Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00808

N° RG 26/01174 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N6YS

AFFAIRE :

[W]

C/

[U] [U]

Grosse exécutoire : Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 173

Copie : M. Et Mme [U]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 04 SEPTEMBRE 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [H] [W] née le 04 Décembre 1943 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [U] née le 26 Juillet 1985 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [U] né le 17 Avril 1983 à [Localité 5] (Croatie) [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Juin 2026 Date des débats : 09 Juin 2026 Date du délibéré : 04 Septembre 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 SEPTEMBRE 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en référé du 24 avril 2026 délivrée à l’encontre de [U] [Z] et [U] [D] ci-après désignés « les locataires » à la demande de [W] [H] ci-après-désignée « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 9 juin 2026, le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier dans lequel il maintient ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire pour le défaut de paiement des loyers et charges, en expulsion des locataires devenus occupants sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 4] de tous occupants de leur chef et des biens, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 30,00 euros par jour de retard, à la condamnation solidaire des locataires à payer par provision : la somme de 15.117,72 euros arrêtée au 8 juin 2026, mois de juin inclus, au titre des impayés locatifs et charges ; une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, indexable comme le loyer, et jusqu’à complète libération des lieux ; la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens.

Les locataires ne sont pas présents ni représentés alors que régulièrement assignés.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme de l’article 472 CPC « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». En l’espèce les locataires ont été régulièrement assignés selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile et remise à l’étude. Ainsi, le défaut de comparution des défendeurs n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige les opposant au demandeur. Il sera fait droit à la demande.

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les pièces versées au dossier.

Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Attendu les dispositions de l'article 1353 du Code civil : « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 7 juin 2023 avec effet au 20 juin 2023 concernant un appartement à usage d’habitation principale sis à l’adresse précitée contenant une clause résolutoire et de solidarité.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer les loyers du 06 juin 2025 dans le délai de deux mois, la dénonce de la présente assignation au représentant de l'Etat avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

La juridiction n’a pas reçu le rapport concernant le diagnostic social et financier devant être établi par les services sociaux du département du Var.

Attendu les dispositions de l’article 1224 du code civil « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice » ;

Attendu les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Il résulte de la conjugaison des deux articles précités, du contrat de bail et de l'historique des paiements et du décompte versé aux débats que le retard pris par les locataires dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation est de 15.117,72 euros arrêtée au 8 juin 2026, mois de juin inclus, au titre des impayés locatifs et charges . En conséquence les locataires seront condamnés solidairement à payer par provision cette somme due au bailleur.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer du 6 juin 2025 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, les locataires n’ont pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai ni par la suite et encore moins sollicité de délai par les voies légales. Force est donc de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 6 août 2025 à minuit par acquisition de la clause résolutoire.

A cette date les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre du logement loué et de l’emplacement de stationnement. A défaut de départ volontaire, il sera ordonné leur expulsion, celle de leurs biens et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le sort des meubles suivra selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du dit code ;

La demande d’astreinte sera rejetée en raison de l’autorisation donnée au concours de la force publique.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que les locataires auraient payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 août 2025 à minuit, les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. En conséquence, il convient de condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges à compter du 06 août 2025 à minuit, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés. Les locataires seront condamnés solidairement à payer au bailleur cette indemnité qui sera perçue dans les mêmes conditions que le loyer contractuel.

La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation du 06 août 2025 à minuit au 08 juin 2026 à minuit est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré. Les résidents restent redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 08 juin 2026 à minuit.

Il sera dit que le paiement de l’indemnité d’occupation se fera sous les mêmes conditions que le loyer contractuel.

Le bailleur a été obligé de poursuivre les locataires en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement des loyers et charges qui lui étaient dus. Les locataires seront condamnés solidairement à payer au bailleur une somme que l’équité commande de fixer à 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, les locataires seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence ; Vu la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Vu les pièces du dossier ;

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit le 06 août 2025 à minuit la résiliation du bail liant [U] [Z] et [U] [D] à [Localité 6] sur le logement sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 6] ;

Constatons que [U] [Z] et [U] [D] sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux précités par l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonnons le départ immédiat de [U] [Z] et [U] [D] et de tous occupants de leur chef et des biens ;

Ordonnons, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion des locataires [U] [Z] et [U] [D] de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est ; le sort des meubles suivra selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons solidairement [U] [Z] et [U] [D] à payer par provision à la SA d’HLM UNICIL une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, à compter du 06 août 2025 à minuit et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Disons que la fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 08 juin 2026 à minuit est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date.

Disons que le paiement de l’indemnité d’occupation se fera sous les mêmes conditions que le loyer contractuel ;

Condamnons solidairement [U] [Z] et [U] [D] à payer par provision à la SA d’HLM UNICIL la somme de 15.117,72 euros arrêtée au 8 juin 2026, mois de juin inclus ;

Condamnons in solidum [U] [Z] et [U] [D] à payer à la SA d’HLM UNICIL la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons insolidum [U] [Z] et [U] [D] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président