Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00422 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZXA

Minute : 26/00437

JUGEMENT DU 29 Juillet 2026

AFFAIRE :

[N] [S], [E] [S]

C/

[Z] [X]

Copies certifiées conformes Me Sylvie DAVID Madame [Z] [X] Sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Me Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [N] [S] demeurant 27 rue Chaude 1 - 01 rue de la Chauderie - 78240 CHAMBOURCY Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [E] [S] demeurant 11 place du Commerce - 44600 SAINT-NAZAIRE Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE __________________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [Z] [X] demeurant 1 bis avenue de la République - 1er étage gauche - 44600 SAINT-NAZAIRE Non comparant

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Claire PIAN

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 08 avril 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2026

JUGEMENT : REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00422

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 juin 2024, Madame [N] [S] et Madame [E] [S] ont consenti à Madame [Z] [X] un bail à usage d'habitation sur un appartement situé 1 bis avenue de la République - 1er étage - à SAINT-NAZAIRE (44600), moyennant un loyer mensuel de 720 euros, outre 45 euros de provisions sur charges.

Dès le mois de novembre 2024, le syndic de copropriété de l’immeuble, CISN, alertait les bailleresses sur les nuisances dont se plaignaient les résidents du chef de Madame [X].

Au mois de janvier 2025, Madame [X] ne laissait pas l’entreprise de ramonage intervenir dans le logement pour le ramonage des conduits de gaz brûlés, nonobstant l’envoi par Madame [N] [S] d’une mise en demeure en courrier recommandé, adressé à la locataire le 22 octobre 2025 et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Au mois de décembre 2025, les bailleresses devaient faire intervenir une entreprise pour nettoyer les parties communes en raison de la présence de vomi devant la porte du logement occupé par madame [X].

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2026, Madame [N] [S] et Madame [E] [S] ont fait assigner Madame [Z] [X], au visa de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1729 du code civil, devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-NAZAIRE, aux fins de voir : constater que Madame [Z] [X] cause à l’ensemble des occupants de l’immeuble un trouble anormal de voisinage,En conséquence, prononcer la résiliation du bail pour trouble anomal de voisinage à compter de la décision à intervenir,ordonner l'expulsion de Madame [Z] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,condamner Madame [Z] [X] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé, soit la somme de 730,00 euros,condamner Madame [Z] [X] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. L'affaire a été plaidée à l'audience du 8 avril 2026.

Madame [N] [S] et Madame [E] [S], représentées par leur avocat, ont réitéré les moyens et prétentions contenus dans l’assignation.

Madame [Z] [X], régulièrement assignée à son domicile, n’a pas comparu ni n’était représentée. La présente décision, rendue en premier ressort, est donc réputée contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 1729 du code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

L’article X, paragrahe 7°, du contrat de bail signé le 7 juin 2024 entre les parties reprend les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dont il ressort que le locataire ne doit commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage.

En l'espèce, il est établi par les pièces produites par les demanderesses que Madame [X] a manqué à plusieurs reprises à son obligation de jouissance paisible de l’appartement : - courrier de la coopérative immobilière CISN du 4 novembre 2024 informant Madame [E] [S] des plaintes de résidents concernant les nuisances causées par Madame [X] (vomi dans les parties communes, porte laissée ouverte sur la cour), - attestation de Madame [L] [G] en date du 14 novembre 2024, faisant état de plusieurs comportements inadaptés de Madame [X] (« alcool/vomi/démarches étranges/déambulation en petite culotte dans l’immeuble ») - avis de passage pour ramonage des conduits de gaz brûlés en février 2025 et courrier du 26 mars 2025, par lequel les bailleresses ont invité Madame [X] à libérer le logement en raison notamment de l’absence de ramonage conduisant à un risque d’incendie de l’immeuble, - LRAR de mise en demeure du 22 octobre 2025, par laquelle les bailleresses ont mis Madame [X] en demeure de procéder à l’entretien de la chaudière et de faire effectuer le ramonage au plus tard le 15 novembre 2025 - échanges de mails entre Madame [S] et le syndic, CISN, du 8 décembre 2025 concernant le nettoyage de vomi devant la porte du logement, - photographies.

Au vu de l’ensemble de ces éléments caractérisant un manquement grave et répété de la locataire à ses obligations contractuelles, et en l’absence de contestation de cette dernière, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [Z] [X].

Sur la demande d'expulsion

Le bail étant ainsi résilié, Madame [Z] [X] n'a plus aucun droit ni titre pour occuper le logement situé 1 bis avenue de la République à SAINT-NAZAIRE (44600).

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

En application des dispositions légales prévues par le code de l’exécution des procédures civiles, il sera procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique, à défaut pour Madame [Z] [X] d'avoir libéré le logement deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre le logement situé 1 avenue de la République à SAINT-NAZAIRE, Madame [Z] [X] cause aux bailleresses un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, soit 730 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à libération complète des lieux.

Sur les dépens

Madame [Z] [X], succombant à l’instance, en supportera les dépens incluant le coût de l'assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [Z] [X], partie perdante, sera condamnée à verser aux demanderesses une somme que l'équité commande de fixer à 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail consenti par Madame [N] [S] et Madame [E] [S] à Madame [Z] [X] le 7 juin 2024, portant sur l'immeuble situé 1 bis Avenue de la République à SAINT-NAZAIRE (44600) ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [X] ;

DIT qu'à défaut pour Madame [Z] [X] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Madame [Z] [X] à payer à Madame [N] [S] et Madame [E] [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE Madame [Z] [X] à verser à Madame [N] [S] et Madame [E] [S] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [X] aux dépens d'instance et d'exécution ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la Loire-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) - 1 Boulevard de Berlin – CS 32421 – 44024 NANTES CEDEX, peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Ingrid LABUSZEWSKI Claire PIAN