Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RG 26/00706

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00706 - N° Portalis DBYT-W-B7K-F2QA

Minute : 26/441

JUGEMENT DU 29 Juillet 2026

AFFAIRE :

Société SCI DU LAC VERT

C/

[F] [W]

Copies certifiées conformes Me Bénédicte LA VILLE Monsieur [F] [W] Sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Me Bénédicte LA VILLE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société SCI DU LAC VERT sise14 rue Maurice Blandin - 44400 REZÉ Rep/assistant : Me Bénédicte LA VILLE, avocat au barreau de PARIS

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DEFENDEURS :

Monsieur [F] [W], demeurant 21 bis La Valée - 44250 SAINT-BREVIN-LES-PINS Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Claire PIAN

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 08 avril 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2026

JUGEMENT : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 9 décembre 2016, la SCI DU LAC VERT a consenti à Monsieur [F] [W] et Madame [D] [P] un bail à usage d'habitation sur un bien situé 21B rue de la Vallée à SAINT-BRÉVIN-LES-PINS (44250), moyennant un loyer mensuel initial, charges comprises, de 630 euros.

Par courrier recommandé du 17 janvier 2025, réceptionné le 24 janvier 2025, la SCI DU LAC VERT a fait délivrer à Monsieur [F] [W] un congé pour la date du 8 décembre 2025 pour vente du logement. Monsieur [W] s’est maintenu dans les lieux.

Le 10 décembre 2025, Monsieur [U] [X], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat d’occupation de la maison par Monsieur [W], aucun début de déménagement n’étant constaté.

Par acte du 13 février 2026, dénoncé par voie électronique au préfet de la Loire-Atlantique le 20 février 2026, la SCI DU LAC VERT a fait assigner Monsieur [F] [W], au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1217 du code civil, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de SAINT-NAZAIRE, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal, valider le congé pour vente en date du 17 janvier 2025, à échéance du 8 décembre 2025, à son bénéfice,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-respect par le locataire de son obligation de paiement des loyers,condamner Monsieur [F] [W] au paiement de la somme de 2.727,11 euros, janvier 2026 inclus, au titre des loyers impayés,ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [W] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,fixer le montant de l’indemnité d'occupation au montant du loyer mensuel, outre les charges, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à l’entière libération des lieux et condamner Monsieur [F] [W] au paiement de ladite indemnité ;condamner Monsieur [F] [W] lui verser la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 avril 2026.

Représentée par son conseil, la SCI DU LAC VERT a maintenu les termes de l’assignation en précisant que Madame [P] avait donné congé du logement depuis plusieurs années. La demanderesse a actualisé la dette locative à la somme de 3.861,33 euros à la date de l’audience, loyers d’avril 2026 inclus. Elle s'en rapporte à l’appréciation de la juridiction quant aux délais de paiement sollicités en défense.

Monsieur [F] [W], qui a comparu en personne, reconnaît avoir reçu le congé mais explique qu’il n’a pas trouvé de solution de relogement. Il ne conteste la dette locative ni dans son principe, ni dans son montant actualisé, mais a sollicité des délais de paiement pour la solder. Il s’est engagé à rembourser la dette par versements mensuels de 150 euros en sus du loyer courant.

Les services sociaux du département de Loire-Atlantique ont établi le diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, reçu au greffe le 30 mars 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

En l'espèce, l'assignation et la date d'audience ont été portées à la connaissance du préfet de la Loire-Atlantique le 20 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

II. Sur la validité du congé et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 15.I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise (...). Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En l'espèce, il ressort des stipulations du contrat de bail que celui-ci a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 9 décembre 2016. Le contrat a donc été renouvelé par tacite reconduction pour une durée de trois ans à compter du 9 décembre 2019, puis une nouvelle fois à compter du 9 décembre 2022, son dernier terme étant ainsi fixé au 9 décembre 2025.

La SCI DU LAC VERT justifie de l'envoi d'un congé pour vendre le logement par lettre recommandée du 17 janvier 2025, réceptionnée par Monsieur [W] le 24 janvier 2025, soit plus de six mois avant le terme du contrat de bail, avec une offre de vente au prix de 390.000 euros net vendeur. Ce congé adressé au locataire précisait le motif tiré de la volonté du bailleur de vendre le logement. Du reste, le locataire ne conteste pas la validité de ce congé délivré dans les formes et délais prescrits par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La résiliation du bail est donc valablement intervenue le 8 décembre 2025. Depuis cette date, Monsieur [F] [W] occupe le logement sans droits ni titre. Son expulsion sera donc ordonnée.

III. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis 21B rue de la Vallée à SAINT-BREVIN-LES-PINS (44250) depuis le 8 décembre 2025, Monsieur [F] [W] cause à la SCI DU LAC VERT un préjudice qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération complète des lieux.

IV. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI DU LAC VERT apporte la preuve de la créance dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 9 décembre 2016 ainsi qu'un décompte faisant état d'une dette locative - arrêtée à la date du 2 avril 2026 et non contestée par Monsieur [F] [W] - d’un montant de 3.861,33 euros.

Monsieur [F] [W] sera donc condamné à verser cette somme à la SCI DU LAC VERT. La condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

V. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [F] [W] expose qu’il perçoit un revenu mensuel d’environ 1.800 euros dans le cadre d’une activité de brocanteur en qualité de travailleur indépendant, qu’il héberge son père et qu’il n’a pas d’enfant à charge. Monsieur [W] déclare n’avoir aucun crédit en cours et propose de rembourser la dette locative par versements mensuels de 150 euros, en sus du loyer courant. Il est constant que les loyers des mois de février et mars 2026 ont été réglés et il ressort du Diagnostic Social et Financier qu’un dossier de demande d’aide auprès du Fonds Solidarité Logement (FSL) était en cours de constitution lors de l’évaluation sociale. Une demande de logement a été déposée au nom de Monsieur [F] [W] et de son père.

Dans ces circonstances et compte-tenu des versements mensuels proposés par Monsieur [F] [W], celui-ci apparaît en mesure de solder la dette locative dans les délais fixés par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera par conséquent fait droit à sa demande de délais dans les conditions fixées au dispositif.

VI. Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [W], succombant à l’instance, en supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût du congé pour vente et de l’assignation.

En application de l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [W], partie perdante, sera condamné à verser à la SCI DU LAC VERT une somme que l'équité commande de fixer à 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré le 17 janvier 2025, à effet du 8 décembre 2025, entraînant la résiliation du bail portant sur une maison à usage d’habitation située 21B rue de la Vallée à SAINT-BREVIN-LES-PINS (44250), à la date du 8 décembre 2025 ;

En conséquence ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [F] [W] d'avoir libéré le logement deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [F] [W] à verser à la SCI DU LAC VERT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 8 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [W] à verser à la SCI DU LAC VERT la somme de 3.861,33 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au titre de l'occupation du logement, décompte arrêté le 2 avril 2026 ;

AUTORISE Monsieur [F] [W] à se libérer de sa dette en 25 mensualités de 150 euros, payables le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [W] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du congé pour vente et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [W] à verser à la SCI DU LAC VERT une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe au préfet de la Loire-Atlantique en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) 1 Boulevard de Berlin - CS 32421 - 44024 NANTES CEDEX, peut être saisie sans condition de délai, afin d’étudier les possibilités de relogement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Ingrid LABUSZEWSKI Claire PIAN