'un état des lieux de sortie,Juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner Mme [K] [E] à verser à Mme [C] [U], la somme de 6.061 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2026, sauf à parfaire au jour de l'audience,Condamner Mme [K] [E] à verser à Mme [C] [U] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel, soit 750,00 euros, outre les charges et accessoires, à compter du 15 février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,Condamner M. [T] [W], en sa qualité de caution solidaire, à verser à Mme [C] [U], la somme de 6.061 euros, dans la limite de son engagement de 10.000 euros,Condamner in solidum Mme [K] [E] et M. [T] [W] à verser à Mme [C] [U] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner in solidum Mme [K] [E] et M. [T] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 décembre 2025. L’affaire est retenue à l'audience du 02 juin 2026, lors de laquelle Madame [C] [U] comparait représentée, et sollicite le bénéfice de ses écritures soutenue oralement, sous réserve de l’actualisation de la dette locative, en hausse, s’élevant désormais à la somme de 9.061,00 euros au 1er juin 2026 (mois de juin 2026 inclus). Elle indique qu’il n’y a pas eu de versements depuis le mois de mai 2025.

Au cours de cette audience, Madame [K] [E] comparait en personne. Elle ne conteste pas le principe ni le montant de la dette et sollicite des délais de paiement pour pouvoir solder celle-ci. Elle précise être à la recherche d’un logement social, être actuellement en arrêt maladie et devoir en outre rembourser un trop perçu de la part de la CAF.

Au cours de cette audience, Monsieur [T] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 7] indique que Madame [E] est accompagnée par l’EDeS depuis 2024. Elle a une fille mineure dont elle a la garde une semaine sur deux. La locataire est fonctionnaire depuis de nombreuses années mais en arrêt maladie depuis janvier 2026, arrêt qui devrait être prolongé. Elle explique la dette de loyer par le fait que la propriétaire n’a pas réalisé les travaux de rénovations thermiques promis, et par des difficultés financières suite à son arrêt maladie qui a engendré une baisse de revenus. Elle indique qu’elle recherche un logement social puisqu’elle reconnait que son loyer actuel est trop élevé. Elle sollicite un accompagnement par une CESF pour l’aider dans la gestion de son budget et le règlement de ses dettes.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2026.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Les défendeurs régulièrement assignés, n'ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 7], ce qui a été le cas en l'espèce, suivant courrier électronique enregistré le 25 mars 2026, au moins six semaines avant la première l'audience.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.

Au cas d'espèce, la CCAPEX a été avisé le 22 décembre 2025 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas: - le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, - le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, - l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Au cas d'espèce, le contrat de bail du 29 novembre 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Madame [C] [U] a fait signifier à Madame [K] [E], le 15 décembre 2025 un commandement de payer la somme de 5.955,00 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à cette date.

La locataire ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de deux mois qui lui était imparti pour y procéder (termes de bail plus favorables que les nouvelles dispositions législatives), puisqu'à la date de l’assignation, la dette locative avait au contraire augmenté.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 16 février 2026 et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2297, alinéa 1 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. »

* Madame [C] [U] produit à l'audience un dernier décompte arrêté au 1er juin 2026, quittancement de juin 2026 inclus, à hauteur de 9.061,00 euros. La locataire, présente à l’audience, reconnait tant le principe de la dette que son montant.

Madame [K] [E] ne justifie pas d'avoir réglé la somme susvisée.

De plus, le commandement de payer a bien été dénoncé à la caution le 15 décembre 2025 et cette dernière a été destinataire de l’assignation.

Aussi, Madame [K] [E] et Monsieur [T] [W], en qualité de caution, seront condamnés solidairement à régler à Madame [C] [U] la somme de 9.061,00 euros, loyer de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 16 février 2026, Madame [K] [E] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L'occupation du logement sans droit ni titre par Madame [K] [E] constitue une faute et cause un préjudice à Madame [C] [U] qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l'espèce, il convient de condamner Madame [K] [E] à verser à Madame [C] [U] une indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 2 juin 2026, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Monsieur [T] [W], en sa qualité de caution solidaire sera tenu au paiement des indemnités d’occupations qui ne seraient pas réglées par la locataire, débitrice principale, dans les limites de son engagement, soit à hauteur maximale de 10.000,00 euros, dette locative, indemnités d’occupation et frais de procédure confondus.

Sur les délais de paiement de droit commun

En application de l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».

Au cours de l'audience, Madame [K] [E] a exposé les difficultés qu’elle avait pu rencontrer ces derniers mois, du fait notamment d’un arrêt maladie de plusieurs mois ainsi que son souhait de retrouver un logement social avec un loyer plus faible.

Si elle a sollicité des délais de paiement pour pouvoir solder sa dette locative, il convient toutefois de noter qu’elle n’a pas été en mesure de verser une quelconque somme au titre de son loyer courant depuis mai 2025, soit plus d’un an.

Elle n’a pas non plus pu exposer à l’audience, comment elle allait être en capacité de régler le loyer et les charges courantes dus à la bailleresse, outre des mensualités conséquentes pour régler la dette locative, à hauteur de plus de 9.000 euros, dans un délai maximal de 24 mois.

Ainsi, il convient, au vu de ces éléments, de débouter la défenderesse de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner Madame [K] [E] et Monsieur [T] [W], tenu au titre de ses engagements de caution aux frais et dépens dans la limite maximale de 10.000 euros, à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que le bailleur a pu exposer pour la présente procédure

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Madame [K] [E] et Monsieur [T] [W] tenu au titre de ses engagements de caution aux frais et dépens dans la limite maximale de 10.000 euros, qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de ses dénonces.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Madame [C] [U] concernant le local à usage d'habitation situé : [Adresse 4], loué par Madame [K] [E] suivant contrat de bail du 29 novembre 2024 ;

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 16 février 2026 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 16 février 2026 ;

CONSTATE que Madame [K] [E] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [T] [W], en sa qualité de caution, à payer à Madame [C] [U] au titre de la dette locative, la somme de 9.061,00 euros, décompte arrêté au 1er juin 2026 et loyer de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISE l'expulsion de Madame [K] [E] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à régler à Madame [C] [U], une indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme due à compter du 02 juin 2026 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

DIT que Monsieur [T] [W] sera tenu solidairement aux règlement des dites indemnité d'occupation mensuelle qui ne seraient pas honorées par Madame [K] [E], dans la limite de son engagement à hauteur maximale de 10.000 euros dette locative, indemnités d’occupation et frais de procédure confondus ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 7] ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [E] et Monsieur [T] [W] à régler à Madame [C] [U] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité, sous réserve de la limite de l’engagement de Monsieur [T] [W] en sa qualité de caution, à hauteur maximale de 10.000 euros dette locative, indemnités d’occupation et frais de procédure confondus ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [E] et Monsieur [T] [W] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer sous réserve de la limite de l’engagement de Monsieur [T] [W] en sa qualité de caution, à hauteur maximale de 10.000 euros dette locative, indemnités d’occupation et frais de procédure confondus ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 08 septembre 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffière.

Le Greffier Le Juge

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier. A [Localité 8], le 8 septembre 2026 Le Directeur de greffe ou son délégué.