Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 26/00650 - N° Portalis DBZ4-W-B7K-CCOP

N° de Minute : 26/00242

JUGEMENT

DU : 27 Août 2026

S.A.S. IMMO [P] [S]

C/

[Y] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMO [P] [S], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [H] [S], Directeur Général

ET :

DÉFENDEUR

M. [Y] [D] né le 06 Janvier 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne accompagné de sa compagne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juillet 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01er décembre 2024, la SAS IMMO [P] [S] a donné à bail à Monsieur [Y] [D] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], appartement 13 à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial payable d'avance d'un montant de 440 euros outre 10 euros à titre de provision sur charges.

Par exploit signifié le 27 janvier 2026, la SAS IMMO [P] [S] a fait commandement à Monsieur [Y] [D] d'avoir à lui payer la somme principale de 1 231 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 91,31 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-[Localité 5] par voie électronique (EXPLOC) le 29 janvier 2026.

Par actes d'huissier signifié le 30 avril 2026, la SAS IMMO [P] [S] a fait assigner Monsieur [Y] [D] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-OMER aux fins d'obtenir :

la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

le départ du locataire du logement et la restitution des clés dans un délai de 08 jours à compter de la signification de la présente décision ou à défaut, l'expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et du serrurier ;

le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un tel garde meuble de son choix ou à défaut par le bailleur ;

l’exécution provisoire de la présente décision ;

sa condamnation solidaire à lui payer :

* la somme de 2 103 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 03 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi postérieurement au 27 mars 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

* 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

* sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l'assignation ;

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 30 avril 2026.

À l'audience du 02 juillet 2026, la SAS IMMO [P] [S], représentée maintient l'ensemble des demandes contenues dans l'acte introductif, actualise sa demande en paiement à la somme de 1 253 euros arrêtée au jour de l'audience et se dit favorable à l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire tel que demandé par le défendeur.

Monsieur [Y] [D] comparait en personne, et ne conteste pas le montant de la dette ainsi établie. Il confirme son accord pour le paiement de la dette sous trois mois par mensualités de 300 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement au titre des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Monsieur [Y] [D] reste devoir à la SAS IMMO [P] [S] la somme de 1 253 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 02 juillet 2026, échéance de juillet 2026 incluse.

Monsieur [Y] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie qu’il ne conteste d’ailleurs pas à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [D] à payer à la SAS IMMO [P] [S] la somme de 1 253 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 02 juillet 2026, échéance de juillet 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du commandement, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En application des dispositions de l'article 24 V de la même loi, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

L'article VII, également en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

→ Sur la résiliation du bail

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 janvier 2026 pour la somme en principal de 1 231 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte locataire depuis l'origine que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement, la dette n’ayant pas été réglé en intégralité.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2026.

→ Sur les délais de paiements

En l'espèce, au regard du montant de la dette locative, de l'accord du bailleur, de la reprise du paiement du loyer courant et des versements partiels au titre de la dette locative, des délais de paiement suspensifs des effets de la clause de résiliation de plein droit seront accordés à Monsieur [Y] [D].

Monsieur [Y] [D] sera ainsi autorisé à s'acquitter de sa dette par mensualités successives de 300 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Monsieur [Y] [D] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SAS IMMO [P] [S] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

→ Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation effective du bail, la SAS IMMO [P] [S] est par ailleurs fondée à demander une indemnité en réparation du préjudice né de l’occupation du logement après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 450 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. Cette somme ayant un caractère indemnitaire, il n'y a pas lieu de lui appliquer les augmentations légales propres au contrat de bail, résilié.

Monsieur [Y] [D] sera condamné au paiement de cette indemnité jusqu’à libération effective des lieux.

→ Sur la demande d’autorisation d’entreposer les meubles dans un garde meubles   Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés. Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.   Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX

Monsieur [Y] [D] sera par ailleurs condamné à payer à la SAS IMMO [P] [S] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SAS IMMO [P] [S] et Monsieur [Y] [D], portant sur l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], appartement 13 à [Localité 4] sont réunies à la date du 28 mars 2026 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l'égard de Monsieur [Y] [D] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer à la SAS IMMO [P] [S] la somme de 1 253 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 02 juillet 2026, échéance de juillet 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [Y] [D] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 3 mensualités de 300 euros, la quatrième et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de remboursement de la dette est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu'à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, ou à défaut de réception de la date de son envoi, :

→ DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date,

→ DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible,

→ AUTORISE, à défaut pour Monsieur [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS IMMO [P] [S] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

→ RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ;

→ CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer à la SAS IMMO [P] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 450 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer à la SAS IMMO [P] [S] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé le 27 août 2026

LE GREFFIER, LE JUGE