Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 26/00453 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OBEV

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 26/00453 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OBEV

Minute n°

Copie exec. à :

Me Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété SPENDER sise [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son Syndic la société IMMIUM GESTION ALSACE SAS inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 738.502.004. agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [K], domicilié : chez , Chez Monsieur [L] [K] - [Adresse 3] défaillant

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 4] défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [Y] [K] et Mme [M] [N] sont propriétaires en indivision des lots n° 93 (un appartement de type F4), 119 (un débarras) et 109 (une cave), représentant 35/10000 èmes des parties communes de la copropriété SPENDER située [Adresse 5] à [Localité 3].

Par assignation délivrée le 09 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. [Y] [K] et Mme [M] [N] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il le condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et solidairement, à défaut in solidum, au paiement des sommes de : - 16 108,18 € au titre des charges et appels de fonds travaux, ainsi que des appels de fonds travaux dus à la date du 25 novembre 2025, somme augmentée des intérêts légaux à compter du 2 juillet 2024, date de la dernière mise en demeure ; - 2 546,07 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ; - 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ; - 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que M. [Y] [K] et Mme [M] [N] ne s’étaient pas acquittés des sommes régulièrement appelées par le syndic depuis la dernière décision du 29 décembre 2014. Il rappelle qu’il a déjà été contraint de faire déposer des requêtes en injonction de payer à plusieurs reprises à leur égard. Il rappelle que les débiteurs ont saisi la commission de surendettement et les mesures du plan de surendettement sont devenues caduques faute pour eux d’honorer les échéances courantes. Il demande la réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il ajoute qu’il y a une clause de solidarité dans le règlement de copropriété.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [Y] [K] et Mme [M] [N] n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 09 jun 2026, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2026.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que ses demandes soient déclarées recevables, ils ne développent argumentation et moyen dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

I. Sur la demande principale

A. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

1. Sur la demande en paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, concernant le paiement de la dette antérieure, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : – la condamnation des copropriétaires au paiement de l’arrière et la signification de la décision pour le paiement d’une somme de 26 715,70 €, – le vote des travaux lors de l’assemblée générale du 7 octobre 2013 (annexe 8). Cependant, les appels de travaux ne sont pas justifiés. Ainsi la dette antérieure relative aux travaux de l’assemblée générale du 7 octobre 2013 n’est pas prouvée.

La somme de 25 435,11 € a été crédité sur le compte des copropriétaires depuis la décision du 29 décembre 2014 auquel doit être ajouté la somme de 625,52 euros de solde de charge du 18 juin 2025, soit la somme de 26 060,63 euros.

Par conséquent, les copropriétaires restent à devoir la somme de 655,07 euros, que le syndicat ne réclame pas.

Concernant l’arriéré de 16 108,18 € postérieur à la décision du 29 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : – une copie du livre foncier ; – les appels de charges et travaux (annexe 25 pour la somme de 1 650,14 €) ; – les relevés individuels de charges et les régularisations de charges de mars 2015 à juin 2025 ; – les procès-verbaux des assemblées générales notamment du 08 octobre 2023 et 29 juin 2022, portant approbation des comptes de l’exercice écoulé 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2024 et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, ainsi que l’adoption de travaux de résidentialisation (annexe 17) et les travaux de rénovation (annexe 8) ; – un extrait de compte concernant la période du 01 janvier 2011 au 01 octobre 2025 ; – la mise en demeure reçue le 25 avril 2023, portant sur la somme de 13 011,22 €  et reçue le 04 juillet 2024 portant sur la somme de 13 957,06 euros ; – le contrat de syndic pour la période de mai 2025 à juillet 2026.

Il ressort de ces documents que M. [Y] [K] et Mme [M] [N] reste devoir la somme de 16 108,18 €.

Il y a donc lieu de condamner M. [Y] [K] et Mme [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 108,18 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 25 novembre 2025, 4ème appel inclus.

B. Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 janv. 2000, n° 98-13.379).

Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

En l’espèce, les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 13 957,06 euros € à compter de la réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, soit le 04 juillet 2024, et de l’assignation pour le surplus.

C. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. À l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, il est produit les mises en demeure reçues le 25 avril 2023, portant sur la somme de 13 011,22 €  et reçus le 04 juillet 2024 portant sur la somme de 13 957,06 euros ; et il n’est pas prouvé que les lettres de relance aient été envoyées par voie postale. Les frais des mises en demeure sont justifiés, et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 € pour les mises en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 30 €.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation. S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure, et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les frais d’huissier de février 2021, ils constituent des dépens de la précédente procédure.

Par conséquent, le syndicat est débouté du surplus de sa demande.

D. Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges, et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, l’annexe 31 ne permet pas de s’assurer que la clause reproduite fait bien partie du règlement de cette copropriété. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que M. [Y] [K] et Mme [M] [N], copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

E. Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le caractère répété et ancien du manquement de M. [Y] [K] et Mme [M] [N] dans le paiement de ses charges, caractérisant une résistance abusive dans l’exécution de ses obligations, entraîne pour le syndicat des copropriétaires un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, que ne couvrent pas les paiements ponctuels partiels que le copropriétaire a pu faire. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [Y] [K] et Mme [M] [N], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenus aux dépens, M. [Y] [K] et Mme [M] [N] seront tenus de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au profit du syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété SPENDER située [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 16 108,18 € au titre des charges de copropriété pour la période du 01 janvier 2015 au 25 novembre 2025, appel du 4ème trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2024 sur la somme de 13 957,06 euros € et à compter du 09 janvier 2026 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété SPENDER située [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 30 € (trentes euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété SPENDER située [Adresse 7] — [Adresse 8] à [Localité 3] la somme de 1500 € (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété SPENDER située [Adresse 5] à [Localité 3] du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de M. [Y] [K] et Mme [M] [N] ;

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [M] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété SPENDER située [Adresse 7] — [Adresse 8] à [Localité 3] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président Aude MULLER Anaëlle LAPORT