Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00634 - N° Portalis DBYT-W-B7K-F2LE

Minute : 26/00438

JUGEMENT DU 29 Juillet 2026

AFFAIRE :

[I] [Y] épouse [E]

C/

[X] [H], [Q] [R]

Copies certifiées conformes Madame [I] [Y] épouse [E] Monsieur [X] [H] Madame [Q] [R] Sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Madame [I] [Y] épouse [E]

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [I] [Y] épouse [E] demeurant 50 Chemain des Tilleuls - 85220 COMMEQUIERS Comparant en personne __________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [H] demeurant 8 rue du Pinier - 44320 CHAUVÉ Comparant en personne

Madame [Q] [R] demeurant 8 rue du Pinier - 44320 CHAUVÉ Représentée par Monsieur [X] [H], muni d’un pouvoir spécial

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Claire PIAN

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 08 avril 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2026

JUGEMENT : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00634

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 13 juillet 2018, Madame [I] [Y] épouse [E] a consenti à Monsieur [X] [H] et Madame [F] [R] un bail à usage d'habitation sur un appartement situé 8 rue du Pinier à CHAUVE (44320), moyennant un loyer mensuel de 610 euros, outre 15 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, Madame [Y] épouse [E] a fait délivrer à Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] un commandement de payer la somme de 3.750,00 euros en principal au titre des loyers impayés, outre la somme de 162,31 euros au titre des frais d’acte, dans le délai de six semaines.

Par acte du 29 janvier 2026, notifié par voie électronique à la préfecture de la Loire-Atlantique le jour-même, Madame [E] a fait assigner Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H], au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-NAZAIRE, aux fins de voir : prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires, avec toutes conséquences de droit,ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [H] et Madame [F] [R], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [F] [R] à lui payer la somme de 3.750 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer,condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [F] [R] au paiement des loyers et charges impayés, du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,condamner solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux,condamner solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,condamner solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2025 et de l’assignation. L'affaire a été plaidée à l'audience du 8 avril 2026.

Madame [I] [Y] épouse [E] a comparu en personne et réitéré les moyens et prétentions contenus dans l’assignation. Elle a actualisé la créance locative à la somme de 5.635,00 euros en précisant qu’aucun loyer n’avait été réglé entre le mois de juin 2025 et le mois de mars 2026, seuls les loyers de décembre 2025 et avril 2026 ayant été réglés par les locataires. Elle a précisé qu’elle sollicitait l’expulsion des défendeurs afin de pouvoir vendre le logement.

Monsieur [X] [H] et Madame [F] [R], régulièrement représentée par Monsieur [H] muni d’un pouvoir spécial, n’ont pas contesté le montant de la dette locative actualisée. Ils ont exposé leur situation personnelle et sollicité des délais de paiement auxquels la demanderesse s’est opposée.

Le rapport de diagnostic social et financier est parvenu au greffe de la juridiction par courriel du 27 mars 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, l'assignation et la date d'audience ont été portées à la connaissance du préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 29 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution.

L'article 1224 du Code civil précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, le contrat de bail signé le 13 juillet 2018 entre les parties contient en page 5 une clause résolutoire prévoyant une résiliation immédiate et de plein droit du contrat deux mois après un commandement resté sans effet.

Selon exploit du 25 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à Madame [R] et Monsieur [H] un commandement de s’acquitter dans un délai de deux mois de la dette locative, d’un montant en principal de 3.750 euros. Madame [E] ne sollicite pas que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, mais que la résiliation du bail soit prononcée par le juge des contentieux de la protection aux torts des locataires.

Dès lors, faute pour les défendeurs de rapporter la preuve qui leur incombe de s’être acquittés des sommes dues au titre des loyers impayés, il convient de constater qu’ils ont manqué à leur principale obligation contractuelle et, par conséquent, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquement grave et répété des locataires à leur obligation de s’acquitter mensuellement du loyers et des charges.

Sur la demande d'expulsion

Le bail étant ainsi résilié, Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] n'ont plus aucun droit ni titre pour occuper le logement situé 8 rue du Pinier à CHAUVE (44320).

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.

En application des dispositions légales prévues par le code de l’exécution des procédures civiles, il sera procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique à défaut pour Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] d'avoir libéré le logement deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre le logement situé 8 rue du Pinier à CHAUVE (44320), Madame [R] et Monsieur [H] causent à la bailleresse un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisés qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la demanderesse apporte la preuve de la créance dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 13 juillet 2018, le commandement de payer du 25 novembre 2025 ainsi qu'un dernier décompte faisant état d'une dette locative de 5.635,00 euros, montant arrêté au 19 mars 2026.

Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] ne contestent pas ce décompte. Ils seront donc condamnés solidairement à verser cette somme à Madame [I] [Y] épouse [E], la condamnation produisant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [H] expose qu’il est en arrêt de travail pour longue maladie depuis le 25 mai 2023, soit trois ans, qu’il ne perçoit que des acomptes d’indemnités journalières versées par la CPAM pour un montant mensuel compris entre 360 et 500 euros sans aucun versement complémentaire, et qu’il ne perçoit aucune prestation sociale ou familiale. Il explique que Madame [R] perçoit un salaire mensuel moyen de 1.800 euros nets et rembourse un crédit automobile à hauteur de 400 euros par mois ; le couple a un enfant de quinze ans à charge. Le loyer courant d’avril 2026 a été réglé et les défendeurs indiquent, sans en justifier, avoir entamé des démarches en vue d’un relogement qui n’ont pas abouti. Ils proposent de rembourser la dette locative par versements mensuels de 250 euros, en sus du loyer courant.

Il ressort du diagnostic social et financier établi par les services de la préfecture que Monsieur [H] arrive en fin de droits au titre de son arrêt maladie, que sa situation est suivie par une assistante sociale de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie pour qu’il soit déclaré inapte à l’emploi et puisse percevoir une pension d’invalidité qui lui permettrait de percevoir rétroactivement un revenu complémentaire de sa garantie prévoyance, aujourd’hui bloqué.

Dans ces circonstances et compte-tenu des versements mensuels proposés par les débiteurs, ceux-ci apparaissent en mesure de solder la dette locative dans les délais fixés par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en versant chaque mois 200 euros en sus du loyer courant. Il sera par conséquent fait droit à la demande de délais de paiement, dans les conditions fixées au dispositif.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni qu'elle aurait subi un préjudice indépendant du seul retard de paiement, ni que les locataires seraient de mauvaise foi.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les dépens

Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H], succombant à l’instance, en supporteront solidairement les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H], parties perdantes, seront condamnés solidairement à verser à la demanderesse une somme que l'équité commande de fixer à 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail consenti par Madame [I] [Y] épouse [E] à Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] le 13 juillet 2018, portant sur l'immeuble situé 8 rue du Pinier à CHAUVE (44320) ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [R] et de Monsieur [X] [H] ;

DIT qu'à défaut pour Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] à payer à Madame [I] [Y] épouse [E] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges courantes qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] à verser à Madame [I] [Y] épouse [E] la somme de 5.635,00 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 19 mars 2026 ;

AUTORISE Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] à se libérer de sa dette en 28 mensualités de 200 euros chacune, payables le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT qu’à défaut du paiement de l’une des mensualités ci-dessus définies, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité ;

REJETTE la demande de Madame [I] [Y] épouse [E] formée sur l'article 1153 alinéa 4 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] à verser à Madame [I] [Y] épouse [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [X] [H] aux dépens d'instance et d'exécution, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2025, de l’assignation et des notifications à la préfecture ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la Loire-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) - 1 Boulevard de Berlin – CS 32421 – 44024 NANTES CEDEX, peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Ingrid LABUSZEWSKI Claire PIAN