Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/01458 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBNQH

N° MINUTE : 26/00494

JUGEMENT

DU 17 Août 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ----------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [S] [R], responsable du contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]

Madame [K] [V] [X], demeurant [Adresse 4]

Tous deux non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 22 Juin 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SODEGIS CCC à Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 08 novembre 2024, la Société de Développement et de Gestion d'Immobilier Social (ci-après la SODEGIS), dûment représentée par son représentant légal, a donné à bail à M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 566,12 euros, hors charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SODEGIS a fait signifier le 20 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de six semaines, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2026, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir : CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, faute par M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] d'avoir régulariser leur situation ;En conséquence, PRONONCER la résiliation du bail, déclarer M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] occupants sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à leur expulsion ;CONDAMNER M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] au paiement d'un arriéré locatif arrêté au 02 mars 2026 à la somme de 3 246,10 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 08 janvier 2026, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu'à parfait paiement ;FIXER l’indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 662,75 euros par mois, révisable annuellement ;CONDAMNER M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 juin 2026.

La SODEGIS, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 6 107,78 euros.

Elle s’est en outre opposée à l’octroi de tous délais en raison de l’absence de paiement depuis le mois de janvier 2026.

M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] n’ont pas comparu, ni personne pour eux, bien que régulièrement cités.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont il ressort que M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] n’ont pas répondu aux sollicitations des services sociaux qui, en conséquence, n’ont pas été en mesure d’évaluer la situation des locataires, ni envisager un accompagnement adapté.

La décision a été mise en délibéré au 17 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient tout d’abord de noter que M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V], qui ne comparaissent pas, ont chacun été assignés le 20 mars 2026 en l'étude du commissaire de justice.

En vertu des dispositions des articles 472 et 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 24 mars 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SODEGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2026.

L’action est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 08 novembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 20 juin 2025, pour la somme en principal de 1 588,19 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er août 2025.

M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] n’ayant en outre pas repris le paiement du loyer et des charges à la date de l’audience (le dernier règlement datant du 05 janvier 2026) et faute d’élément sur leur situation personnelle et financière démontrant qu’ils seraient en mesure de régler leur dette locative, l’octroi d’office de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne peut être envisagé.

En conséquence, l’expulsion de M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

S’agissant de la cotisation d’assurance habitation, les conditions générales du bail qui reprennent les dispositions de l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (…)

Ces dispositions énoncent qu’à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, ne figurant pas dans les conditions particulières du bail, la cotisation d’assurance appliquée par la SODEGIS sera écartée du calcul de l'arriéré, faute pour cette dernière de justifier du respect de la procédure prévue par l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SODEGIS produit un décompte démontrant que M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite (159,85 euros) et des frais d’assurance susmentionnés (57,12 euros), et compte tenu du paiement de la somme totale de 65 euros intervenu entre le 06 novembre 2025 et 05 janvier 2026, la somme de 739,39 euros à la date du 1er août 2025.

À cet égard, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 739,39 euros à la SODEGIS, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mars 2026.

SUR L'INDEMNITE D'OCCUPATION

L’indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 1er août 2025, M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, soit 662,75 euros comme expressément réclamé, payable donc à compter du 02 août 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l'Insee.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V], qui succombent, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

- DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 novembre 2024 entre, d'une part, la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, et, d'autre part, M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 1er août 2025 ;

- DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

- ORDONNE en conséquence à M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

- DIT qu’à défaut pour M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SODEGIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

- RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- CONDAMNE M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] à payer à la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 739,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mars 2026 ;

- CONDAMNE M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] à payer à la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 02 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 662,75 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

- REJETTE la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNE M. [X] [P] et Mme [X] [K], [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 17 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,