Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

ORDONNANCE DU : 10 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00191 - N° Portalis DB3C-W-B7K-ERX3 AFFAIRE : [P] [G], [L] [H] C/ [R] [S], [Q] [C] NAC : 50D

Copies le 11 septembre 2026 à : Me Julien DEVIERS Me Mathieu SPINAZZE Régie Service expertises Dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Madame LAGARRIGUE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame FORNILI

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [G] né le 17 Avril 1989 à MONTARGIS (45200) demeurant 953 Chemin des Gatilles - 82410 SAINT ETIENNE DE TULMONT

représenté par Maître Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [H] née le 08 Février 1992 à MONTAUBAN (82000) demeurant 953 Chemin des Gatilles - 82410 SAINT ETIENNE DE TULMONT

représentée par Maître Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [S] demeurant 5 Rue du Périgord - 31000 TOULOUSE

représenté par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [Q] [C] demeurant 5 Rue du Périgord - 31000 TOULOUSE

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

Débats tenus à l'audience publique du 23 Juillet 2026 Délibéré au 10 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 23 décembre 2025, Mme [Q] [C] et M. [R] [S] ont vendu à M. [P] [G] et Mme [L] [H] une maison d’habitation située à Saint-Étienne-de-Tulmont.

Déplorant une humidité excessive et des désordres relatifs à celle-ci découverts à l’occasion de la dépose des tapisseries pour mise en peinture des murs, M. [G] et Mme [H] ont fait assigner Mme [C] et M. [S] devant le président du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Après un renvoi ordonné d’office par la juridiction, l’affaire a été examinée à l’audience du 23 juillet 2026, en présence des parties, représentées par leurs conseils.

Par conclusions communiquées par RPVA le 22 juillet 2026, M. [G] et Mme [H] sollicitent une mesure d’expertise et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Ils affirment que la maison vendue par les défendeurs est atteinte de vices cachés dont ceux-ci avaient connaissance.

Suivant conclusions communiquées par RPVA le 22 juillet 2026, Mme [C] et M. [Z] demandent au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile : - à titre principal, de : - débouter M. [G] et Mme [H] de leur demande d’expertise ; - condamner in solidum M. [G] et Mme [H] à payer à Mme [C] et M. [S] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - à titre subsidiaire, de : - compléter la mission d’expertise proposée par les demandeurs ; - condamner M. [G] et Mme [H] aux dépens ; - de débouter M. [G] et Mme [H] de leur demande de communication de pièce.

Mme [C] et M. [S] soutiennent qu’au vu de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente, une action au titre de cette garantie est vouée à l’échec puisqu’ils ignoraient l’existence des vices déplorés.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

Les défendeurs s’étant plaints de ce que les demandeurs avaient conclu la veille de l’audience, et de ce qu’ils souhaitaient répondre sur certains points, ils ont été autorisés à produire une note en délibéré, au plus tard le 6 août 2026, à laquelle les demandeurs ont été autorisés à répondre au plus tard le 28 août 2026.

Mme [C] et M. [S] ont produit une note en délibéré le 3 août 2026, dans laquelle ils indiquent maintenir leurs prétentions contenues dans les conclusions du 22 juillet 2026.

M. [G] et Mme [H] ont répondu à la note en délibéré le 26 août 2026.

Il est renvoyé aux conclusions et notes en délibéré des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le motif légitime existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’adversaire.

M. [G] et Mme [H] justifient de l’existence de désordres affectant l’immeuble vendu, à savoir une humidité excessive avec la présentation de traces importantes résultant de celle-ci sur les murs de la maison.

Il ressort de l’avis de M. [E] [D], ingénieur expert en pathologie du bâtiment, que l’humidité résulte d’une remontée capillaire ascendante depuis le sol naturel, favorisée par plusieurs facteurs (dallage sans dispositif de rupture capillaire, maçonneries anciennes sans protection capillaire efficace, nappe phréatique active à proximité immédiate, descentes d’eaux pluviales se déversant directement au pied des fondations) et que l’origine du phénomène se situe au plus tard vers les années 2021-2022 en raison des éléments chimiques (fer, ammonium, sulfates) et des moisissures relevés et de la hauteur de la remontée capillaire.

M. [D] note que l’intégralité du bâtiment présente sur les murs un système toile de verre et peinture imperméable, en précisant que la toile de verre armée dissimule les fissures, décollements et cloques de surface, que la peinture plastifiante imperméable bloque la migration des sels et l’efflorescence vers la surface visible et que seule la dépose de ces revêtements permet de révéler les désordres.

Ainsi que le soulèvent les demandeurs, le choix d’une peinture imperméable sur une toile de verre est compatible avec la connaissance par ceux qui sont à l’origine de sa pose d’un problème d’humidité des murs nécessitant de bloquer ou limiter les manifestations de celle-ci.

Les défendeurs indiquant eux-mêmes avoir fait refaire les peintures en 2022, il s’en déduit que la peinture imperméable constatée par M. [D] a été apposée par eux ou à leur demande et ce après l’apparition de l’humidité selon l’ingénieur expert.

Au vu de ces éléments, M. [G] et Mme [H] justifient d’un motif légitime à la réalisation de l’expertise sollicitée.

La consignation sera à la charge des demandeurs à l’expertise.

Chaque partie conservera, au provisoire, la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés au principal,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [Y] [F] avec pour mission de :

- Se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés ;

- Se faire communiquer par les parties tous documents contractuels ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

- Procéder à l'examen de l'ouvrage en cause et dresser un constat des désordres invoqués par les demandeurs, aux termes de son assignation et des pièces produites à l’appui ;

- Déterminer les causes des désordres ;

- Dire si les désordres rendent l’immeuble impropre à son usage ou diminuent tellement cet usage que les acheteurs ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus, en fournissant tous éléments permettant d’apprécier la diminution de la valeur de l’immeuble ;

- Dire si les vices existaient antérieurement à la vente du bien ou s’ils sont apparus postérieurement, s’ils étaient apparents avant et au moment de la vente, s’ils étaient connus des vendeurs et si un acquéreur normalement diligent ou assisté de professionnels pouvait en avoir connaissance ;

- Dire si les désordres ont été dissimulés par les vendeurs et faire toutes observations quant au choix des revêtements muraux de l’immeuble avant la vente ;

- Fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

- Décrire les travaux propres à remédier aux désordres, leur durée, leur coût et évaluer les préjudices que ces travaux sont susceptibles de causer ;

- Donner tous éléments de nature à éclairer la solution du litige ;

- S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions dans un pré-rapport ;

Dit que M. [P] [G] et Mme [L] [H] devront consigner à la régie du tribunal judiciaire de Montauban une provision totale de 3.000 euros à valoir sur les frais d’expertise, et ce au plus tard dans le délai de deux mois suivant l’invitation prévue par l’article 270 du code de procédure civile, à peine de caducité de la mesure d’expertise, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le trésorier payeur général ;

Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

Dit que s'il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l'expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;

Dit qu'en cours d'expertise, l'expert pourra conformément aux dispositions de l'article 280 modifié du code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, la consignation d'une provision complémentaire, dès lors qu'il établira que la provision allouée s'avère insuffisante ;

Dit que l'expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE et qu'il procédera à sa mission dès qu'il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée, ou dès notification de la décision d'aide juridictionnelle, et qu'il déposera au greffe rapport de ses opérations dans le délai de SIX MOIS, sauf prorogation dûment autorisée ;

Dit qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande ;

Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

Dit que pour l'exécution de sa mission, l'expert commis s'entourera de tous renseignements utiles à charge d'en indiquer l'origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles et qu'il pourra éventuellement recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l'expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l'état de ses opérations ;

Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement d'office par le juge chargé du contrôle de l'expertise ;

Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;

Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou des représentants de celles-ci en mentionnant cette remise sur l'original ;

Rappelle à l’expert que selon les dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, le dépôt par l'expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception. S'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception.

Dit que chaque partie conserve provisoirement la charge de ses dépens.

Le greffier La présidente