Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01098 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O25S

MINUTE N° :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A [Localité 1] c/ [J] [M]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [J] [M]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me René DECLER COUR D’APPEL DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE Chambre de proximité Service civil [Adresse 1] [Localité 3]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 03 Septembre 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [M] [Adresse 3] [Localité 5]

comparante

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Le tribunal a été saisi le 29 Octobre 2025, par Assignation - procédure au fond du 24 Octobre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 14 Avril 2026, et jugée le 03 Septembre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 avril 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [J] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 566,28 euros et une provision sur charges de 79,65 euros, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Invoquant le non-paiement de loyers, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 mai 2025 et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Pontoise par assignation en date du 24 octobre 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; - subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1217, 1224, 1728 et1741 du code civil ; - ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - dire que le sort des biens mobiliers trouvés sera réglé par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, de l’application de la convention locative, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ; - condamner la défenderesse à payer la somme de 3.543,69 euros représentant le montant des impayés arrêtés au terme de septembre 2025 inclus, hors les frais de poursuite, avec intérêts de droit à compter du 7 mai 2025 sur la somme de 2.447,37 euros, et, pour le surplus, à compter de la présente instance outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir et ce, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, et ce, sur le fondement de l’article 1153 alinéa 1er du code civil ; - constater la mauvaise foi de la défenderesse ; - en conséquence, supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ; - condamner la défenderesse à payer une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 mai 2025.

A l’audience du 14 avril 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes sauf à actualiser la dette à la somme de 5.681,80 euros, échéance de mars 2026 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Madame [J] [M], comparante, ne conteste ni le principe et ni le montant de la dette. Elle explique avoir eu de graves problèmes de santé et être malentendante. Elle indique être divorcée et avoir un enfant mineur à charge. Elle fait valoir avoir eu des saisies à tiers détenteur pour un montant de 7.000 euros au motif que son ex-mari ne payait pas les frais de cantine. Elle ajoute que les APL ont été suspendues et dit percevoir le RSA pour un montant de 800 euros. Elle précise être suivie par une assistante sociale et qu’un dossier de surendettement a été déposé.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d'Oise le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux" ;

L'article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que " Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

Et, l'article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l'article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l'octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu'en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l'audience et que l'octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002)," les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi."

Le bail conclu le 22 avril 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2025, pour la somme en principal de 2.447,37 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai stipulé dans le contrat de bail), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025.

Eu égard aux faibles ressources de Madame [J] [M] et de l’absence de reprise du paiement des échéances de loyers courants, il est constant que Madame [J] [M] n’est pas en mesure d’apurer la dette locative. Il convient de prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Le demandeur ne rapportant pas la preuve de la mauvaise de la locataire, il y a lieu de rejeter sa demande de suppression du délai fixé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

En vertu de l’article 1240 du code civil, Madame [J] [M] devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 31 mars 2026 démontrant que Madame [J] [M] restait devoir la somme de 5.681,80 euros au terme de mars 2026 inclus, hors frais de poursuite.

Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [J] [M] à cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [M], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mai 2025.

Il n’est pas inéquitable de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection de la Chambre de Proximité, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 16 juillet 2019 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [J] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 7 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.681,80 euros, au titre des loyers et charges, terme de mars 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 mai 2025 ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6] le 3 septembre 2026

Le Greffier La Présidente